11月23日，2016观点商业年会在香港举行，大会围绕“中产阶段的商业潮流”展开探讨，金融界网站进行全程报道。大会进行主题为“资本新时代 金融如何助推商业变革”的讨论环节，花旗银行董事总经理、中国研究部主管兼亚洲区房地产板块研究主管蔡金强在讨论中表示，商业地产是“练武功”，金融像内在的修为，它没有终端的金融，没人帮他打开“任督二脉”，我负责亚太区，去过各地的商业，我认为中国的商业并不差，也不是没人投，而是主要因为没有好的退出机制。
　　
　　以下为讨论实录：
　　
　　主持人：尊敬的各位来宾，在听完王天兵先生的精彩演讲之后，下面将开启第三环节的主题讨论会。
　　
　　金融在商业地产发展中承担起越来越显著的作用，我们谈论REITS、基金、资产管理的时候，是否真正已经了解金融？瞬息万变的市场中，金融也需要不断成长与变革。接下来有请讨论嘉宾，他们是：
　　
　　黎振伟，世联行(8.17 -0.97%,买入)首席技术官；
　　
　　舒策城，五洲国际控股有限公司董事长；
　　
　　杨龙飞，中国勒泰商业地产集团董事局主席；
　　
　　蒋达强，旭辉控股（集团）有限公司副总裁；
　　
　　蔡金强，花旗银行董事总经理、中国研究部主管兼亚洲区房地产板块研究主管；
　　
　　张子玉，正荣商业管理有限公司总经理；
　　
　　林熙龄，霸菱亚洲投资董事总经理；
　　
　　古迎辉，香港元丰资本执行合伙人；
　　
　　洪诚明，星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管；
　　
　　李文峥，越秀房托投资总监；
　　
　　黎振伟：感谢大家坐到最后，本场队伍规模强大，一共有九位嘉宾。我们的话题谈到商业与金融结合，我蛮困惑，怎么没有香港嘉宾来演讲，都是国内的嘉宾。我发现更多的创新国内，既谈到纯商业，也谈到符合投资商业。在座各位都是发展商及做金融的，我们能否像刚才两位嘉宾一样，做更有价值的模式。
　　
　　我们的环节是金融与商业，现在的商业不好做，我们要做金融，中国商业有点像中国实业，昨天广州拍地，8块住宅，2块商业，结果7块商业，2块商业其中1块流拍，现在做商业的不容易。别说救国，先救实业。
　　
　　请大家回答两个问题，一是商业跟金融，谁重谁轻；二是银行，现在还投商业吗？你对商业地产商有什么建议。商业地产商回答商业跟金融谁跟重要，在今天的环境下，我们该做什么样的商业，什么样的商业模式，需要什么样的金融支持你。我发现唯一只有你是香港的商业。商业很难卖，您如何看商业金融，您要做什么样的商业。
　　
　　舒策城：第一个问题，商业跟金融哪个重要，我认为商业更重要，如果不做好商业，没有金融会支持。做好商业，金融有可能支持，我认为商业很重要。
　　
　　现在中国商业地产，今年商业地产压力很大，我们做了几十个商业项目，其中有十几个综合体，二十几个专业市场。这两条线比较，明显综合体压力比专业市场大，一直两条线发展。
　　
　　我从2004年开始做这个行业，经济好的时候综合体好做，零售业增长比较快，经济下行时发现抗风险的专业市场比较好，专业市场有刚需，专业市场的产品价格比较低。
　　
　　综合体，经济好的时候可以消费1000块，经济不好的时候会消费100块，大家有钱买奢侈品，收入不好只买刚需品。在中国做商业市场和综合体的不多，应该只有我们一家，我们做了16个综合体，24个专业市场，委托我们管理的还有20个，我们现在管理60多个项目。
　　
　　按道理商业地产是一个很好的行业，有些城市规划过剩造成商业压力很大，如果规划合理是很好的行业。我们开发了一些住宅，把住宅当投资的产品，按理说商业更适合投资。要合理规划商业，价值不会差于住宅，它真的是过剩，明明适合建两个综合体，他建了五个综合体，香港比大陆合理科学，压力不像我们这么大。
　　
　　因为专业市场注册人少一点，我们是2013年在香港上市。我们把商业做好，希望金融可以支持我们。
　　
　　黎振伟：下一位是林总，商业跟金融谁重要，您要投资商业，愿意投哪些？如果要投，你要求他怎么变化。
　　
