陈启宗则认为，搞多元化就是飞蛾扑火，从历史经验看，海外没有几家多元化的房地产企业是成功的，一些多元化房地产企业，很多在后来的发展中都走上了专业化，被分拆卖掉。此外，他还认为，提轻资产一定是你没钱，历史经验也证明，轻资产不一定比重资产赚的钱多。

　　特色小镇借政策红利“起舞”：产业与特色是关键

　　时下，特色小镇热浪席卷房地产行业，然而成功的特色小镇并不多。特色小镇是个风口，但风险也不小，业内一些专家学者对一哄而上的现象表示担忧。

　　在商业模式选择上，凤凰天安数码城T5董事总经理余安定认为，任何一种商业模式都可以走得通。天安数码城是二八比例，20%自持，80%销售。不过产业地产的销售价格并不是市场的价格，而是把从政府争取的优惠和议价空间留给企业。过去几年天安数码城也尝试了租金换股权、产权换股权等模式。

　　“其实这是对租购同权概念的一种误读。”国民经济研究所所长樊纲在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租购同权旨在保障租房户的租住权益，与就学、医疗等社会保障并无直接关联，后者更多体现的是户籍问题。

　　星河湾集团常务副总裁宁仁岐接受《每日经济新闻》记者专访时表示，房企当然希望规模越大越好，形成规模优势，但是任何一个房企做到市场占有率的10%就已经很难了。追求规模的快速增长，还可能面临管理问题，人员和产品品质得不到保障。

　　在“2017博鳌房地产论坛”上，多名经济学家、房地产商均对构建房地产市场的长效机制表达了自己的观点，其中供给侧发力、盘活存量资源和调整税负设置被多次提及。

　　凯德中国首席执行官罗臻毓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，商业物业的轻资产并不意味着卖掉所有物业只做运营管理，凯德50多个商场是通过4~5个基金运营，凯德投资的资金只有一半左右，这是一种轻资产的模式。

　　余安定不赞成聚焦做单一方向的主题产业园。短期专一会很好，但时间久了后会没有活力，会僵化，这也是过去政府做主题产业园出现的问题。一段时间后做不下去，从来没有真正的生态是单一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只认准大方向，科技创新。至于是什么企业，什么类型的，根据市场选择，产业园的定位应该因时因势调整。

　　除了规模竞争，未来房企还有哪些出路，未来房企的生存法则是什么？

　　港资房企频抛内地资产 “风格保守”是主因

　　而此前2017年4月25日国家决策层提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”后，如何稳定房地产市场、坚持政策连续性稳定性就成为了业界关注的焦点。

　　规模争霸越大越安全？

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　　唐学斌指出，彩生活做互联网平台需要很轻的平台，未来平台的出路在于做大规模，通过规模的扩张实现规模效益，提高用户的转化率，通过精准用户的画像凸显物业服务的商业价值。

　　怎样的房企才能适应未来的发展需求？宁仁岐认为有自己特色的企业都可以获得很好的发展，生产的产品有市场需求就无需担心被淘汰。规模小、产品不行，形成不了自己体系的企业或将面临被淘汰的危险。

　　房企的多元化、轻资产突围

　　朱中一坦言对特色小镇出现的“一哄而上”现象比较担忧，建议在国务院层面要好好地研究，做好部署，应该由住建部统一协调，应该从更高的层次去部署。

　　何为去地产化？有人说是多元化，也有人说是轻资产等等。其实，过去几年，去地产化不时被提及，经济结构的去地产化、房企的多元化，甚至一些房企去掉名字中的“房”字，都被贴上“去地产化”的标签。

　　生存法则特色为重

　　频繁抛售内地项目

　　在“2017博鳌房地产论坛”上，中城新产业控股（深圳（楼盘））有限公司董事长刘爱明用“窄门”诠释其正在创业的产业地产。窄“门”出自圣经，大概意思是路宽走的人不一定成功，路窄走的人少很难走，但是很可能走得很好。这似乎也说出了众多产业地产人士的心声。

　　在刚刚过去的2017博鳌（楼盘）房地产论坛上，来自学界和业界的精英们进行了多场脑力风暴，建言长效机制的构建，讨论如何平衡房企的“规模化”与“多元化”。

　　“需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基本原理。”呼吁出台房地产税多年的著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲在“2017博鳌房地产论坛”上再次指出。

　　尽管多元化、轻资产面临各种质疑，但房企们仍然在转型升级的路上前行。

　　不管是租购同权还是租房落户，在“2017年博鳌房地产论坛”上，与会专家学者以及开发商们一致看好未来的租赁市场，并认为国家以及一些地方出台的促进租赁市场发展的政策，将会极大的促进住房租赁市场的发展。

