马光远日前在《财经观察家》表示，人民银行发行大量的货币，印了大量的钱，不是导致房价上涨的主要因素。过去多年房价每一次的上涨，最大的因素是谁?就是政策的变动。

在今年317以后整个调控来看的话，全国楼市已经基本上进入了冷冻，进入冷冻的这么一个周期。量也下来了，价格也出现了松动。我们可以讲，房地产的天基本变了。那么原因是什么?就是调控动了真格，所有的手段都上了。银行你要是去贷款，不仅仅杠杆已经下来，而且你到银行申请贷款以后，这个钱还不一定下来。所以在这么一个大的背景下面我相信，我们目前这个政策只要坚持到今年年底，整个房地产的价格将会出现明显的松动。

5月23号，保定市出让了一块土地引起了全国的关注，为什么?因为按照保定市政府制定的规则，如果这块土地拿到房产证以后，十年不准卖。以前我们看到有些地方也出台了限售令，但是大多数都是两到三年，十年不准卖意味着什么?什么叫不动产?这才叫名副其实的不动产。十年以内不准卖，真的给冻结了。

新闻背景

今年3月，北京楼市调控率先升级，提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，房贷最高期限降至25年。首套房认房又认贷，购买二套普通自住房的首付款比例不低于60%。5月，南京市发布通知，规定购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。河南开封市宣布，首次销售的项目和非首次销售的项目，原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。长沙购房门槛也再次被拔高：非本市户籍限购1套房、首付比例提高至三成、本市户籍二套以上限购，至此，“限购、限贷、限价、限卖”政策全部在长沙落地。进入5月以来，全国各地超过60个城市纷纷跟进，新一轮限购政策扑面而来。

那么本轮房地产调控，我们知道有一个转折点，就是今年3月17号到现在，差不多有60多个城市出台了100多条政策。那么从整个覆盖面来看的话，可以讲无所不用其极，限售、限离、限贷，所有的手段都上了。从一线城市到全国贫困县，这可能是中国房地产市场1998年以来前所未有的一次措施。那么从目标来讲，就是不让房子上涨的前所未有的一场风波。那么这么一个调控的浪潮下面，房价还会这么走?我们以前也搞过信贷，也搞过限购等等，那么这么严厉的限购令下面，房价还能往上涨吗?

要谈到我们目前整个的限购限贷等等这些政策本身能不能起到作用，我们首先要谈到两个问题：第一个，中国房价究竟高不高?从1998年到现在为止，我们差不多两年的时间就要搞一次调控，调到现在大家的感觉是越来越高，而且每一次调控的时候，大家都感觉房价很高，回过头去看过去的房价，并没有想象的那么高。第二个问题是什么?中国房价过去二十多年究竟是什么推动?我觉得这两个问题如果回答清楚的话，那么我们的限售、限购、限离等等这些措施，这一轮能不能起到作用，我觉得答案就比较清楚。

中国的房价究竟高不高?我这里有一个大家都知道的报道，就是1989年的时候人民日报有一个报道《房价猛涨 百姓望楼兴叹 势在必控 国家正拟法规》。那个时候房价猛涨到什么程度?说上海的房价均价2300块钱，北京的房价1900块钱，那么1900块钱大家想一想，在当年的时候1989年的时候，大家认为房价特别高。那么北京的房价均价大家都知道，房价均价已经过了六万，五环以内房价均价已经过了七万，过去1900块钱觉得贵，现在的均价6万也觉得贵。北京四环以里的房价现在基本上找不到十万以下的了。2017年房价的确很贵，所以价格是一个变动因素。经济发展、个人收入以及到国家总体的宏观政策环境，都会影响对价格的判断。当然我们现在可以讲，因为中国房地产没有经历过一个大的调整，所以现在你看过去的价格，都是很便宜的。过去如果买房子都是对的，但是不意味着说未来整个这种趋势都会进行下去。

那么第二个，我们讲房价什么来推动?就是过去二十多年每一次房价暴涨背后主要的推动因素是什么?

大家可以看到，我们现在讨论到房价上涨因素的时候，大家为什么买房子?或者房价为什么暴涨?很多情况下大家认为是人民银行干的事，说人民银行发了大量的货币导致房价往上涨。那么在货币跟房价之间一个关系来讲的话，我过去发现，就说在货币条件比较宽松，那负利率的情况下资产价格没有往下掉的。这可能是它们之间的关系。当然也有人认为是因为需求比较旺盛，因为中国的城镇化没有完成，需求比较旺盛。也有人认为跟土地财政有关系，跟政策有关系。那么我们现在来看，就是在过去的中国房价上涨的这个三个周期里面，中国房价到目前为止，有三波大的上涨：2009年、2013年、2016年。我为什么讲这三波周期?我认为我们过去对中国房价上涨的基本推动力，很多人认识有错误。我不认为人民银行发行大量的货币，印了大量的钱，是导致房价上涨的主要因素。我个人的基本观察就是，过去多年房价每一次的上涨，最大的因素是谁?就是政策的变动。

因为我们推了四万亿，四万亿里面一个重要的议题，就是救房地产刺激房地产。那个时候可以讲，房地产政策宽松到无以复加的程度。房地产政策宽松到无以复加的程度，再加上货币政策的配合，那么2013年的时候房价为什么上涨?因为2012年的时候我们悄悄的放松了调控，调控了两年以后觉得扛不住又放松了。2016年房价为什么上涨?因为从2014年9月30号开始，我们不断的刺激，我们把以前的调控政策全部拿掉，限购等等政策全部拿掉以后，然后刺激房价往上走。其实最重要的原因是什么?一个变动因素是什么?就是政策的变动。