上周看到一篇文章《一二手房价倒挂现象频现》举了一个典型的例子：6月中旬，莱蒙国际水榭春天三期以每平方米21000元开盘，而水榭春天二手房报价25000元/平方米。文章采访的专家表示：“一、二手房价格倒挂，往往是市场开始整体转向的前兆。”

　　我认为，一二手房价倒挂，并不能说明楼价拐点来临。

　　水榭春天一二手房楼价倒挂不代表市场真相。按原计划，水榭春天三期开盘时间是计划在4月份，至少要赶上五一房交会这波看房潮的，为什么推迟到6月份？因为开盘定价定不下来，按照政府限价的文件，三期价格最多不容许超过二期价格的10%，二期是25000元/平方米入市，即现在的二手房挂牌价。按照文件精神，开发商将三期开盘价定为28000元/平方米是不违背限价文件精神的。

　　但该盘推迟到6月份开盘，并且价格不是按照限价文件的条款，而是只能卖2100元，否则不给办证备案。

　　定价21000元显然是受到政府直接施压出来的价格，水榭春天如果卖到28000元的法律依据和市场准则是什么，我们都不得而知。我只能猜测政府部门的心态：如果水榭春天3期按照限价文件，定价在二期的基础上加10%，即28000，那么中央原著等周边即开或将开的盘，会以此为参照定价，使该区域价格直逼福田、罗湖，从而使深圳政府对全市整体楼价失去控制。

　　巧合的是，水榭三期开盘前，开发商莱蒙国际发布公告宣布公司首席营运官李艳洁将辞任。业内不少朋友已经猜到，这不是正常的职业经理人更替，或业绩不佳等因素构成的引咎辞职。

　　这是对政府部门关于限价的“提示”置诺罔闻的必然结果，坚持市场规律的职业经理人，纵然有海外留学背景，有海外操盘经历，但政府干预市场行为的过程中，她的市场经验可能恰好成为她出局的理由。

　　综上所述，水榭春天一二手房价倒挂，只能说明这是行政手段逼成的“倒挂”，不具备市场的普遍意义。

　　媒体也往往是见风使舵，近期深圳的电视新闻也抓住水榭春天的辫子不放，大做负面报道，摆出一副要痛打落水狗的姿态，这些作派让人感到楼市冷暖。

　　另外，还有人以中海、招商降价，来证明深圳的一二手房价倒挂。这里我到出这两家公司降价的真相：

　　5月17日，我写过一篇《中海降价有难言之隐》指出，中海此次降价，从头到尾都是一场“政治秀”，与市场行情无关。

　　招商地产(000024,股吧)的观园以1.2万低价入市，这纯属招商发起不平等竞争。06年招商拿该地块楼面地价为3千多元，07年和黄在此拿地的楼面地价为6千多，到09年金地在此拿地的楼面地价为1.2万。

　　同样地段，楼面地价差距如此之大，二三个项目在差不多相同的时间结点推出，招商此举，一箭双雕，既迎合了政府的限价文件，又做到了从价格上压打和黄和招商的目的。

　　但这样做的后果是，如果这是政府给招商观园的限价，那么金地楼面地价就1.2万，政府是不是要把金地的楼价限到1.2万？如果限到1.2万，金地无疑是亏血本，金地是不是可以要求政府把吃进去的地价吐出来？如果政府做不到给金地限价1.2万，那么，深圳市政府实施不到半年的限价令将在此就要土崩瓦解。

　　由此来看，用近期中海、招商、莱蒙等上市公司楼盘一二手房价倒挂，来证明楼价拐点来临的说法根本站不住脚。

　　他山 观点地产新媒体专栏作者

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