周末双降，不仅是今年以来央行进行的第3次“双降”，更为中国利率市场化进行了预热。当下，严峻的经济形势和宽松的货币政策的环境下，中国房地产后市将会迎来什么局面，走出一波什么行情？我们且来听听中国知名专家学者的分析和预判。

人口增量地区，房价长远是向上的！

新一轮工业革命（工业4.0）正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命，城市还会有明显的中心吗？学位房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？

说实话，如果只有我列举的前三点发挥作用，我还能预测未来。当“第四点”介入的时候，很多事情都发生了变化，房地产市场的不确定性将更大，更难以预料。

但有一点我相信永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上的。

另外，需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”（可以出租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子）的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢CPI或真实通胀（M2增速减去GDP增速）而已。

深圳，房价会跌吗？

深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多的考虑防范风险，投资投机者尤应慎之、避之。当前，我仍坚持这一观点。

一方面，当前，深圳房价已显疲态，不会继续大涨了。但何时下跌，还会受到全国市场大势的影响。当前及未来一年，货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势，所以全国楼市仍将处于上行通道，可能会延缓本轮房地产短周期见顶的时点。在全国总体降温之前，深圳房价不会大跌。

另一方面，由于深圳房地产政策已经收紧，市场也发出了调整信号，所以深圳楼市将领先于全国楼市降温，房价也会率先下跌，只是跌幅会受到全国大势的拉扯。在今年四季度或明年上半年，深圳房价开始前期阶段的振荡式小跌之后，会形成一个示范或者说明暗示效应，尤其是对京沪广及其他房价强势的二线城市。但这一效应的强度，届时还有待观察，不宜过度悲观，因为当前我国楼市的区域分化严重。

别逗了，房地产的冬天还远未到来！

房地产投资进入下降周期，并不意味着冬天的到来。

房地产投资意愿不强，但销售不错，销售总量上升，原因在于货币的恐慌与贪婪。

房贷政策发生了变化，刺激了房地产消费。

另一方面，随着货币宽松，土地与商品房价格上升，从数据看，销售额大于销售面积。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场，推高了资产品价格。

房地产繁荣不可持续，但大萧条未必会马上到来，只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这是不以人的意志为转移的。政府当然可以挤压房地产市场，但那意味着债务危机的爆发，孰轻孰重，不难衡量。

房地产在贪婪与恐惧中，在预期明确的上升城市，还会上升。

宏观刺激政策过后，房地产仍将长周期调整

短期房价虽然温和上升，但不会再出现暴涨局面，而在宏观刺激政策过后，房地产仍会回到长周期调整趋势中。

影响房价长期上涨的三大因素都发生了变化，这包括货币周期、经济周期和人口周期。毫无疑问，经济进入中低速增长新常态，以及人口总量减少导致住房有效需求下降，将是影响长期房价走势的决定性因素，此前笔者已经多有评论，在此不再赘述。

而货币周期不仅对房价长期走势产生牵制作用，也会影响短期走势。长期以来，双顺差导致外汇储备快速增加，并因外汇占款产生货币被动超发，这推动了房价持续上涨。而在人民币升值预期背景下，外资也通过各种方式进入房地产市场，同样起到了支撑房价作用。

由于国际金融危机，全球贸易收缩，中国出口形势发生逆转，长期存在的外汇储备不断增长趋势终结，因而长期货币被动超发局面不复存在，这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了，并致住房投资价值弱化。

而从短期看，由于人民币具有贬值预期，加上美元即将进入加息周期，低成本的短期外债面临流出压力，从而促使这部分人民币资产遭到抛售。因此，在消费性需求集中释放后，房地产企业仍要应对去库存压力。除了一线城市，二线城市的销售回暖恐怕并不能持续，而三四线城市房价仍要继续调整。

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