(3)三中全会以来，中国房地产业发展的宏观经济环境、宏观政策环境有了空前的改善，房地产平稳健康发展的前景是可以预期的。三中全会以来，中央确定了房地产和住宅建设的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需要的体系，主要是市场配置资源的原则，在这样的原则指导下，以限购、限价、现贷为特征的行政调控会逐步退出舞台。我感觉到现在温州已经要上报这样的方案，以政府保障和市场主导相结合的房地产发展长效机制会逐步形成。

  在房地产企业普遍金融化的环境下，房地产的企业融资标准提高，房地产基金面临着与大中企业合作有安全性无利润，与小企业合作有利润无安全性的两难局面。

  这次会议同时感谢高通智库和盛世神州基金对今天活动给予的支持。

  盛世神州基金董事长张民耕先生；

  2、房地产行业的转型与房地产市场的分化

  为什么说2014年中国房地产发展的大趋势还是平稳、健康的趋势呢？有这么几个观点：

  2013年私募房地产基金推出64笔，超过2012年的12笔，原因就是2011、2012年的投资到了退出的时机，这说明中国的房地产基金存续时间都很短。退出方式是股权回购、股权转让、清算、IPO等等，方式也比以前多，由三种方式增加到六种方式。这个数字如果加上一些更加草根的基金，未计入统计的，可能这个数字也要翻番，因为现在企业都在做基金，而且这些数没有进统计数字。

  2、“大资管时代”带来“房地产基金年”。

  3、房地产企业自觉的金融化、基金化。

  (2)在新兴城镇化和经济持续发展下，中国的房地产市场具有真实的需求作为动力。一个是城市化了，二是城市改善性住房需求，有统计从2008年—2012年各年的需求量分别是8.3亿平米、11亿平米、11.3亿平米、11.6亿平米、11.8亿平米，其中的80%可以转化为需求，就与住宅的销售量接近。有人统计未来10年当中，还有200亿平米的需求，这很可能就是我们房地产业持续发展的一个坚强的、现实的需求基础。

  主持人：

  我首先介绍一下出席会议的主要领导和嘉宾：

  二、2014年：发展与分化—中国房地产行业展望

  地点：国贸三期中国宴会厅

  1、私募房地产投资基金成功新募、退出数量均创历史新高。

  中国房地产研究会副会长胡志刚先生；

  借这个会议，我想发表一个房地产基金联盟的呼吁：我们要加强行业企业的合作，促进房地产平稳健康发展，预防和化解房地产金融投资的风险，做大做强房地产基金。特别是强调加强行业和企业的合作。通过加强各种平台的合作，实行产业结合，抱团取暖，合作共赢，迎接新一轮房地产发展的机会。

  (2)债权融资还是股权融资的挑战，在房地产企业普遍提高风险意识的条件下，对于风险公担、利润分享的股权融资有所倾向，而房地产基金和基金投资人可能还没有充分的准备。

  1、2014年中国房地产市场发展的大趋势

  (1)房地产企业的转型

  (1)中国房地产产业在国民经济中支柱地位是不会动摇的，我们可以看2013年的GDP56.88万亿，房地产业的投资11.14万亿，占到GDP的19.58%，房地产开发投资8.6万亿元，占GDP的15.17%，商品房销售8.14万亿，占GDP的14.3%。在中国经济面临下行的压力中，调整结构、培育新的经济增长点为主攻方向，引导房地产健康平稳发展的措施是中国经济可以选择的方式，在现在的形势下，人为地打压房地产经济，会使得经济丧失成长的动力，所以从这个角度来看，支柱地位不会变。

  我利用一点时间，因为中国房地产金融报告其实是一个非常大的概念，我对于其中的一小部分特别是房地产基金行业情况向大家做一个汇报。也算不浪费我这20分钟的讲话时间。

  房地产企业的分化现在已经十分明显，2013年千亿房企达到7家，百亿的有70家，我们估计未来三年当中前100强房企将占用50%的市场份额，全国统计还有8万多家房企将在剩余的一半份额的红海中拼搏，十分艰难。对房地产基金而言，与谁合作，如何选择合作伙伴，如何被合作伙伴选择，将决定房地产基金的市场份额。

  中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰先生；

  张民耕：

  一、2013年中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”

  (2)房地产企业和房地产市场的分化

  第一讲一讲2013年中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”，这个大跃进给我们带来了很多丰硕的成果和  机会，当然也带来了挑战。第二讲一讲2014年的发展与分化，中国房地产行业展望；第三是策略与创新，中国房地产投资基金行业的展望。

  我们要充分利用银企合作、借船出海的可能性，借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势，有竞争有合作创造双赢的局面。其次，房地产基金应该发扬产业基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧扬长避短。对于投资项目的选择，投资过程的监管以及退出的一些技术技巧方面的专业知识。

  (4)金融机构和资金渠道也在分化

  (1)安全性和收益性不匹配的调整