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　　贾康：这就可以使经济手段更多的起作用，别再采取那些副作用极大的限购、限价那些行政手段。

2013-08-15 18:40 | | 分享到： 作者：来源：和讯房产

　　今天上午我们几位嘉宾的对话，我又有这么一个感想，我觉得中国的房地产还是不容易，有三难：第一，政策不确定，预测难。第二，市场不完善，健康难。第三，管理不规范，企业做起来也难。当然这个难归难，我们的房地产也在这个难的过程中发展了这么多，我们才有今天的辉煌。接下来我们的市场发展要走入正轨，我想我们的难才是真正的难。

　　秦虹：因为下一步的政策没有，我们只能猜测，如果是说有什么不同，我想第一个不同恐怕应该是更加尊重市场规律，运用市场经济手段这方面，可能应该特色更明显一点。比如说最近资本市场上上市企业再融资大家很期待，这个问题本来就是一个市场的手段来为企业提供资金支持的一个重要的方面，这才是市场化，没有说要用行政手段来支持谁、限制谁，而是靠市场，你是不是符合条件，市场是不是认可你，你能不能拿到资金，我觉得这就是市场化的一个表现。我觉得如果有不同，我们很期待的就是能够在尊重市场，运用市场的经济手段方面能有所不同。另外我觉得，我们就是在期待它市场经济手段能够更充分的运用，我想短时间内，过去已经实施的一些调控政策恐怕也很难推出，不是说有此非彼，它可能还是有一个过程。我不知道是不是回答您想了解的问题。

　　黎振伟：我们的时间到12点，这场论坛主持不容易，因为我们台上都是顶级的专家，还有优秀的企业家，我争取主持好这次对话。

　　贾康：我尽量简短地勾画一下。我们做研究，提改革思路、建议，一定要有假设条件下的情景的模拟。假设按照我理解的，主要调节高端房地产，它在中国有一定的推进以后，它对房地产的影响大概怎么分析，在这方面我们提出一个基本的认识框架。总体来说还是要考虑这样一个经济手段，而且这个经济手段是依托法制背景的，因为税都是依法，要有规范性、可预期性，来实施这个经济手段调节，它影响的什么呢？关键还是影响房地产市场上面的供需关系。首先看看它对需求方有些什么影响？需求方大概分三类，一类我买房是自住，这种极端的情况下我很有钱，你什么负担我都不在乎，比如说顶级的富豪，我就是想在杭州（楼盘）西湖边上买一座别墅，那还有没有？没有我就等着，已经有的房主谁愿意出手，我就会竞价，这种价再高，配的税再重，他志在必得，那么我们不分析这种极端情况。分析更多的人，更多的人他对这个税负是有反应的。税以后如果成为预期中间的一个经济参数，以后每年他都要处理的事情，那么很多的购房者自住这样一个目标之下，他购房的行为，他会更多的考虑在满足其它的条件，比如地段，比如有的人买的就是学区房，考虑下一代的教育。楼层、朝向，自己认同的风格等等之外，他放松的是什么条件？他放松的是关于户型的要求，我原来想的无所谓，我买到手，我可以用一个大户型来感觉生活质量的提高。但是在经济约束的情况下，如果是考虑到这个是税收要覆盖的购买的住房，我转而考虑购买一个中小户型，其它的要素我都尽量的满足，但是中小户型对他来说，是一个新的在影响之下的选择。如果说有一批人更多的考虑中小户型，对于中国实际的正面效应是什么？是土地的集约利用程度提高了，符合我们新型城镇化里边的总体要求。当然，这样的一个情况会加剧其它一些因素上面的竞争，但总体来说更多的在需求方，自住者需要的中小户型是使我们整个房地产市场表现上的那个单套房的房价在指标上看起来是更沉稳的，而不是上扬的，这是所谓房价上面应该估计到的影响，这个影响不会非常大，但你也不能说它毫无影响。第二，买房子以后，我就是想给自己增加一个投资的品种，而且我是想长期持有，我给自己买一个商业性的社会保险（放心保），有道理，因为你看准了在中国城镇化还要走几十年，城镇化高速发展期，几十年内中心区的不动产，包括住房，它一定是一个上扬曲线，它没有任何力量可以改变，那么我现在有钱，我给自己买第二套、第三套，给自己买一些商业保险，我认为这种做法是合理的。过去这个房拿到手里以后，没有成本，而且我还可以看到周边不断的价格上扬。但是在房产税出台之后，你这个房要交税的话，很多人考虑要把它租出去。租出去增加的是供给，使我们新房市场上没有一分钱投入，它涌流出一部分供给，它对租房市场是使它的供需得到改善，它的价位不是上扬，而是下调。这就回应有的人的说法，说你这个税全都会转嫁到租房人的头上，实际上不会全部转嫁，我们知道有大量的空置房，我们希望用经济手段把它挤出来，这是一种资源的优化配置方式。最后一种，我就是要炒作，就想合适的时候出手，有人说他只要出手成功，他的钱完全冲抵到你的手上，其实是不会的，他炒的时候他会收敛一点，我原来炒100套，现在可能炒30套、50套，炒10套8套的，可能现在炒3套、2套，市场疯炒的情况有所改善，价位会趋于稳定。这些信息传递给开发商的是什么？我分析这个市场，它更有一些什么结构性的调整，比如更多的中小户型，更小的肆无忌惮的炒房团的力量，开发商一定要分析市场、做出预测，他从地开始，到他做出的产品，他一定会做出符合市场需求的产品。开发商一定要分析市场、顺应市场，所以需求方由于这个税收杠杆可能引起的影响变化，一定会调节、制约供给方。合成的最后的房地产业的发展结果一定是更健康、更少泡沫，更符合我们现在所说的可持续发展的结果。但是，这个税并不能决定一切，只是假定，种种条件下它所能起的作用，其它的假定条件不配合的情况下，这个结果也是达不到的。

　　全球性去杠杆化成为现实，中国经济刺激已是过去，“钱荒”与货币政策调整背景下，房地产金融创新正当其时。世联地产首席技术官黎振伟，住建部政策研究中心主任秦虹，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康，五矿建设有限公司董事总经理何剑波，莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也，卓越置业集团有限公司执行总裁张远，歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄对此提出了自己的建议。

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　　黎振伟：本来我还是希望何总讲讲案例，不过接下来我们还可以探讨，你这个投入很大的项目，怎么让它可持续。

　　黎振伟：昨天晚上有一个广州（楼盘）的记者问我，因为有一个房地产商提出来，今后取消所谓的房地产开发资格，不要用过去那种很行政化的方式，这可能也是一种改变。

　　秦虹：现在的房地产资质的取消，我觉得恐怕还有难度，现在我们看，从土地拿地，它已经资质弱化了，资金强化了，但是实际上在政府对房地产企业管理手段并不充分的情况下，这个资质恐怕还是不能取消。比如说，它可能跟房地产没有太大关系，但是它是一个管理手段，比如说开发商拖欠施工企业、农民工的工资，影响了社会的稳定，它怎么管你？现在就有一个好办法，我管你的资质，你如果拖欠农民工工资，我就降你的资质，这样来进行管理，这种方式我觉得一时还难以取消。很多时候我们感觉政府的决策，可能我们单一的市场角度来讲，你可能要有这样的改变，那样的改变，可能政府考虑的时候更广泛，不是单一的房地产市场的问题，可能还有其它的决策。

　　讨论现场