资料来源：中指研究院，天风证券研究所

　　二线城市年初至今房价仍在普遍上涨，但销售面积分化。根据限购和未限购划分，能看出二线城市销售分化和限购政策有较大关系。大多数限购城市的销售面积下降，而非限购城市的销售面积持续增长，反映二线城市的房地产市场仍有一定内生动能，但在地产调控的大环境下开始走向分化。

　　图7：二线限购城市销售面积和价格变动

资料来源：中指研究院，天风证券研究所

　　图8：二线非限购城市销售面积和价格变动

资料来源：中指研究院，天风证券研究所

　　四、余温渐退的三线城市

　　图9：2017年4月三线城市新房销售面积和价格变动

资料来源：天风证券研究所

　　整体上看，三线城市的销售情况接近于二线非限购城市，但三线城市的销售面积增速高于二线城市。三线城市中销售面积上涨的占多数，去年底开始的三线城市销售热余温未退。反映三线城市量价变化的散点图中，有两个区域集中了大多数的三线城市，这两个区域分别代表了三线房地产销售里的“走价”和“走量”两类城市。

　　部分一线城市周边的三线城市受限购影响销售面积已经大幅下滑（中山、东莞、湛江、大厂、固安、廊坊），这些一线周边的三线卫星城的表现和二线限购城市近似。

　　强三线城市（洛阳、株洲、温州、泉州等）年初至今价格上涨10%以内，销售面积整体上同比上升，强三线的表现和二线非限购比较近似。

　　大部分上涨的三线城市年初至今的价格涨幅仅在10%以内，部分城市价格下跌，销售以走量为主。从价格来看，三线城市逐渐趋向稳定。从一线周边的三线卫星城量价齐缩，到强三线走价和普通三线走量，三线城市正在逐步冷却。

　　五、中国房地产市场的收缩路径逐渐清晰

　　在货币信用收缩和大规模限购的影响下，房地产市场的收缩正在从一线城市和核心二线城市逐级向二三线蔓延。

　　房地产销售的价量变动呈现出一条清晰的收缩路径：一线城市—>二线限购城市+一线周边的三线卫星城—>二线非限购城市+强三线城市——>普通三线城市。

　　表1：各类城市划分

资料来源：天风证券研究所

   文章来源：微信公众号投资新三板

（责任编辑：宋政 HN002）