比如，此次被拍卖的鲁能领秀城小区的房产，起拍单价1.5万元左右，而该小区二手房市场均价大都在2万元以上。被拍卖的新生活家园65号楼1-301房屋，面积为233.44平米，拍卖公告写明，评估单价为13601元/平米。记者咨询了解到，该小区二手房的市场成交均价大都在1.8万元以上。

　　正是由于司法拍卖房产的价格普遍低于市场价，吸引了不少市民抱着“捡漏”的心态参与到司法拍卖中。

　　天桥区法院执行局员额法官张东告诉记者，一般来讲，房产的起拍价是专业评估机构所评估出来的市场价值，“但由于评估机构记录的市场价值时间比较久，比不上现在的市场价值，因此，起拍价低于市场价。”

　　8月11日，天桥法院拍卖的位于千佛山东路的一套面积为116平米的学区房，经过44次竞拍，拍出了279万元的价格，超出竞拍价45万元。尽管如此，最终竞拍价格与市场价相比，仍便宜不少。

　　虽然司法拍卖的房产价格较市场价较低，但一名业内人士分析认为，在房产热的背景下，拍卖过程中，溢价是普遍存在的，最终成交价格也可能和市场价不相上下，使得竞拍者未能“捡漏”。此前，据媒体报道，宁波市民李凯（化名）在竞拍一套法院拍卖的房产时，从94万拍到了171万，以致最后完全没有价格优势。

　　此外，另据记者了解，绝大多数参与司法拍卖的房产，需要一次性付款。根据司法拍卖规定，竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款，但动辄数百万元的房子，不是每个人一下子能承担的。

　　注意事项

　　被拍房产租期到2024年 这些瑕疵不能不防

　　记者了解到，与普通房屋相比，司法拍卖房源存在一些瑕疵。法官提醒，市民如果想购买司法拍卖房源，一定要对司法拍卖进行了解，并多了解房屋现状，多做功课。

　　有的被拍房产可能存在租赁关系，根据买卖不破租赁的法律原则，竞买人竞拍成功后，应当继续允许承租人使用至租赁合同结束。比如，此次被拍卖的中海紫御东郡6号楼1-201室房产就存在租赁关系，租赁期限截至2024年4月16日。

　　“根据规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括房屋款、税费以及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。”一位不愿具名的律师告诉记者，竞买者在决定竞拍之前，最好到小区物业等部门了解一下相关费用的具体数额。

　　济南中院司法技术中心主任袁爱华介绍说，在一些拍卖公告中，也可能会直接规定这些费用的承担人，所以在看拍卖公告时，一定要仔细，弄清楚费用的承担人。“如果买了一套100万的房子，却要承担之前拖欠的大量物业费，可能就比较麻烦。”

　　上述律师还分析称，还必须搞清楚房屋是否存在抵押，因为从法律上，抵押是优先执行的。有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但其他受害者会和竞买人来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。

　　“有时候，竞买人竞拍成功后，实际居住人拒绝搬迁，也可能导致无法入住。”该律师分析认为，这也应当是竞买人在竞拍之前，应当尽量弄清楚的。

　　对此，天桥法院执行局员额法官张东则解释称，一般进入拍卖程序的房子，法院会把房屋腾空，如果有带着租的，这些都会在公告中写清楚。“买家进行交户后，将对此房产享有完全所有权，如果老赖不认账，可以进行报警合法维护自己的权益。”

　　对于司法拍卖房是否限购的问题，张东介绍说，限购原则根据被拍卖房屋所在地的房地产部门的具体规定而定。

　　在济南中院8月21日发布的拍卖公告中，也写明：对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。“拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”

　　还是那句话

　　竞拍需谨慎

　　（生活日报）