最后，为解决房源分配，可以尝试将租赁住房进行企业福利分房：哪家企业参与开发则可取得一定数量的定向分配住房，此举既可吸引高端人才，又鼓励了社会资本进入，一定程度上缓解了融资难与需求旺盛间的矛盾。

　　2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称“方案”），在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　不过，尽管我们分析了《方案》的相对不足之处，但此项改革具有划时代意义不容抹杀。基于此，笔者愿提出几条意见以供参见：

　　政策一出，立刻引起媒体和业界高度关注。有观点称，这一政策意味着集体土地正式入市，建在其上的房地产开发成本可降至20%－30%，也就是说二、三折超低价房即将面市。还有不少冠以“楼市王炸”之类浮夸标题的文章也随即刷屏。可惜的是，这些文章似乎有些误读了。

　　其次，针对目前的试点城市还要具体选点，先以少数具体试点为起点，选点宜小不宜大，由易到难稳健推进。

　　其一，在住房的供需矛盾推动下，在集体土地上建设住房逼不得已成为现实，但因政策空白，由此导致的消防、治安、地方黑恶势力坐大等问题成堆，既然挡不住、禁不绝，不如变堵为疏，跟上市场步伐，以正视听。

　　目前的村集体——即使是相对发达的村集体——自身也缺乏大规模开发建设能力，多数集体要做也只能与开发商合作，采取类PPP模式（村集体相当于政府，代表全体村民公共利益）。

　　本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。

　　至此，笔者以为，本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。

　　尽管住房具有使用价值和现金收益，未来租金收益可以进行质押贷款融资，但这只是在法理上成立，实际上未必行得通。

　　熟悉土地开发的人知道，在政府主导的土储模式下，住房售价涵盖了征地、拆迁、农民安置、农民转居、物业建安、配套设施、企业利税六大项。那么，在集体土地上建设住房的成本是否会减少呢？从成本结构上看，减少的只是征地和农转居，对于13个大城市试点，两项成本所占住房售价比不超一半。

　　不过，如果采取股权合作开发，则存在几个制度性障碍：一是集体土地评估没有公认方法，如北京六环一带开发进展缓慢的主要原因，就是集体土地估值偏高，削弱了投资吸引力；二是如果村集体以土地入股，企业以现金入股，村集体一般要求控股，这就可能出现同股不同权问题；三是作价入股的年限没有说明；四是土地作价入股近期收益无望，农民权益全在未来，这种情况下要不要设置保底分红也很敏感：不分，农民没有积极性，分则投资人财务风险大。

　　首先，此项改革涉及我国土地、金融体制，牵一发而动全身，必须有相应配套改革，尤其是针对性的金融产品要跟上。

　　一问：为什么要开展《方案》试点？

　　不仅如此，由于集体土地可以入市，村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会减弱。征地更难，商品房供应量就会减少。由于商品房有着唯一合法的买卖权，投资品属性不可替代，国人的买房观念又不可能一下转变为“以租为主”，买房需求仍将长期持续。

　　本文无意给这项重大利好政策泼冷水，指出问题意在针对部分观点的过度解读进行纠偏。虽然政策还有很多问题亟待破解，机制措施尚未成熟，但这给试点城市留下了巨大创新空间，也为我国城镇化战略转型留下充分想象空间，值得我们继续期待。