15、过去我们到香港去考察的时候，跟香港的房企老总做交流，当时他就讲，你们到香港来学习是错的，为什么是错的呢?因为香港企业过去几年在内地都输了，所以我们现在看香港企业在百强行业中间还有份吗?没有了。现在房企要进入到50强、30强你才有价值，30强、50后以后价值就变的小了。大家为什么跑输了?因为香港的行情是看重它的资产回报率，所以它在内地跑输了。所以内地的企业能够跑的这么快，杠杆是非常重要的。所以高杠杆、快规模就是房企过去的商业逻辑，也是轻资产的商业逻辑。

19、现在新城控股我们也是一加三的战略布局，我们从长三角、珠三角、环渤海、中西部的重点城市群，现在有150余个住宅项目，48个新城吾悦广场。去年我们的销售额是650亿，今年1到7月份是552亿，已经很接近去年的目标了，我们原来计划到2020年要达到一千亿，现在来看今年离这个目标已经不太遥远了。

10、未来住房市场预判：

23、海外的发达国家市场，既然已经很成熟了，你只能做一些小范围的投资，如果把资金大规模的投到哪儿就会影响你的发展速度。但是东南亚有没有机会呢?从目前来看他们相当于我们的80年代，他们的市场空间非常大，市场潜力非常大，但是不见得都有机会。

第一，企业加快奔跑意志和决心。不光是住宅地产有规模才有江湖地位，商业地产也是一样。

21、从惠州来讲现在最大的问题可能是城市定位不太清楚，城市微粒到底想什么方向发展，它未来的产业定位到底是什么，它跟深圳之间的关系是什么?刚才讲了都市圈是房地产的朋友圈，大家是合作共赢，互惠互利的关系，所以惠州未来跟深圳要形成一个互惠互利的关系，他们城市之间的定位必须非常的清晰，包括房地产企业也好，包括其他产业进入也好，大家就会更加清晰，未来的走向就会更加的明确，但现在来看仅仅是因为深圳的房价上涨的过快，所以把一些人口挤到惠州去了，惠州的房价上涨了，长期来看这种方式不可持续。

5、未来城镇化战略必然会转化为都市圈战略，都市圈战略更契合十八大提出的“让市场在资源配置中起主导作用”的这一要求，符合城市集约利用土地资源的原则，符合大城市生产效率更高的现实，可以承担引领经济发展新动能的重任。

3、去年到今年，三四线城市的增长是源于去年大水漫灌导致的递延效应和一二线城市的挤出效应。今年货币政策已经反转，未来三四线城市不太可能获得可持续的增长，也许延续到今年年底、最多到明年就基本结束了，三四线城市成交量一定会出现下降。

现在房企要进入到50强、30强你才有价值，30强、50后以后价值就变的小了。这恰恰如我们过去所说“有规模才有江湖地位，才有话语权”，这是内地房企过去的商业逻辑，也是轻资产的商业逻辑。

在过去的五年，农村人口每年转移到城市和城镇是1350万人，但是再往前看五年，每年有1500万人，农村可以转移出来的人口是逐渐减少的，整体城镇化正在接近尾声。

14、我们一定要贯彻房住不炒这种逻辑，让房地产进入平稳健康的发展，你有房价上涨的需求抑制住，你要降价我也控制住，整个市场让它形成一种看起来非常平稳的发展模式，这可能是未来房地产发展的一个新的格局。

1、未来住宅市场会出现什么样的状况?我们有三个新的观点：第一个是城镇化已经接近尾声，第二个是都市圈成为城市化的新引擎，第三个是房地产将进入限制性发展新周期。

房企购置土地面积虽有增长，其实是去年基数较低，今年购地面积保持正增长，但仅为个位数，明后年 购地或将维持“零”增长。

8、调控会延续多久呢?

当然，房地产健康发展的周期也被拉长了，这也是一件好事。

如果房价真的下跌，限价令将会双向限价，以保持房地产市场平稳、健康、可持续发展。

去年11月，我们认为调控将延续18个月，直至明年两会之后，现在我们认为，只要抑制资产泡沫、“房住不炒“的逻辑不改变，调控将长期执行，限购、限贷、限售将贯穿下一届政府任期。

18、新城有三板斧，有人说新城为什么发展这么快?快到什么程度，我们一年要拿十几个商业项目，我们去年开业了五个吾悦广场，今年开业12个，明年至少到15个以上。有这么多的购物中心同时开业，你怎么能做得到?

9、美国经历了经济危机之后房价跌下来了，但是现在又超过了跌价之前的2007。中国香港房价跌过，1998年亚洲金融危机的时候，房价腰斩。但是后来的房价又超过了1997年的最高点。2008年的房价又是腰斩，现在的房价又远远超过2007年，所以房价一直是在震荡上行，只要供求关系改变不了，房价一定是震荡上行。

未来超大特大住房市场将以租赁住房为主流，房企不参与租赁住宅市场，可能就会失去市场。

22、我们认为未来中国房地产要走的路，就是美国已经走过的路。