租金收益该如何分配？《办法》意见稿对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。同时还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

　　在共有产权住房的退出和上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　但《办法》对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　“共有产权住房北京方案最大的特点是，对未来房租收入和房屋溢价怎么处理，界定得更清晰一些。”我爱我家副总裁胡景晖告诉《中国新闻周刊》。

　　在顾云昌看来，这样的做法，既保证了共有产权住房在保障房体系内不断循环使用，又兼顾了购房者适当的增值收益，“购房人买房也是一种投资，投资的部分也需要保值增值，但政府补贴的部分不能平白无故地享用。”

　　国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。

　　对既有保障房制度的纠偏

　　北京推出的共有产权住房，严格意义上来说，并非一个“新物种”。在很大程度上是从自住型商品房演化而来。

　　2010年5月，北京市拍卖了房山区长阳半岛的一块土地，与之前的“招拍挂”不同，这块土地的拍卖采取了“限房价、竞地价”的方法。中国铁建集团拍得这块土地，将未来售价限定为每平方米12500元，在当时，周边楼盘的价格在每平方米14000元左右。由于明显的价格优势，这个楼盘销售火爆，1594套住房，参与摇号的人数达到9011人。

　　这个项目可以看作是北京市最早的自住型商品房，只不过在当时还没被正式命名。但限制条件已经明确：摇号购房，自拿到房本之日起5年内不得出租出售。

　　2013年10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。

　　这份意见为“自住型商品房”大致划了几条红线，比如，在套型和建筑面积方面，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；在售价方面，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。对于房屋的再次出售，规定原则上5年内不得转让，5年之后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

　　这份意见并没有对“自住型商品房”进行定性，但实际上是从最初的保障房范畴中划了出来，成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态。

　　但在顾云昌看来，自住型商品房的定位和规则制定都是不清晰的，“什么叫自住型商品房？立足点还是商品房，但又不让出租和转售。”

　　北京市在此次共有产权住房《办法》的征求意见稿中，也提及了和自住型商品房的承接关系，“共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。”

　　而与更早期的经济适用房、两限房等保障房相比，共有产权住房的最大区别，在于试图堵住套利漏洞。

　　自从经济适用房出现后，一直饱受诟病，原因有两个：一是出现了部分“开着宝马住经适房”的现象，在资格审核方面存在寻租空间，最典型的莫过于郑州二七区房管局原局长翟振锋一家，用8个身份证在经适房项目——兰亭名苑小区拥有20套住房。

　　而比审核疏漏更严重的问题是，随着房价一路上涨，利用保障房谋利的现象比比皆是。

　　尽管这类保障房也设置了5年的禁售期，但在解禁后，由于有房人已经拥有了完全产权，即使在补缴了土地收益差价后，购房者仍然一倒手就能获得原房价的几倍收益。

　　“在以往的模式下，如果房子的所有权全都归于购房者，实际上就相当于让这部分购房者占了其他购房者的便宜。”上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈曾撰文称，自从1998年房改以后，各地建设的经济适用房很大程度上都是获得了各种各样的收税减免，但是最后的收益却归于房产所有人，无论是对政府还是对其他纳税人，多少都是不公平的。

　　“经济适用房由于政策不完备，权利义务关系不对等，在事前审核和事后交易都出现了很多不公平现象。”顾云昌说，最后导致的现象是，“谁买了经济适用房，谁占便宜。”

　　“在共有产权模式下，由于设置了政府优先回购，即使房屋增值，购房者也只能拿到部分产权的增值收益。而且目前全国一二线城市房价得到平抑，未来两三年会保持价格稳定的走势，甚至可能稳中有降，利用共有产权住房牟利的现象应该很少。”胡景晖对《中国新闻周刊》表示，在现有制度设计上，做了比较多的事前明确和预防手段。

　　“除了全国通行的经济适用房，北京还自创了两限房、自住型商品房，名目很多，但不够规范。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》，过去的保障房，很多权益不够明晰。而共有产权住房，在产权界定方面很清晰，在退出机制，在租金分享和再上市的收益分享划分上也很清楚，“是一种升级版的销售型保障房制度”。

　　这次能走多远？

　　近期，围绕着让房子归回居住属性，各地都出台了一系列政策。比如，上海在出让土地时，采取“只租不售”模式。广州则推出“租售同权”，明确租房者子女可就近入学等“同权”措施。

　　不论是上海的“只租不售”，还是广州的“租售同权”，以及北京的“共有产权住房”，在一些研究者看来，一个共同的政策出发点是：意在加快构建租售并举的房地产长效机制。

　　“未来的保障房体系中，租赁型的以公租房为主，销售型的以共有产权住房为主。”顾云昌认为，经过了过去多年的发展，现在更清楚地将这两种模式表达出来，建立保障房的长效供给体系。

　　不过，共有产权住房能否承托住“长效机制”的期望，仍然存在不少挑战。