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每一个产业都有它的“产业发展生命周期”，中国房地产业也不例外，经历了10 多年的高速发展。但随着中国人口结构的变化、宏观经济增长方式的调整，房地产市场在整体上将步入见顶回落之后的“下半场”，其对投资的拉动作用也将弱化，而且房地产行业在短期内的回落也会成为中国经济当前回落的压力来源之一，这也成为宏观政策关注房地产市场的直接原因。 在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。如果近期出台的降低首付比、契税、营业税优惠政策效果不明显，市场预期其他相关房产优惠政策还会继续出台，比如个税的调整尚未涉及、个人房贷利息抵个税、营业税与契税政策仍有可调空间（比如由满2年改为满1年）等等。但是由于三、四线城市本身的产业与资源问题，以及当前的人流向中心城市集中的趋势，很难在短期内成功实现去库存，至少需要1～2年，甚至更长，因此，面向整个全国的相对宽松的房产政策持续时间或将较长。 首先，改善性需求增加，在一定时间内将成为房地产新增需求的主要力量。 而一线城市房价涨幅过高，尤其春节假期后，涨幅明显较年前升高。深圳、上海等地房价跳涨，政策收紧的可能性最大，其次是北京等涨幅趋于上升的一线城市。 房地产对于GDP的贡献率见顶回落，成为短期内中国投资下行的一个压力来源。 市场层面：2016年三线城市开局良好，但不同城市之间的分化仍然明显。 其二是政策的支持。此轮房地产宽松政策的调整始于2014年下半年，为支持刚需以及改善型需求的合理释放，房地产政策持续加码，包括全面宽松的信贷政策、降低首付与首套认定标准的“9·30”、“3·30”新政，以及盘活存量的“5改2”营业税税费优惠，以及2016年的降低首付比例与“2·19”税费优惠政策等。当前第二套住房的首付比例为3成，为2010年限购以来最低。根据链家的统计，2015年北京二套房贷的平均利率也达到了13年以来最低，仅为6.3%，购房者还贷压力大为减轻。加上“单独二孩”政策的放开，也将催生一批改善性需求入市。 当前市场需求的新特点 房地产新政对一线城市房价间接起到一定刺激作用 但是近两年以来，房地产投资额增幅不断下滑拖累经济增长，2015年四季度房地产对GDP增速拉动仅为0.2个百分点，仍处于偏低水平。2015年全国房地产住宅开发投资额增速滑落至0.4%，较2015年下滑了近9个点，一方面透露出房企对预期的不乐观，投资的积极性降低，整个房地产行业开始进入见顶回落的趋势中；另一方面，投资下滑造成对宏观经济的拉动作用减弱。 客源的入市速度加快。2016年第8周北京链家日均新增客源量较节前大幅上涨40%，供需比为1：5.2，与节前的1：4.7相比，供需矛盾进一步增加。2月19日三部委联合发文调整契税、营业税，主要针对非一线城市大户型改善需求。从根本上来看，因本次未涉及个税，契税、营业税的调整幅度有限，但是对盘活存量房市场将起到一定的作用，同时向市场传递了宽松的政策信号。尽管此次政策对一线城市的影响较小，但是客观评估看，仍对一线城市预期起到一定的鼓舞作用，需求加速入市非常明显。 2016年出台的首付比例降低以及“2·19”税费优惠政策，均将一线城市排除在外，但这种宽松的市场信号，间接地对一线城市起到一定的鼓舞作用，具体表现为：一是客源的入市速度加快；二是业主对房价预期乐观。 在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。而一线城市房价涨幅过高，政策收紧的可能性最大。从市场层面看，不同城市之间的分化仍然明显。一线城市市场的活跃性仍然较强，供不应求，而大部分二、三线城市，供应大于需求，去化周期较长。此外，房地产对于GDP的贡献率见顶回落，成为短期内中国投资下行的一个压力来源。 从近期的市场成交来看，部分三线城市的市场表现较好，比如扬州等城市，1月份的成交出现小幅的增长，这一方面与前期成交回落基数偏低有关，另一方面也与返乡置业需求在春节假期前夕集中释放有关。预计在国家关于去库存各项政策多管齐下的大环境下，部分二、三线城市的市场成交有望继续好转。 业主心理价位有所提升，议价空间不断收窄。从议价空间看，2016年2月份，北京中介成交案例议价空间为1.7%，较上月下滑0.3个百分点，达到2012年以来最低。2月份新增房源挂牌均价为41407元/平方米，较上月上涨0.5%，业主心理价位上升使得未来房价继续上升的概率进一步增大。 政策层面：大环境宽松，一线城市存在收紧可能性。 从2015年四季度开始，中国房地产市场在多项政策的推动下呈现出逐步回暖的态势，一线城市和个别二线城市出现量价齐涨的格局。过去两个月，这种趋势开始放大，特别是在深圳、上海和北京，房市升温的速度在加快。那么，这一趋势形成的原因是什么？这一轮中国房地产市场的升温有何不同特点？ 其三是新房供应高端化带动改善性需求。以北京为例，2016年（1～2月）3居及以上的大户型成交占比65.7%，较2015年上涨8.6个百分点，较2009年上涨30个百分点，加上中国全面放开“单独二孩”政策，预计3居室及以上的改善性需求将进一步增加。 |
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