去库存的第一个就是农民工进城，现在也有一些地方推出一些政策，昨天有一个消息推出，有一个地区，农民工进城买房子，补贴1万块钱，个别少数地方有可能的，但是这是不可能普遍推开的，如果有1万个农民工进城，政府补贴1万块钱，那就要补贴1亿，一个三线城市的政府是补贴不起的，所以我想这不是一个根本性的措施，但是各地在努力地号召农民工进城，去库存化，我想其实不是一个坏事。今天我们看到很困难的，第一个是去库存，第二个是农民工进城，也可能是5到8年之后中国城市化一个歪打正着的好的地方。我们正在给中小城镇发展打下一个物质基础和人聚集的基础。我们房地产业不可能像人们想象的那样每增加一个城镇家庭就盖一套房子，不是这样的盖法，供给和需求是永远不会对称平衡的，不论在空间上还是在时间上，这是房地产业发展的规律。浦东开发10年，房子都没卖出去，人称鬼城，它一定是有些超前性和预见性，城市发展培育成熟过程，我们在90年代末期号召乡镇企业崛起的时候，有一条政策叫离土不离乡，进厂不进城，我们痛失了一次中小城镇发展的历史良机，这才有了亚洲金融危机一直到今天，我们农民工不得不奔到大城市就业。一旦发生危机，只能退回家乡的农村，没有中间层次的城市可以依托，现在恰好有了这么一个过程，使我们有了一个三四线城市提高房地产承载力的问题，补他们的体制短板，补他们的交通基础设施的短板，补他们的产业承载力的短板，我们才真正能够全面小康社会，高质量城镇化。

　　这是关于房地产的政策。核心的一个问题，在去库存的过程中，它的具体落地是过时政策退出，我们可以和过去的政策相对比。

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　　在这之上还有一个层级就是国际运行环境，这一条实际上决定着我们第二个层级的货币政策和房地产市场的供求关系，那就是汇率问题。进入21世纪，特别是21世纪第二个10年开始，世界金融危机之后，2010年之后，国际上货币定价权的竞争变得日益复杂、尖锐和激烈，从发达国家逼迫人民币升值到去年以来人民币的贬值，人民币的贬值问题说到底既是货币定价权之争，也决定着我们海外资产和我们的外汇储备是增值还是损失，也决定着人民币的币值和固定资产价格之间的比值关系问题，它决定着我们的股价，决定着我们的房价。更重要的是汇率问题，根本的主动权并不在中国人手里，而是由发达国家决定，特别是美国决定。我们目前看，在这个问题上，我们的被动性非常大，我们是世界第一大外汇储备国，又是美国国债的第一大持有国，是它最大的债权人，而且美联储货币政策的高低，不仅影响着人民币和美元的关系，还严重影响着我们的进出口，而且直接影响着国际大宗商品价格，比如最近的钢材价格、铁矿石价格又有一些短期内的暴涨暴跌，这就是美元汇率变化引起的。铁矿石价格上涨，不是铁矿石稀缺了，而是美元跌了，石油价格跌不是因为石油供给大了，而是美元涨了，国际大宗商品价格的涨跌直接影响甚至决定着2016年中国整体宏观经济通货紧缩还是通货膨胀。

　　第四，是9070政策，显而易见，从刚需为主，也就是年轻人结婚买房子，新成长劳动力买房子为主，这部分需求还旺盛，还存在，但是是少部分了。更多的，大家说到北京、上海、深圳的房价上涨，其中上海最明显，北京也一样，涨的是二手房，改善型需求，卖小换大，卖旧换新的需求是最为旺盛和活跃的。

　　影响2016及此后一段时间的房地产政策实际上三个方面、三个层级。刚才我们在讨论的时候讲到了供给侧，我再强调一遍，最近很长一段时间来，供给侧这个词很热，但是很多人在胡写，自己还没弄明白供给需求理论，供给学派和需求学派是什么样的，就开始在写。一批专家在悬写，写的谁都看不懂的天书。刚才我讲了，供给侧的调控并不是什么新鲜事，日本产业政策、日本战后发展就是注重产业竞争力、战略支柱产业、重点扶持产业退出的供给侧的发展。珠三角发展，深圳开发、浦东开发，就是区域经济学的成功案例。我们调动一切积极因素，多种所有制并存，就是释放各种资源，提高它们的活跃度、效率的改革，今后也是一样。

　　摘要：“一线城市房地产本来就供大于求，推动销售增长，供需怎么就马上传导到价格上呢？房地产价格没那么脆弱，把这个和加杠杆联系起来，我看未必是准确的。”

　　第三，普通住房与非普通之分。过去是多少平米以上，高于平均房价10%叫非普通住宅，这种区分非常牵强，人为的因素，主观设想太多。住宅就是住宅，住宅本来只有高档的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和应对基本需求的这种需求层级，没有普通、非普通的区分。

　　我们在政府工作报告中还有一句话，除了供给侧之外，希望大家关注，这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。

　　我们顺便说，如果预测“十三五”期间的政策方式，我们一定记住，“十三五”第一位的目标是干吗？“十三五”要实现一个什么目标？全面建成小康社会。实现全面建设小康社会的决胜阶段，这个全面的小康的落脚点有这么几个，第一个，我们过去10到20年城市化中的短板问题，也就是农民工市民化的问题，是一个考验我们全面和不全面的关键问题。第二，老百姓从挣工资、就业到有产，并且实现财产性收入，这部分人群所占比重的高低是全面不全面的一个重要问题，全面小康和初步的小康，总体的小康，区别就是越来越多的老百姓从温饱走向殷实，从劳动性收入到财产性收入。这两个问题实际上都是和城市建设，和房地产业的发展密切相关的。

　　第五，打击投机性需求，这显而易见在去年的中央有关文件中已经明确提出，鼓励个人和机构购买库存的住房，作为业主出租。没人买第二套房子，租赁市场从何而来？大家都只有一套房子，租赁市场从何而来？我们租赁市场，也同样是过去以鼓励自住型需求的政策，也转为包括投资性需求的政策，鼓励主业租赁性的机构的产生发展壮大。租赁市场是房地产市场不可或缺的非常重要的组成部分。因为租赁市场最能满足低端、自住性的需求。租赁市场最满足人口流动性的市场经济配置、资源配置。美国人有40%左右的人群是租房子住，但是并不等于40%的人买不起房子，他可能在纽约有一套住房，在得克萨斯州有一套房子，但是他在旧金山或者洛杉矶工作，相反的情况也有。租赁市场的发展是我们去年末以来在房地产市场中调整原有过时政策，审时度势、与时俱进最重要的一个方面。