　　林熙龄：不是专业市场不好，但我不会投，为什么我不会投。金融跟商业地产谁重要？我是投资者，如果没有金融，根本不能做投资，两个都重要，舒总说这个做得不好，拿不到钱，这是鸡跟鸡蛋的问题。
　　
　　为什么以前不投专业市场，传统商业地产是做好商场，不管是什么业态，都追求稳定的现金流，做什么产品都可以。稳定的租户组合、定位和现金流。
　　
　　现在有电商冲击、莫名其妙的理论，购物模式不一样了，现在周期很短，下一步怎么做，不管体验性、家庭。传统的可能不行，要找一些可以接受风险比较高的投资者，你的现金流可能不稳定，但是两、三年后你是一个大赢家，投资者可能比较适合金融产品。银行可以做传统的，贷款比例比较低。如果未来体验性一旦成功，最后分成肯定比追求现金流稳定好。
　　
　　黎振伟：你说都重要，孪生兄弟也有大小。你现在找到投资模式了吗？
　　
　　林熙龄：找到，但有不确定性。
　　
　　黎振伟：第二位嘉宾来自勒泰商业地产集团的杨龙飞董事长，您昨天谈到的项目很出名，至今如何回答这两个问题，金融与地产以及你现在做的商业如何创新，得到金融的支持。
　　
　　杨龙飞：谈谈金融和地产，这两个词可以分，有钱不懂不行。一是商业地产不能没有金融；二是商业地产不能不懂装懂，有些人没有做过商业，我是卖泡泡糖的。很多人在商业地产赚了很多钱，但门槛并不是他们所说的那么低，肯定不能不懂装懂。
　　
　　互联网，今天听沈建光先生说的话很有哲理，回到本质。很多人对商业的概念，大家都知道“光棍节”，卖了1000多亿。谁能告诉我10号和12号卖的多少钱，线上怎么把线下都取代了。马云，12号卖了多少钱，谁也不说这个事。
　　
　　过去开饭店，到饭馆吃饭，没有移动互联网，不那么方便。商业的本质是实实在在的供和需之间的关系，互联网加上技术，无非是精准、高效、服务。我们是做零售业的，沈建光说得非常好，静下来多想想。光棍节要干什么，国外圣诞节所有零售商都会促销。
　　
　　黎振伟：您的企业如何跟企业合作，我们现在要卖住宅。
　　
　　杨龙飞：我没有住宅，专做商业。
　　
　　黎振伟：如何解决资金。
　　
　　杨龙飞：做商业一定要有金融支持，上午水遊城2008年已经做了，中国市场生态不成熟，你热爱这个行业，市场环境不成熟，做不好。你有很好的商业理念，这里有很多经济指标符合投资人回报的需要，到底有多长时间，这有产业链的问题。
　　
　　2003年做，2004年开业，我在马来西亚设立，马来西亚有12万平米。有现金流也拿不到钱。我在谈本质，不能草草说金融和地产，都说“双11”卖的多少钱，从来没有人问12号卖多少钱。线上线下是事物的两方面，本是商业，互联网只是一个技术，各行各业都可以应用到。
　　
　　黎振伟：一个皮，一个肉。你完全做商业，接下来让杨总总结。
　　
　　杨龙飞：人的一生中有很大一部分时间在这个世界，今天活动是商务论坛，我们一生中80%时间在市内，你是工人，在车间，是工业地产；你是物流，这是运输地产；你是老人，这是商业地产。
　　
　　商业地产，我的理念是携手世界商业，改变城市生活。这不是泛泛的口号，什么是零售，这是一本艺术，购物中心是商场的，是了解这个城市人的都市生活习惯的一门科学。
　　
　　我做商业地产很长时间，大家都知道都市生活，人类生活需要各种服务，我是整合各种服务，把高效、零售的整合起来，把体验型等整合进来，把城市没有的，别处有的，消费习惯可以适应的放进来，整合成大的综合体，各自发挥协同效应，聚集人流，为城市服务。我们做的购物中心，整个城市的生活有提升和享受。
　　
　　黎振伟：下一位嘉宾是做商业和做银行的，接下来有请旭辉控股副总裁蒋总，您怎么看商业和金融，旭辉商业模式里如何讲金融。谈谈您的商业模式，他愿意投资你的商业吗？
　　
　　蒋达强：我是来打酱油的，主办方本来让张华容来，张总来不了，我跟张总是好朋友。旭辉控股以住宅开发为主的公司，我管商业和住宅，我思考三个问题，一直是旭辉控股琢磨，没有想得特别清楚。
　　
　　一是怎样靠谱的商业人才在公司工作满五年，为什么跟老板、老师搞不到一起，因为不知道这个人是否靠谱，能否跟我脚踏实地的作风吻合；二是工作不满五年，我们的成本非常大。如何一次做对产品，做不对，产品做对，成本最简单；
　　
