【导语】

如今，商业地产市场已进入高存量时代，尤其在三四线城市，商场同质化与聚客难的困境日益突显。但优秀的项目依然可以逆袭，苏州(楼盘)市吴江(楼盘)区“万宝财富商业广场”就是这样一匹“黑马”，它日均客流达到7、8万人次，且开业第一年出租率就达90%，第二年即满租，今年已实现120%的满铺率，独占吴江区鳌头。

优秀的商业模式，总是引人探究。笔者在调查中发现，“万宝财富商业广场”这个16万平方米大型纯商业综合体在开业前6个月几近烂尾，而使该项目“药到病除”的是北京(楼盘)海汇盛景，其“灵丹妙药”即是“商业地产全过程委托开发管理”模式。在商业地产的开发管理过程中，时间的重要性远远胜过金钱。值得注意的是，在短短100多天连局部结构都未封顶的状态下竟将此项目盘活开业，并成为当地翘楚，实乃商业地产界的开发奇迹。本着对商业地产深度探究的“初心”，笔者奔赴苏州吴江，一探究竟。

开业两年半，从几近烂尾到吴江商业No.1

当笔者背着行李包从吴江区的大街上漫步，有出租车师傅热情的过来搭讪：“师傅，您去哪儿啊?”

“想在这边随便转转”笔者回应道。

“那去万宝财富商业广场吧，那里最繁华。”出租车师傅说到。

在苏州市的吴江区，提到万宝财富商业广场，几乎是无人不知无人不晓。这里汇聚了200多个品牌，涵盖吃喝玩乐购所有业态，是吴江第一个真正意义上的大型购物中心。从2015年1月开业至今，人气爆棚。

周边人群是商业项目客流发动机。据公开资料显示，万宝财富商业广场位于苏州市吴江新区最核心的地段。项目周围约有40万人口的住宅区，且大多为高端住宅。不过笔者走访项目时发现，目前周边的住宅入住率还不到三成，道路上行驶的车辆也非常少。但与之形成极度反差的是，人气高涨的万宝财富商业广场上却是另一番景象。

2017年8月26日，周六午后，万宝财富商业广场里面人潮熙攘，连室外的停车场上也一位难求。进入商场，首先映入眼帘的是一楼的星巴克的“S”型长队，一位打扮颇为时尚的姑娘告诉笔者，“大家喜欢这里的氛围，买杯咖啡也要排队。”孩子是每个家庭的希望，二楼的儿童区域挤满了带着孩子的家长，虽然午饭时间已过，但三层餐饮区食客们络绎不绝，过道上的水吧人气依旧不减。

在一位业内朋友的带领下，笔者见到了本次拜访的主角——万宝财富商业广场董事长倪芳芳女士。面对笔者提出的人流数量，她笑着说，即便是在工作日期间，商场日均客流也能达5万人次，周末客流更是高达7万人次，有时甚至超过8万。同时，今年商场的客流还将提升60%以上。

这些客流当中，既有年轻时尚的90后，也有有孩一族的年轻家庭，还有消费能力强劲的中产阶级。客群覆盖如此广，得力于项目最初的定位。

据介绍，万宝财富商业广场是最早进入苏州市吴江新区的大型购物中心。目前项目共引进品牌264家，其中服饰类80家、餐饮105家、休闲娱乐类3家、零售类32家、儿童及配套类44家 。从业态搭配上看，商场尽量做到大而齐全，希望满足吴江人“吃喝玩乐购”的日常消费需求。

今年是万宝财富商业广场运营的第三年，在2015年开业之前，这个项目是当地知名的烂尾项目。但短短两年多时间，它不仅彻底扭转了在吴江人民心中萧条的既定印象，而且还能获得如此高的人气。这究竟靠的什么秘诀?