五问：试点住房能否提供给新市民？

　　另外，要优先选择土地成本较低的地方进行试点，防止摊子铺得太大，以致风险难控。

　　□杨涛（北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司合伙人）、单红松（城市中国研究院执行院长）

　　那么，《方案》释放出的真正信息究竟是什么？以下五个问题或许可为我们管窥一二。

　　如果靠股权融资呢？虽然该方法被《方案》明文认可，但由于住房产品缺乏交换价值，取得现金收益能力低，本身缺乏对合作者的吸引力，实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果，是只能依靠集体自有资金进行建设，如此一来，开发恐怕是有心无力。

　　由于融资问题，在集体土地上建设租赁房的数量暂时不会太多，各城市的本市户籍居民中的各群体需求尚有巨大缺口，因此给新市民优先分配希望渺茫。

　　四问：谁来开发建设住房？

　　宏观大势

　　其二，积弊已久的城乡矛盾不但久未破题，城乡差距反而越来越大，尤其是城乡接合部等地区，城乡距离近在咫尺，对比反差却如天壤，如不及时化解，城镇化将被画地为牢。

　　我们算笔账：据2016年国家统计局数据，北京住房租售比平均为1：662，即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半，租赁价格不变，大约26年租金可收回成本，若加上利息约为40年。若以租金质押融资，意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入，期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算，40年后才能收回本息。在13个试点城市中，租售比最高的厦门，租金收回投资年限约为45年；最低的成都也要22年。这样的贷款产品，银行是没有兴趣研发的。

　　长久以来，我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储，变为国有建设用地以后再进行开发。然而，洪水总有撞上堤坝的时候，随着社会发展，集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走，如何避开征地环节，在集体土地上探索继续推进城镇化的新模式，成为顶层设计的当务之急。

　　为什么？因为《方案》规定在集体建设用地上建设的是“租赁住房”，只租不售，因此房屋所有权没有流通性，不能成为抵押物；加之“不得转租”，使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时，连“商品”都算不上，因此没有抵押贷款融资的可能。

　　三问：投资渠道可行吗？

　　比如，杭州市公共租赁住房的优先分配群体是城市中等偏下收入、住房困难家庭和新就业大学毕业生及创业人员。纵览全国各城市，不管有无明确规定分配顺序，通过摇号分配公共产品性质租赁住房是普遍现象，因此公共租赁住房仍处饥饿状态。在低收入群体的刚性需求得到满足之前，各地恐怕很难顾上新市民的相对弹性需求。

　　从政策上看，投资审批环节打通了；但从融资渠道上看却未必行得通。

　　其三，新形势下保增长压力大，无论对国家还是城市，经济停止增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反应。

　　二问：试点房售价会降低吗？

　　倘若低租金房供应充分，新增住房确实能暂时缓解供需矛盾，房价也会有所下降。不过，下降幅度却很难计算，因为集体土地租赁住房只租不售，何来二三折价房之说？

　　殷鉴未远，深圳房价近年大涨，就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索，随后几年都完不成土地整备（即土地收储）计划，缺口达一半以上。供需矛盾下，房价成为了出口。