　　三是如何把重资产变轻，开发商永远是重资产，不可能是轻资产，重资产变轻很大的前提是融资成本低于5，我们不是央企，做起来很难。
　　
　　金融对开发商来讲非常关键，融资和开发商成本达到一定水平，我们的商业为地产服务，不能达到商业和地产并驾齐驱，我们旭辉控股正在摸索，我们把自己当做乙方，跟香港置地有很多合作，我们替他们打工，他们做投资商，我们做开发商，替他们把盘操好，把项目做好，给他们挣钱。
　　
　　黎振伟：你们做商业的资金来源于哪里？
　　
　　蒋达强：大部分是住宅，我们旭辉控股的商业还没有到扭亏为盈，还是不太大的业务。
　　
　　黎振伟：你们规模蛮大，未来的发展不得了。
　　
　　蒋达强：我们就做一个行业。
　　
　　黎振伟：接下来有请花旗银行总经理蔡金强先生，像这种企业，您更愿意投资什么？他们提出5的融资成本，您能给吗？
　　
　　蔡金强：商业地产是“练武功”，金融像内在的修为，它没有终端的金融，没人帮他打开“任督二脉”，我负责亚太区，去过各地的商业，中国的商业并不差，也不是没人投，而是没有退出机制。
　　
　　比如美国整体经营性商业，大概规模在7万亿美金左右，中国的商业地产、工业地产加起来大概3万亿美金左右。融资方面，中国这条腿是瘸的，美国有1万亿来自于经营型贷款，1万亿来自于CMBS，中国七成来自于抵押性贷款。
　　
　　如果要发展，钱要不停的投进去。上市又退市，退市又想上市，这跟CMBI，并不是没有前期的金融。投不投？很多人投，关键是投进去后两个人抱在一起，大家都走不了。
　　
　　黎振伟：可以帮他投，能不能走？
　　
　　蔡金强：2017年，这一块主要是税的问题，根据具体的了解，可能有比较好进度可以出来，不光是零售，就算是菜市场、停车场都可以变成它。我是比较乐观的。
　　
　　黎振伟：银行可以帮助商业地产共进退。商业和金融，一是打通人体“任督二脉”。下一位来自正荣商业管理有限公司的张子玉先生，如何看待金融和地产的关系。
　　
　　张子玉：我们今年正式把总部迁到上海，正荣商业管理有限公司大概有三个板块，一是住宅，去年卖了300多亿，全中国排27位；二是商业；三是资本市场。
　　
　　严格意义上我们是被动市场，我们是纯住宅开发商，从2013年开始做商业地产，纯住宅地越来越难，我们公司根据未来住宅的开发和布局，主动拿一些商业地块，从被动和主动之间比较痛苦，我们现在做的购物中心全部持有，主要布局12个城市，12个购物中心，主要集中在上海、天津、苏州。
　　
　　我认为商业地产主要核心是经营，经营和服务是我们做商业地产的本质。当我们拿到地做评估后，平均回报率是6-8%，莆田是我们老家，回报率是8.1%。我们做了上海的测算，老板下指标做到7%，但我们测算是6.5%，因为土地成本太高。
　　
　　我们在做的时候也很痛苦，商业作为集团独立板块，对我们团队、管理、经营的要求非常高，今年要开两家，一是长沙，二是下个月16号在苏州。一是区域型购物中心，二是社区型购物中心。
　　
　　因为商业地产和住宅地产的盈利模式不一样，商业地产做金融产品，我们拿第一家店开出来，经营一年，在2017年4月可以开业，一是回报率，二是租户组合，三是地点，我们前一段发了一个债，成本在6.5左右。我们很大一部分投入到商业，我们想把内功做好，把经营做好，大家对金融都有需求。
　　
　　黎振伟：您的观点是商业是内功，做好了，金融就会找你。您希望怎么跟在座投资者合作。
　　
　　张子玉：我们大概回报率是7.5%，我们第一期债是10年，资金是5个多亿，我没有他要求这么低，我们老板给我指标是6左右。我们租金的回报率有运营能力，我们全国资源实力，我的购物中心可以做到理想值的7.5-8是可以的，资金越低越好，6左右是可以接受的。
　　
　　黎振伟：下一位有请星展银行董事总经理洪诚明先生，开发商意识到要持有，现在发债，回报率要达到6-7，如果他来找你，你有什么好的建议，如何选择企业。
　　
　　洪诚明：蔡总的演讲很精彩，我认为这是一个时点，在开发过程中，不同的事件有不同的因素，我补充一点，商业地产尤其是零售对我来说是“老火汤”，商业的本质是“汤足，有耐心，火候适中”。
　　
