自2015年内地资本市场再融资放开以来，房企增发融资规模不断上升。以低成本融资替代企业高息负债，降低自身融资压力成为大多数房企的选择。2016年，增发市场热度持续，募资规模不断增加。其中，房企内地增发规模继续扩大，明显高于海外资本市场。

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纵观2016房地产金融市场发展，宏观环境方面，货币环境整体偏松，企业融资成本保持较低水平，房地产金融政策由松趋紧，地产金融风险防范力度加强；行业融资方面，全年房企借助公司债、定向增发进行融资的规模保持稳步增长，但值得注意的是10月以来，层政策调整，针对房地产的资金加强，控制增发和发债规模，企业融资门槛提高，而以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间；企业业务方面，品牌房企继续加大和金融业务的结合，加快金融创新步伐、升级地产金融运作模式、以期扩展更大更广的业务版图。同时，企业之间竞争日益激烈，通过资源和资本整合，催生更多大规模企业，行业格局进一步重塑。2017年品牌房企将会继续深耕细作，充分挖掘自身产业与金融的契合点，加强资产的资产化运作，提升金融服务水平，通过深入合作，协同创新实现资本和实业的快速融合。

2.定向增发：低成本融资替代高息负债，规模不断扩大

1.“地产+金融”打造多元化业务格局，释放行业发展新动能

REITs发展利于盘活社会存量房产，助推租赁类保障房市场发展。我国租赁性保障房建设资金主要来自于财政补贴、地方财政支出、银行贷款、地方债等，而财政补贴资金远远不能满足公租房建设需求。以2012年为例，我国计划新建230万套公租房，下达了660亿元公共租赁住房专项资金，若公租房单套建安成本以10万元计算，完成目标需2300亿元，其中70%以上都需要地方政府投入。庞大的资金需求完全依靠地方政府财政力量，必然存在较大的资金缺口，另外租赁性保障房产权不能转让，通常需要10-20年才能收回成本，对地方政府未来公租房建设带来挑战。这就需要地方政府积极拓展新的融资渠道，解决长期资金占压问题。6月3日国务院正式发布《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要支持住房租赁消费，鼓励金融机构向住房租赁企业提供支持，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产信托基金（REITs）试点。房地产企业通过资产证券化的方式将租金打包，吸收社会资金进入租赁市场，既化解了资金筹集难题，开拓租赁房源供应渠道，也可以增加市场有效供给满足居民的住房需求。

房企入股银行保险机构，实业和资本融合趋势加强。银行和保险作为金融行业核心的两张牌照，成为了房地产企业布局金融的重点。近几年，万科、恒大等品牌房企纷纷入股银行将自身资产金融化，提高资产流动性，拓宽融资渠道。2016年房企继续在二级市场入股或收购银行股份，4月，恒大斥资100.168亿元收购盛京银行，成为盛京银行第一大股东，6月，新华联旗下子公司受让新华联石油持有的长沙银行2.11%股份，新华联间接持有长沙银行9.40%的股权，成为长沙银行第二大股东。7月泛海控股斥资超75亿元增持民生银行股权，重返民生银行前十大股东之列。10月，新华联继续增持北京银行，持股比例达5.03%。保险机构方面，6月，新城控股联合其他公司发起设立国峰人寿保险股份有限公司，10月，海印股份发起设立花城人寿保险，海印股份认购20%的股份，不仅如此，房地产企业收购保险机构的触角已经延伸到海外市场，泛海控股斥资约27亿美元收购纽交所上市的美国大型综合金融保险集团Genworth Financial Inc.的全部已发行股份，实业和资本融合趋势不断加强。

募集资金用途广泛，房企借助增发实现项目融资，获取并购资金。首先，房企实施定向增发的目的主要包括补充流动资金、项目融资、收购资产和借壳上市等。2016年上半年，绿地控股增发募资157亿元，用于其在武汉和合肥的三个房地产项目，房企通过定增将其资金投入到重点城市或重点项目，一方面，有利于企业改善资金压力，促进可持续发展。另一方面，不断增强的资金实力助力企业规模不断扩大，行业竞争力显著提升。其次，当前行业整合加速，兼并重组成为一种趋势。自2015年以来，层减少了定向增发审批程序，并鼓励上市公司并购重组。在此背景下，部分房企借助增发获得并购资金，通过收购中小企业位于不同城市的住宅或商业地产项目来弥补拿地不足，以求在未来市场竞争中掌握更多主动权。

