内地于早前国庆期间密集出台楼市调控政策,主要对象为一线及热点二线城市如四小龙(厦门、南京、苏州和合肥)等,执行力度之猛颇为罕见,反映中央政府坚决全面压抑楼市的投机及投资需求。我们认为政府对楼市的行政调控措施,较货币调控更具效力,原因是行政调控包括限价(设定各区房价上限)、限贷(限制对第二套房购房者的按揭贷款)、限购(户籍家庭禁止购买第二套住房)和控制预售许可等,部分并不考虑购房者的负担和经济能力。纵然购房者并无流动性及资金成本问题,但在限购政策下,亦只能望门兴叹。根据我们于11月下旬往内地部份热点城市实地调研及观察所得,政府的限价措施降低了内房开发商的推盘意欲,部份将新盘延后推出,从而获取更高的预售备案均价,惟此举将直接拖慢销售步伐,或会令供求情况更形紧张,出现量跌价滞的现象。

明年合约销售将显著放缓,均价承压较少。

我们认为政府是次调控楼市,带来4项投资启示,分别是︰(一)购房者倾向观望,成交放缓令开发商回笼资金减少,现金流渐趋恶化;(二)限价挤压了利润空间,尤其是高价投得地王的发展商,其毛利率将无可避免出现较大幅度下降,亦令发展商投地出价趋向审慎;(三)财务状况稳健的发展商不急于推盘,亦没有现金流压力,供应减少令供求状况续见失衡。我们预期明年内房合约销售增速将显著放缓,由今年约20%-30%的按年增长,降至~5%甚至负增长,惟合约销售均价下行压力相对较少,主要因均价对政策改变的敏感度较成交额为低;(四)行业将加快整合步伐,「强者恒强,弱者恒弱」的现象将更突出,并反映于行业集中度上,即内房之间的合约销售金额差距进一步扩阔,而2017全年合约销售突破千亿人民币的上市房企或达到13间(今年预测为11间)。

市场终归服膺供求定律,调控旨在管理升值预期。

长期而言,内地房地产市场终归受供应及需求定律支配,故此我们认为政府调控楼市的措施只属短期有效,旨在改变投资者对房价单向上涨的乐观预期,惟我们预期缺乏资金出路下,内地投资者亦倾向购买较为熟悉的房产作为投资工具,因此推论政府的调控措施难以放松,并存在进一步收紧的可能。展望2017年,尽管有论者谓内地房地产市场的泡沫将会爆破,惟我们预期内地楼价不会大幅下滑,泡沫只会在政府引导下有序释放,原因是一二线城市的库存水平和去化周期相对低企、人民币持续贬值带来对房地产的避险性需求、内地经济增速未见大幅倒退的风险、地价水平持续居高不下,以及发展商的现金流状况理想。更为可能的是,2017年内地房地产销售及成交面积在高基数效应下,将出现较大幅度回落。销售均价将于高位横行或适度调整,惟我们预期幅度有限(~5%-10%),主要因一线城市及核心二线城市仍然存在供应缺口,供求关系尚未出现逆转。基于上述观点,我们建议投资者聚焦高毛利率(>25%)、庞大土地储备(>800万平方米)、具一定销售规模(合约销售金额>200亿人民币)及负债水平健康(长期债项/总资产