转型与创新大潮下，产业地产热浪席卷全行业。企业纷纷试水背后，市场也面临供过于求等问题。

　　“哪怕你有三套、五套房租出去让人住，就应当受到政策鼓励，而不是限制。”陈淮强调。

　　“什么叫地产化？什么叫去地产化？为什么要去地产化和怎样去地产化？”中国房地产业协会原副会长朱中一反问，“我对去地产化浪潮不是很赞成。”针对去地产化，朱中一态度鲜明。

　　每日经济新闻记者 魏琼 每日经济新闻记者 曾健辉

　　保利地产集团副总经理余英认为，未来房企占的份额会越来越大，集中度会越来越高，预计未来3年成交的面积、成交的金额都将会达到历史高位水平。目前房企的规模与一些发达国家的行业集中度相比仍然有一定差距，这意味着未来万亿级房企真的会出现。如果企业没有300亿元，可能就要从中国房地产行业消失了。

　　发力供给侧的另一个方向则是增加住房供应，尤其是具有居住属性的住房。近日，北京（楼盘）住建委宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。

　　对于这种行为，香港开发商则普遍乐观。恒隆地产董事长陈启宗指出，自己非常欢迎内地的发展商到香港来。“不过能否赚钱，我是相当有保留的。”

　　“多元化是一个伪概念，世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好的，多元化做着做着都把自己做没了。”国泰君安证券首席经济学家林采宜认为。她并不看好房地产的多元化布局，并认为未来的开发商真正的出路是升级换代，从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业。

　　碧桂园物业服务公司总经理李长江接受《每日经济新闻》记者专访时指出，目前物业行业存在物业管理费低和业主服务要求高，服务成本高和物业收费单价低的矛盾。

　　近年来，不少在内地有所布局的港资房企销售额出现了不同程度的下滑。以瑞安房地产为例，公告显示，今年前7月瑞安合约物业销售额为57.33亿元，同比减少65%。

　　在恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗看来，土地、资金、人力是经济社会发展的最基本要素，去地产化的说法有些莫名其妙。“房地产可以赚钱，为什么要去地产化？”

　　他同时也表示，香港地区的开发商，都是身经百战的，“他们一定是有本领的，要不然早就死掉了”。

　　刘爱明把产业地产分成三类：第一类是地产开发模式，就是以产业为棋子，把能卖的卖掉，不能卖的就不建；第二是招商导向的产业和模式，这是以政府为主导的。产业企业需要聚集，做生意需要有上下游的氛围，客户在园区生意要好做，园区要有非常好的产业生态；第三是中城新产业的创新模式，主张先产业后地产。强持有，弱销售；去招商化，强产业链。

　　如何调整税负设置来构建房地产市场的长效机制，征收房地产税和租赁市场减税是最受关注的两个议题。

　　与之相对应的是，港资房企频繁抛售内地项目。新世界集团、恒基兆业和瑞安房地产等都在此列，而接手这些项目的则均是在内地具有相当规模的房企，如万科、恒大等。

　　远洋集团董事局主席、总裁李明评论称，“这个政策的出发点是解决刚性住房需求的难题，产权从设计时就是清晰的。抓住了产权清晰这一根本，便于未来长效机制的对接。”

　　在“2017博鳌房地产论坛”上，多名香港业界人士指出，“风格保守”是港资房企在内地“受困”的主要原因。中原地产董事局主席施永青在接受《每日经济新闻》专访时表示，港资房企经历过香港楼市的崩溃，因而他们对楼市相对谨慎。

　　恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为，做轻资产是服务性行业，要靠量来支撑，房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是最好的赚钱方法。

　　改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。目前很多港资房企在内地的布局更加偏向于商业地产而非住宅开发。恒隆地产即是其一，目前恒隆在上海（楼盘）、沈阳、济南（楼盘）、无锡（楼盘）、天津（楼盘）以及大连（楼盘），共计拥有8个名为“恒隆广场”的商业综合体项目。

　　2014年彩生活上市后引发了业界对物业行业极大的关注。虽然大家一致认为物业服务是蓝海，但在缺乏盈利模式的情况下，物业行业困境凸显，物业公司规模、品质和利润三者兼得难度大。未来物业行业的机会在哪里？作为行业巨头，彩生活的转型思路是否能给行业指明新的道路？

　　转型与创新大潮下，产业地产热浪席卷全行业。企业纷纷试水背后，市场也面临供过于求等问题。

　　物业公司想要获得长远的发展，盈利模式是必须解决的问题。李长江认为，必须要借用信息化的手段做服务，提高人均效率，增加社区经营和增值服务的能力。

　　调整税负设置

　　诚然，房地产可以赚钱，但一个不争的事实是，房企的盈利能力在逐年走低。同花顺(300033,股吧)数据显示，2012年到2015年间，沪深上市房企毛利率从36.2%一路下滑到31.3%，而净利润率从13.6%一路下滑到9.2%。基于此，一些房企提出了去地产化。

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　　第一太平戴维斯华南区投资部高级董事吴睿提醒到，目前想做大规模的开发商，需要注意这个规模诱惑的背后，特色小镇和传统开发的快周转是不一样的，所以要解决经营和快周转之间的矛盾。

　　星河产业集团副总裁阎镜予表示：“做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖。如果你把这个物业卖掉了，你基本上是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了。你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有任何变现的价值。”

　　彩生活则选择了互联网道路，打造互联网平台，通过服务物业公司获得收益。唐学斌表示，彩生活将转型互联网平台，通过小股模式与房企和物业服务公司合作，平台一起合作，五五分成，从而获得收益。

　　保利地产(600048,股吧)集团副总经理余英在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，轻资产挣的钱没有重资产多，在资产证券化没有实现之前，好的商业物业估值远高于其价值。

　　产业地产陷供过于求隐忧 无标准盈利模式困扰资本玩家

　　物业公司现盈利困局 互联网道路能否化解难题

　　克而瑞数据显示，TOP30房企中超过三分之一都已布局长租公寓业务。

（责任编辑：娄在霞 ）

　　每日经济新闻记者 魏琼 每日经济新闻编辑 曾健辉

　　盘活存量资源

　　“很难降低租金，租金的确定机制和房价的决定机制并不一样。”链家研究院院长杨现领在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租金主要取决于收入，租户不会因为政策的宽松与否，而在租金上有较大的支出，所以租金是稳定的。

　　每日经济新闻实习记者 吴抒颖 每日经济新闻实习编辑 张杨运

　　在业界看来，未来中国的特大城市，租赁市场将成为主流。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来租赁住房将主导超大、特大城市的市场，且未来住房的总量只会缓慢增长，更多地提供租赁住房。