尊敬的刘志峰会长、尊敬的苗乐如会长、尊敬的胡志刚副会长，尊敬的各位来宾、各位领导、各位同行，下午好！

  尊敬的各位领导、各位来宾，下午好！

  2、应对金融机构房地产化的竞争，最好的策略是有合作有竞争双赢策略。

  3、房地产市场的发展分化以及“大资管时代”，给私募房地产带来的机遇与挑战

  中国经济发展和实现城镇化率中等水平以前，中国房地产的强劲需求不会变，房地产的支柱产业地位不会变，房地产作为国民经济的重要抓手也不会变。

  (3)城市的分化也初见端倪

  新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒先生；

  房地产基金“大跃进”另外一个表现就是房企自觉地基金化、金融化，房地产行业的基本属性是金融，对于金融资源掌握得多少决定了它的市场份额和市场地位。一方面房地产企业普遍地将资产资本化，资本金融化，开展多元化融资。同时，他们发起大型的房地产资金，中国前十位的房地产企业都有自己的基金，而且规模呈现出大型化、高端化、民企合作化，规模动辄百亿。另一方面，大型房企普遍“涉银”，目前投资银行的房地产上市企业已有30家。

  (4)投资风险和累积的挑战，有一些二线城市销售不畅，三线城市也明显出现了过剩，投资风险在逐步积累。

  数量达到132支，总金额是106.67亿美元，我和我们联盟会员交流的时候，大家都觉得远远不止，因为我们联盟大多数成员做的项目和数量都没在这里面，所以我有一个粗略的统计，一会儿由2013年年度报告来作证，如果加上未统计的基金，数量至少增加一倍，大概是1200—1500亿人民币。

  首先邀请盛世神州张民耕董事长致词！

  三、2014年：策略与创新——中国房地产投资基金行业展望

  房地产企业能不能顺应大势顺利转型呢？决定了房地产企业的生死存亡，房地产企业最根本的转型就是普遍的金融化，发展大型、高端、民企合作化的房地产基金，银行、信托、保险、证券体系也纷纷向房地产基金渗透，这是我们面临的一个大的趋势。

  我在这里预祝整个大会取得圆满成功，谢谢大家！

  私募房地产基金因为受到的规范制约比较少，可以发挥制度创新的优势，比如像股权资金、持有性资金、REITs等等。房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。私募房地产基金还应该借助海内外资金渠道，借助借鉴海外资金和经验，在日益国际化的国际国内市场上占据应有的优势。

  那么，由于房地产还是一个相对有稳定收益、安全性比较高、收益性比较好的行业，所以各个金融机构通过资产管理计划纷纷杀向房地产基金。我说这个提法叫“分食了房地产基金的蛋糕”，这不太准确，信托公司说你们分了我们的蛋糕，现在大家都来分我们的蛋糕，实际上是这样一种形势。可以形象地说，前几年是PE年，北大的PE班现在都办到80几班、90几班，据说学生有五、六千人。如果说前几年是PE年，那么2013年是“房地产基金年”。我曾经听到一位人民银行的领导同志说，2013年各种金融机构发起的理财产品有4.1万个，其中很大一部分都是房地产基金。

  全国城市中既也房价增长20%的一二线城市，也有被称为“鬼城”的个别三四线城市，市场分化的复杂性还在于每个城市的内部区域市场的分化。因此，对于投资城市合区域的选择，对于房地产基金至关重要，特点要防止“城市化的陷阱”。

  1、应对分化中的房地产企业和房地产市场，应对积累中的投资风险的策略

  我代表会议的主办方，对于这次会议的召开做一个祝贺，确实在中房协的领导下的金融工作委员会每年都要发布中国房地产金融报告，这个报告的发布对于我们房地产行业的人特别是房地产金融行业的人具有非常大的意义，是我们学习和深入研究的基础资料。这个会议在这召开，我们表示非常热烈的祝贺。

  金融机构和资金渠道是房地产基金依托的重要对象，近期，个别金融机构出现兑付危机为标志，伴随着去年“大资管”时代的浪潮，是某些金融机构和资金来源的资管计划，也会出现兑付或退出的困难，与谁合作，对于我们房地产企业来说，也是至关重要的。

本文导航

  出席会议的其他领导和嘉宾，因时间原因，就不作一一介绍了。

  首先欢迎大家来参加这次由中房协金融专业委员会和全国房地产投资基金联盟联合主办的2014房地产金融研讨会，暨《中国房地产金融2013年度报告发布会》。我们从2012年开始每年发布房地产金融报告，并同期举办房地产金融研讨会，这个活动得到了我们广大的委员单位以及业内的各家企业以及广大朋友的支持，在这里我对大家表示感谢！

  要注重形势和地域、企业和项目的风险分析；注重对于不同区域、不同企业、不同项目的选择；要注重控制风险、解决风险提供解决方案，房地产基金前些年的工作重点往往在于找项目、找资金，对于可能出现的风险以及风险出现以后怎么防控、怎么化解考虑得不多，这是我们要考虑的。

  (3)开发性投资还是经营性投资的挑战。

  另外，注重行业企业合作，分散和化解投资风险。要通过各种合作平台，实现产研结合，实现房地产和金融机构、研究机构行业的结合，实现房地产企业和金融企业的抱团取暖、合作共赢，达到投资风险的控制，减少我们自身面临的风险。其中非常典型的就是我们和高通智库的合作，我们认为高通智库在提供房地产方面的信息和对于市场的分析是有独到之处的，所以我们联盟和高通智库结成了非常紧密的合作。

  我感觉到作为我们从业人员必须看到市场趋势，市场供应决定价格，在长效机制的作用下，供应增加，价格趋稳，甚至稳中有降，是市场机制下，房地产平稳健康发展的题中应有之义。我们通过很多同业人士的交流，认为只要持续地实行以市场为指导的房地产政策，房价增长的迅猛趋势会得到缓和，从比较长的一段时间看，房价稳中有降，是一个必然趋势。

  这是我的一个祝贺，我的报告是中国房地产基金2013年回顾和2014年的展望。

  房地产基金的“大跃进”还体现为大资本时代，带来了“房地产基金年”。2012年末，证监会、保监会、银监会发布了很多文件，对于各种金融机构松绑，使得他们也能够像信托机构一样做资产管理计划，通过资产管理计划进行融资。

  (5)金融机构房地产化的挑战。房地产的金融化和金融的房地产化，这也是一种挑战，大资管条件下，金融机构对私募房地产基金最大的挑战，是挤占房地产基金的市场份额。在项目选择、资金募集、人才聘用、管理技术等等方面都会展开全面的竞争。