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　　实际上我们是把从去年中央经济工作会和今年的政府工作报告和“十三五”规划，以及最近李总理答记者问传递出的信息，我们梳理一下，这些政策大家都已经知道，我们不过是把它分分类，和实际情况有些解析而已。

　　货币化的发展租赁市场，这里面最重要的一个思路是鼓励个人和机构来购买库存商品房，特别提到要努力发展以租赁住房为主业的企业。刚才我们讲到去杠杆的问题，实际上有一句话应当强调，我们迫切在房地产业买和卖、供和求之间有更多样、多层的居中的具有金融功能的企业支持。实际上租赁说到底是一种金融性的方面，比如我们的建筑业需要用设备，你买不起没关系，有人买了租给你，这就是租赁融资。实际上买房子先租后买，也是政策性保障的一个方面，在国外是很普遍的，你先买3成产权，那7成是租金，逐步你再买4成、5成、6成、7成，并且满足过渡性需求、流动性需求。

　　发展租赁市场是分化的重要方面，第一个方面和政策退出与去库存密切相关，第二方面是和改革以及国民经济整体的稳定运行密切相关的政策，眼下就有两个大家最关心，并且对房地产影响甚大的，一个是营改增，一个是货币政策。营改增最近在讨论究竟对房地产业好还是不好，二手房买卖，是不是将来那5.5%的营业税改成增值税了？当然我觉得目前还不明朗的一些政策细则还有待观察，但是把二手房买卖的那个营业税又改成增值税，原来那个营业税本来是起到房价调控作用的调节税，如果改成增值税，实际上把它固化了。而房产增值实际都是土地增值，在二手房买卖中，政府已经收了个人所得税，个人所得税的部分实际上就是土地增值带来的，再收一回土地增值税，那岂不是一虾两吃了吗？我看重复征税的问题还有待很多研究。但是营改增带来了一个很重要的方面，就是企业机构持有商业地产可以抵扣，这给我们刚才讲到的房地产去库存化的分化里头，其实库存最严重、销售最慢的商业地产，尽管它的数额没有住宅这么大，但是它的过剩程度比住宅更严重，营改增有利于一些机构作为业主持有这些不动产，这是可以抵扣他的销项税的。

　　再有一个是货币政策，从去年末大家都预期会有降息、降准，去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况，已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策，但是今后还会不会有，我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持，今年春节之后，房地产业又添了一个新词，叫“资产荒”，我不知道各位记者朋友有听说过这个词，什么叫资产荒？就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了，买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存，另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域，而找不到投资方向，这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥，所以我想影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行，稳定运行包括增速，包括物价。

　　大约的说，三个层级是这样区分的，一个是对房地产的政策方向。我们研究经济学也好，总结过去十余年的行业发展，前瞻未来，重在研究客观规律，不是领导的选择偏好，不是媒体的主要呼吁，总理说了算还是总经理说了算，导致了出一个“国八条”，这都是一种错误导向，一定注意，不论政策愿意不愿意，希望不希望，总之市场和经济体系是按照客观规律来运行的。所以影响房地产的政策，其实最主要的一条就是去掉不合时宜的过去的政策。我们大约想想去掉了哪些和哪些将要去年。国八条、国五条、国十条都说“千方百计增加供给”，今天我们面对的是严重的去库存的压力，如果说2016及“十三五”期间，房地产政策有两个重心的话，一个是去库存，一个是稳房价。千方百计增加供给，这一条恐怕是要作为不合时宜的趋势进行扭转了。

　　房地产本身的政策还有一个核心词叫去库存，去库存的政策体系我们也大致梳理一下，靠谁来去库存？刚才我讲分化很严重，怎么分化呢？7.2亿的存量房并没有什么了不起，其中只有4.2亿到4.5亿是住宅，大家有没有注意到我们在“十三五”要解决多少农民工就地转化？1亿农民工在城市中转为户籍人口，还有1亿棚户区改造，还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化，现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人，我们算2口人一个家庭，为什么按两口人一个家庭？因为他可能有一个两个孩子还在农村，如果落户的化他可能就来了，1.2亿个家庭，大约需要120亿平方米的住房，4.5亿的存量房够干吗的？当然这不是一个短暂、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解决的问题。但是别把中国的城镇住房库存说成是如何吓人，中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房，这个面积就是16亿平方米以上，这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。但无论如何，农民工进城是一个复杂的体制问题，不是简单的有钱、没钱的问题，进北京还是进县城这么简单。我们曾经说过，农民工进城解决四个问题，一个是户籍，第二个是就业，也就是不管大中小城市，产业承载力高低。第三个是社保，第四个才是住房。

　　（本文仅代表作者个人观点）

　　第二是限购限贷，我们刚才讲的加杠杆的问题也提到，需求是多种多样、多层多元的，不是说所有的需求都会增加金融风险，不是说所有的贷款都是炒房子。刚才搜狐焦点的领导讲到，广州为什么还不放开限购？坦率说，北、上、深加上广州，这个限购恐怕在一个很长的时间内不能放开，放开也可以，那一定有更严厉的，更合乎规律的，不是现在这种应急措施的限制人口过度膨胀的政策。包括限贷，这也是限不住的，两成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付贷可以进一步的加杠杆，关键的问题是，央行领导人把首付贷简单地说成是非法，我看也恐怕言过其实。我刚才说了，分地区、分对象、分他的资产信用高低。

　　另外一个去库存的需求就是棚户区改造。这个不用多说了，注意棚户区改造后面还有一个重要的地方，我们“十二五”开局的时候有3600万套保障房的建设问题，这3600万套的保障房是实物性保障房为主，但是在“十三五”期间，尽管在北、上、广、深这些大城市还要增加保障房供给，但是注意一下2016年全国建设工作会，大家会知道，今年的公租房停建，努力推进货币化的住房保障体系，完善货币化补偿的方式。实物型保障在哪里？棚户区改造，这是城市化过程中一石几鸟的问题，它一方面有助于城市连片改造，包括原来一些老旧城区危旧房，地下基础设施、交通规划、城市分区，以及老百姓住宅、商业设施的整体升级。第二方面，它有助于市场化的力量参与到保障性的供给中来，棚户区的改造拆一还五，我建15层，我还可以卖10层。第三，最有利于和过去十几年房地产发展中累计的体制性的矛盾结合起来探索解决方式，比如城中村、小产权等等问题，因城施策、因地制宜地发展。因此棚户区改造实际上既是去库存的一个重要方面。