　　开发的时候可以给一点比较高的回报，后面要“收火”，但是在国内找不到“火”的原料，希望各位可以配合我们中等收入的发展，多做中等收入的基金配置，让“老火汤”在适当的火候煲出来。
　　
　　他们可以把汤最终放在火炉上，它有小股操盘的好处，也有不温不火的持续发展，可以达到适中的效果。最终是时间和匹配度，回应李总的问题，两者很重要，并且需要匹配。
　　
　　黎振伟：还需要时间，谢谢你！从金融的角度，我非常理解，时间如何培育，金融要给商业时间，不能给太高的要求。剩下最后两位，我先找来自兰桂坊的古总，你懂商业，也懂金融，纯香港是没问题的，回到国内可能有问题。
　　
　　古迎辉：证券化退出方面有一些问题，从前端方面可以用私募股权基金的方式是可以做到的。根据国情，现在暂时没有很好的退出方法，对我们前端的投资和要求更高。例如一个普通的地产基金，要求20%，我们必须满足它的要求。
　　
　　退出经过各种手段，比如上市、EIT等，十年前我们做过过的项目，但这并不是很大的共性。之前兰桂坊基本通过私募股权前端解决资金，后续寻求各种退出途径，要么可以转让股份，整个项目卖掉、证券化的退出。一般有五年以上，制度会退出来的，我们会向前看。
　　
　　黎振伟：我跟兰桂坊在广州做一个项目，香港的做法和国内的不一样，他们选项目非常严格，宁缺毋滥，要做好的、做对的，我跟他们研究10个项目，只看中1个，保证拿项目时，资金会关注你。我觉得您这个模式很好，国内的开发商要转型，放慢速度才能学到您的模式。
　　
　　最后有请越秀房托的李总，为什么REITs同样在中国这么难做，越秀可以做到。
　　
　　李文峥：越秀房托是广州的国企，发展至今有地产金融等业务，走到今天，我们的感受是住宅和商业都在做，住宅我们有两、三百亿销售额，我们在商业方面走出一条不一样的路子，特别的地方是有REITs平台，因为机会的原因或是政策的原因等，在2005年的时候，那时候是香港第一批REITs出来，2003年出法规，2005年扩大范围，REITs在同一年出来。在之前，我们有比较好的架构，也有资产的储备，有一个资产包，也有一个比较好的税务方面的便利，在香港有比较好的平台。回应韩先生谈到的模式，开发、运营和金融结合起来的模式，我们有开发的主体（越秀地产）可以开发项目，我们有运营团队做运营和孵化，我们也有REITS平台做金融。我们对其他的金融工具和金融产品，形成闭环以及大概的发展逻辑。在2012年的时候，我们把广州市地标物业装到REITs里，我们做的时候，REITs只有70亿资产，在广州价值150亿。得益于我们没有开辟通道和平台。这个循环做起来不太容易，我们有很多其他方面的心得，在座各位都是这方面的商业地产专家，接下来要和国内这一块，REITs可能很快会出来。我们看到ABS在2014年6月份，合计起来有500亿规模。如果真的要做准备，作为商业地产开发商、业主或者轻资产运营团队，如何迎接市场的巨大机会，我们的感觉有几个方面，一是有比较清晰的战略，以开发商来讲，很多开发商是被动做商业，不得不拿商业的地，我们在很多城市拍地的时候要对接商业，不得不把它做好。接下来我们要主动做这一块的时候有很清晰的战略。
　　
　　要有资产配置的能力，这是比较核心的，规模很重要。香港的REITs规模越大，RREITs的要求越低，将来真的要做这个平台时，估值可以做得越好。
　　
　　我们理解REITS要一步到位比较困难，现在开始找不同的风险偏好、产品偏好等，做前期的配置。在不同的发展阶段有不同的钱，它的风险是不一样的。我们要对自己做很好的评估，看我们的风险到哪里，产品阶段到哪里，对未来风险的控制到哪里，我们可以早点配置资金，包括ABS都可以在现阶段配起来，将来退出会更容易。
　　
　　黎振伟：谢谢，我在广州，我很清楚越秀房托的上市。很肯定一点是现在上市资产很强，租金收益很好。关于金融与商业的话题到此结束，台上各位谈到自己的观点，从商业者角度和金融的角度各有不同，个人认为本质是把商业做好，如果没有本，金融不会找你。这个课题的难度很大，我们在做中国房地产的实业，真的需要我们行业多关注，多给政策，多解决我们商业的退出机制问题。我们还是很有信心的，杨总要做很多的项目，明年分享您的经验。