（责任编辑： HN666）

　　其一是居民自身需求的驱动。2000年～2015年中国出售的商品住宅面积约占城镇存量住宅面积的44%。也就是说，有5成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的改善愿望也很迫切。根据北京房地产市场近期的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。

　　与以往不同周期比较，本轮升温呈现出一些新的特点：

　　房市回暖之后何处去

　　摘要在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。而一线城市房价涨幅过高，政策收紧的可能性最大。

　　整体来看，一线城市市场的活跃性仍然较强，供不应求，导致库存规模持续下滑，去化周期不断走低，这也是近期一线城市房价持续上涨的主要原因。而大部分二、三线城市，供应大于需求，库存不断上升，去化周期较长，去化任务仍然较重。

　　在中国城镇化快速推进的过程中，中国经济的增长具有明显的投资驱动型特征，房地产在其中发挥了重要的推动作用。过去的十几年里，在中国经济的三驾马车中，投资一直是重点，房地产投资更是占据了投资的近两成，其对经济的贡献率大约在8%左右，年平均拉动GDP增长0.5～1.5个百分点。

　　其次，房地产政策推动一线城市投资需求抬头。房地产兼有投资与消费两重功能，在投资者预期房价会上涨、能获取投资收益时，投资需求会相应上升。而在当下，一线城市的房地产在过去的一年，表现出了其较高的保值与增值功能。根据中国国家统计局公布数据计算，一线城市2015年（3～12月）房价分别累计上涨：北京（11.6%），上海（21.6%），广州（10.2%），深圳（51.5%）。2016年1月份深圳的新房与二手房房价涨幅分别为4.1%与5.7%，二手房的涨幅更高，已明显超过2013年。同时，2016年与往年不同的是，以往房价高涨的年份均会频出收缩性政策，而在目前政策宽松下，一线城市的房价上涨目前还没有受到相关政策的抑制，从而更加促使了一线城市中房地产(000736,股吧)投资需求的抬头。

　　下一阶段的趋势观察