布局大金融，入股或并购金融机构，实现企业多元化发展。进入白银时代的房地产行业，资金成为企业发展的重中之重。现阶段以公司债和定增为代表的房企直接融资政策转紧，传统住宅领域利润不断下降，转型和多元化发展成为企业的重要关注点。以非住宅和金融为代表的多领域业态越来越受到企业青睐。具体来看，通过对银行、保险等金融布局，不仅可以降低房地产业务融资成本，提高融资便利度，金融行业成长所获得的高收益回报，也可以满足房企的需求。同时，以写字楼、工业、养老为代表的非住宅类房地产市场规模加速扩大，金融资源有助于更好地支持相关产业发展，促进地产和其他行业协同发展。

[提要] 2017年品牌房企将会继续深耕细作，充分挖掘自身产业与金融的契合点，加强资产的资产化运作，提升金融服务水平，通过与资本的深入合作，协同创新实现资本和实业的快速融合。

楼市调控政策出台，发债资金加强。我们也注意到房企融资金额大幅增加的背后隐存着一定金融风险，一方面，增加的资金源源不断流入房地产市场，助推房企大规模拿地，带来地价持续走高，频现，加速房价上涨趋势。另一方面，由于过度融资和使用，负债率有所增加，企业信用风险和银行系统性风险不断聚集，不利于市场持续稳健发展。2016年热点城市地价上涨，楼市价格走高已经影响到社会经济稳健运行，十一期间，热点城市密集出台限购限贷等房地产市场调控政策，为楼市降温。继信贷收紧之后，金融机构也相继发声，限制资金流入房地产行业。其中，证监会和交易所要求对房企发债实施分类，提高企业发债门槛，控制发债规模，尤其针对土地市场，提出定增和发债募集的资金只能用于房地产建设，禁止投入到土地市场，表明房企发债政策转向收紧。受此影响，2016年4季度，房企各类债权融资规模明显下降。

购房尾款类资产证券化项目为住宅类开发房企盘活了沉淀资金，同时，以写字楼和商业为代表的非住宅类房地产项目证券化也逐渐兴起。2016年1月，碧桂园携手中信证券发行总规模为29.46亿元的购房尾款资产支持证券，发行利率5.1%，期限4年，基础资产为客户自付合同的收款权，成为房企金融创新的又一重要尝试。此资产支持证券的发行在国内房地产行业影响较大，不仅开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，也是目前国内房地产行业规模大、期限长、利率低的尾款资产支持证券。3月和6月，碧桂园又分别发行了总金额为15.84亿元和62.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券，房企通过资产证券化获取发展资金的规模不断加大。与此同时，REITs具有的高流动性、收益稳定和丰富组合等特点也为非住宅类房地产项目发展开拓了新途径。现阶段商业地产库存压力相比住宅市场更为严峻，2006年至今，我国商业地产空置面积规模逐年上升，从2006年的2702万平米增长到2015年的17940万平方米。更应引起注意的是，近几年商业地产空置面积增速已明显高于销售面积增速，是商业营业用房由于受到电商销售的挤压，2015年空置面积增速高于销售面积23个百分点。因此如何盘活存量，激活沉淀的巨额资金是商业地产亟待攻破的难题。目前，呼声越来越高且随时可能出台支持政策的REITs将为商业地产去化之路带来更多可能性。6月，中航信托发行首只由信托公司作为原始权益人的类REITs产品——“红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”，发行总规模为14亿元，该产品不仅为盘活存量资产开辟了资金渠道，加速资金回笼速度，也填补了商业地产资产证券化的市场空白，随着我国经济发展和城市化进程不断加快，以商业和工业为代表的非住宅类房地产规模将迎来加速扩张的时机，REITs的推行也破解了非住宅类房地产项目资产证券化的发展困境。