三月高频置换月所产生的资金效应一直影响到现在的一手房市场

图片来源于上海市房地产交易资金管理有限公司官网

今天和大家聊一个现象，可能是上海在做的最大的一个房地产楼市政策，因为舆论导向的因素，这个政策居然隐藏的很好，这个的确让人非常非常意外

再来看看今年的数字

这件事发生的时间节点是2017年，今年的政策打压+明年的流动性减缓，如果政策落实得力，也许2017年是市场需求的萎缩年。再加上人口导入的口子关闭，我希望所有的开发商做到这样的心理准备，特别是今年拿了地王的开发商们

为什么说这个政策的影响力可能会真的大的惊人呢

调控楼市，调控二手房永远是最有效的，立竿见影，屡试不爽

而一手房他的换手率其实只有一次，单次的价格上涨其实很难推动市场的本质性提升。

——总成交额的降低其实是导致当年具备购买力的客户基数的降低

也就是说6月开始在松江试点，今年年底或者明年年初即将在全市推行

而置换产生的购买力用一个形象的比喻就可以看的很清楚

对于房地产所有环节链上的朋友，任何时候都不能悲观，但也任何时候都不能得意忘形，因为房地产这行当牵扯的利益太多，没人允许他大起，也没人接受他大落

为保障当事人的资金安全，防范交易风险，规范房地产经纪行为，促进交易，上海率先在松江区进行试点，搭建房产交易资金监管平台，购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费用都可纳入平台监管。

四月份是政策月，所以成交量快速萎缩，但是有一个蹊跷的地方在于，5月份的成交有提升，这个迹象表明政策打压下，依然有大量的需求在暗地里释放

过去直接通过交易中心到银行的过程未来增加一个监督公司的环节，而这个环节存在的意义就是各种对钱的审核，所以交易的频次降低和放缓是毋庸置疑。

今年的3月份，各位已经见过了

要知道这个购房需求很大程度会继续回流到二手房里，而这样的回流无疑让这样的频率再一次的拉低

——客户基数的降低市场的购房需求的降低

成交均价就不要看了，都是做低的，从成交量上来看，3月份达到了一个恐怖的巅峰值

这个政策是这样的

上海搭建房产交易资金监管平台，购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费用都可纳入平台监管

2、二手房是成交主力，换一句话来说，二手房决定市场的定价权，这一点很关键

首先，我们需要明白一个事实，经济学最简单的愿意，交易产生价值，我们都记得有个老外通过一个别针疯狂的置换最后换回一辆车的故事。一样东西交易的越频繁，价值属性就越高，而所谓的泡沫和金融属性就开始产生

在6月份的时候，后续消息也开始对外释放：

某种程度上来说，你们更像是一盏灯，但是真正汹涌的是深不见底的二手房市场，这里决定着整个行业的趋势走势

为什么说这个政策当时没有引起太多地产人的关注呢，正式因为这个政策是包裹在民生信息的背景下出台的

没想到的事，这个政策的后续推进也非常的快

为什么会出台类似的政策，我觉得也许上海政府也发现了对于房地产来说，目前已经一定程度上脱离的居住属性衍生出大量的金融需求，所以才想办法从钱这个环节上入手

我们来看一组数据

所以从2015年开始，一直到现在，上海房地产市场的主力一直在二手房，这一点毋庸置疑

所以从这一种角度上来说，2016年的二手房的交易频次会降低

为什么2015年的房地产市场突然的爆棚，为什么今年年初楼市看不懂的起势，核心的理由就是当下市场的核心购买主力集中在二手房，而二手房高频的置换推升了楼市的上升。

3、另外一个核心因素，大量的人是在卖掉房子买房子，不论是买新房还是继续卖二手房，核心客户是通过置换产生购买力

那么这件事会产生的蝴蝶效应是什么

所以某种程度上来说，二手房的资金释放程度很大意义成决定着一手房的走势

这是里面的数据，对比的就是二手房和一手房的各种数据比值

1、二手房的高频置换让资金在池子里更快的滚动，同时也更快的推送房价上升

我们可以看到，2015年开始，二手房就成为绝对的主力，成交套数是三倍以上，而成交金额在二手房普遍做低的前提下，依然是一手房的1.65倍，实际比值很有可能在2倍以上

上海希望通过松江试点以后，今年下半年再选择3-4个区县，进一步扩大试点，完善相关管理制度，以及相关交易行为和第三方监管程序上的衔接。既要保证资金安全，同时要给老百姓交易行为提供便利度。

而这件事发生的时间点是什么时候

官方消息是这样的：

——交易频次的降低其实直接导致二手房的总成交额的降低

好，然后我们再来看下这个政策

当时的链家事件闹的很大，当时不少客户举报说自己的房子被查封资金难以收回，首付款和尾款都没有安全保障。类似的事件出来之后，上海政府出台了未来二手房需要资金监管的措施，这样的楼市政策的出台在当时来看也合情合理

和大家呈现一些比较关键的数据

二手房占据房地产市场的核心成交说明了什么问题

这个政策我们简单的来说，就是通过一个平台，让钱的流动速度变慢

最先出台这个政策的时间应该在今年的三月份

其实舆论都是这样，我们习惯性被一些爆炸性的信息所吸引，容易忽略一些潜伏在民生通路里的各种政策，而往往这些政策，在各种掩护下，有着其他更多的诉求