　　实际上，港资房企受到的冲击或许也不仅仅是内地市场。去年以来，不少内地开发商也开始征战它们的大本营。

　　在此次论坛上，大咖们普遍认为，去地产化并不是退出房地产，而是房企要适应行业的新形势，改变过去传统的思维方式、开发模式。

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　　发力供给侧“要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市。”中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松抛出了这样的观点。

　　值得注意的是，此前全国多地在土地竞拍时出现过多宗100%自持的住宅用地。上海早前更是首次在全国推出两宗租赁住房用地，并计划在“十三五”期间推出租赁住房70万套，在住房新增供应量中的比重超过40%。而广州、深圳、南京（楼盘）等12个城市也将作为全国首批开展住房租赁试点单位，加快发展租房租赁市场。可见政府发展租赁住房市场的决心之大。

　　开发商集体加入规模争霸 300亿真是未来门槛？

　　租购同权能否降低房租

　　“为什么要去地产化？”

　　在商业模式选择上，凤凰天安数码城T5董事总经理余安定认为，任何一种商业模式都可以走得通。天安数码城是二八比例，20%自持，80%销售。不过产业地产的销售价格并不是市场的价格，而是把从政府争取的优惠和议价空间留给企业。过去几年天安数码城也尝试了租金换股权、产权换股权等模式。

　　改变运营方式

　　刘爱明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中国永远会是制造业大国，其中体量庞大的高科技制造业终究要转型升级，中城新产业就聚焦于为制造业企业的转型提供服务。“我的定位很清晰，客户就是制造业企业”。

　　朱中一认为，抓特色小镇的一个关键点是要注意特色，尤其要注意特色产业有没有基础和发展潜力。

　　目前产业园区基本上是供过于求的，这就需要给客户一个入驻园区的理由。

　　在彩生活服务集团执行董事、首席执行官唐学斌看来，物业管理的真正痛点在于不断提升的管理服务成本和难以上涨的物业费之间的矛盾。

　　每日经济新闻实习记者 程成 每日经济新闻记者 曾健辉

　　尽管市场对此有着不同的解读，但有一点是肯定的，那就是房企以往简单买地、建房、销售的传统开发模式，已不再被市场认可和推崇。在“2017博鳌房地产论坛”上，专家学者、业界大佬就去地产化、多元化展开了激烈的交锋。

　　朱中一认为，未来房企将要面对四个方面的挑战。其中之一就是在行业集中度提高背景下，房企如何面对优胜劣汰的问题。

　　在过去两年间，刘爱明多次将中城新产业的业务比作“帮大叔创业”，就是帮中小制造业企业做产业升级，帮他们打破规模瓶颈。

　　合理增加土地供给，这是业界的共识，也是地方政府发力供给侧不断强调的方向。以广州（楼盘）为例，广州市住建委指出，今后五年（2017~2021年）初步计划年均供应住宅用地约5~6平方公里、可建面积约1250万~1500万平方米，较“十二五”期间增加近两成。

　　在“2017年博鳌房地产论坛”上，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一表示，特色小镇实际是推进经济转型和新型城镇化的重要抓手，对大中小城市的协调发展意义较大。

　　每日经济新闻实习记者 程成 每日经济新闻实习编辑 张杨运

　　每日经济新闻记者 魏琼 每日经济新闻编辑 曾健辉

　　此外，星河产业集团副总裁阎镜予认为特色小镇关键是要“骨肉相连”，光做产业就饿死，光吃肉就不是一个特色小镇，到最后就变成了炒房子。骨肉相连的核心是在房地产上赚了钱，但是不要拿走，继续留在这里投产业及做产业服务。

　　罗臻毓认为，持有性的物业更加挣钱，目前凯德做品牌和管理输出是对轻资产模式的延伸，前期商业物业资产本身挣钱，现在资产升值的幅度小了，如果要增强现有物业的附加值，则需要建立完善的运营平台。

　　在重资产运营方面，恒隆地产做得相对极端，多年来恒隆地产均保持接近于零的负债率。

　　新加坡商业地产巨头凯德集团则享受到资产证券化带来的好处，通过资产证券化实现轻资产运营，享受持有优质商业物业的升值。

　　针对租购同权、租房落户会不会利空房价，杨现领认为，租的市场和购的市场几乎是两个独立的市场。杨现领以长租公寓“自如”的租户结构为例，目前的租赁人口大部分都是年轻人，收入水平并不足以购买房屋，房价的变动对他们没有太大影响，租赁市场也是比较稳定的，因此租的市场对购的市场的溢出效应非常有限，对房价并不会造成明显的影响。

　　据房企公布的最新数据显示，2017年1~7月，碧桂园、万科两家龙头房企的销售金额突破3000亿元，恒大销售规模逼近3000亿元。在三强之后，融创、阳光城(000671,股吧)、新城控股等企业实现规模快速增长，并对规模的进一步增长表现出强烈的渴求。

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