克而瑞一周楼市点评（0228-0306）两会再为住房公积金改革铺路

云南房网      2015年03月10日 16:00   

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本期导读

3月初，全国两会正在如火如荼地召开。期间，有代表提议改进公积金制度，实行统一管理，以盘活存量公积金资源，并将农民工纳入公积金缴存和贷款申请范围。“两会”再为住房公积金改革铺路

去年的全国2月28日晚间，央行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。降息、降准短期难改房地产业低迷下行趋势

CRIC视点

“两会”再为住房公积金改革铺路

新闻内容：3月初，全国两会正在如火如荼地召开。期间，有代表提议改进公积金制度，实行统一管理，以盘活存量公积金资源，并将农民工纳入公积金缴存和贷款申请范围。在李克强总理的政府工作报告中也提到，要积极推进住房公积金改革。同时我们看到，近几个月各地频频出台公积金新政，但对楼市成交的刺激却不大，很大程度上是新政也未解决公积金稀缺的难题。

CRIC点评：

2014年10月以来各地公积金新政的三大“招数”

2014年10月以来，住建部、财政部、央行已两次联合发文，要求各地放宽公积金贷款条件，推进公积金异地贷款，等等。此后，一、二线和三四线城市纷纷推出公积金新政，以刺激低迷的楼市。从实际操作看，各地公积金新政主要有三大招数：第一招是提高公积金贷款额度、降低申请门槛。第二招是降低公积金贷款的首付比例。第三招是打破属地化管理藩篱，允许异地缴存本地申请。此外，简化缴纳提取流程、减少收费类别、更灵活提取等，也纷纷成为各地公积金新政的“招数”。

内在制度缺陷让公积金新政效果大打折扣

从实际效果看，各地推出公积金新政以来，楼市并未因此而明显起色。主要原因：一方面，造成目前楼市低迷的主要原因是市场整体供远大于求。另一方面，更为关键的是，在现行的公积金制度下，公积金贷款额度的提高肯定会以受益面的减少为代价。各地公积金余额增长乏力的根源在于现行公积金制度的弊端：一则公积金提取有条条框框的限制。二是公积金收益低，且受益跟缴纳者关系小。

如何才能让公积金普惠更多购房者？

一方面，第一是充分盘活存量。第二是想方设法增加公积金体量、减少流失。通俗一点，就是千方百计提高人们缴存公积金的积极性，减少人们提取的意愿。我们认为，这可从三方面入手：1)建立按缴存贡献发放贷款的正向激励机制。2)允许灵活取现。3)让收益回归公积金缴纳群体。如此，公积金余额肯定大幅度增长。如果公积金足够多，就可以普及公积金贷款，惟有这样才能真正起到刺激楼市成交的作用。

李克强报告给房地产业加油鼓气

新闻内容：去年的全国“两会”彻底改变房地产业政策格局，让今年的“两会”格外让人期待。但前两天的政协报告中房地产业销声匿迹，行业委员的提案也都“不务正业”。直至今天上午李克强总理的《政府工作报告》中，关于房地产业的工作部署才“姗姗来迟”，我们认为一下几点值得关注。

CRIC点评：

稳增长方针不变，支柱产业的房地产行业势必从中受益

2015年全国GDP增速预期为7%，要达成目标，各项“稳增长”举措必将陆续出台。在规模传导效应下，要“稳增长”来带来经济上行，龙头产业的房地产行业势必从中受益。

货币政策预期更加宽松，降低资金成本，刺激房地产开发规模扩张

作为资本密集性行业，M2的宽松预期，无疑有利于降低房地产企业的资金成本，改善房企经营环境、缓解利润压力，刺激房地产行业开发规模持续扩张。

房地产行业政策面贯彻市场化格局，年内整体宽松、平稳

由“抑制”到“支持”这种鲜明的转变可以说明：2015年中国楼市的政策面仍延续市场化格局，整体平稳、宽松，政策环境只会比2014年更优渥。

首提“支持改善性住房需求”，二套房贷和一线城市限购调整极有可能

本次报告首次明文提出了支持改善性住房需求。二套房首付比例的下调、贷款利率的下调，尚未取消限购的一线城市的政策调整，在2015年极有可能变成现实。

存量房转公租房、安置房，政府投资有利于减轻库存压力

这一政策的执行无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。

政策平稳趋宽，但行业趋势已变，房企仍需与时俱进

2015年房地产行业政策面的稳定，我们既不必因为没有利好而失落，也不必因为没有收紧而庆幸，毕竟行政化调控的退出，已经是目前行业宏观环境趋势所在。

产业转型，旅游、养老等新兴地产模式持续受益

继2014年年末的国务院常务会议后，本次政府工作报告再次提出了要大力发展旅游、养老等生活和生产服务业。作为这些产业发展的基础，旅游、养老等地产模式势必受益。

推进集体土地流转，将增加三四线城市需求，加速城镇化进程

鼓励农村集体土地入市有助于增加土地供应，缓解高地价，在房价高企的一、二线城市更是如此，这在降低房价的同时，也将促使城市的保障房更倾向于农民工，进而加速我国城市化水平。另一方面，对更多的三、四线，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市，农村土地流转所带来的土地供应，也可以为它们带来新一轮发展的契机。

降息、降准短期难改房地产业低迷下行趋势

新闻内容：去年的全国2月28日晚间，央行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

CRIC点评：

降息周期已至，更加坚定市场对经济下滑预期和年内宽松资金面预期

本次降息是继去年11月底降息、今年2月初降准之后的第三次宽松货币政策出台，这样的快节奏，在当前经济下行压力加大尤其是支柱产业的房地产业投资继续下滑、成交再次萎缩的背景下，必将让市场对整体经济下滑的预期更加坚定；为稳定新年经济增速而来的新一波降息自然也昭示着社会资金面的进一步放宽，宽松预期得以强化。

短期内将会释放部分购房需求，提升楼市成交量

2014年11月的降息使得楼市终于在四季度呈现翘尾之势。然2015年首月，楼市上涨势头戛然而止，明显降息、降准的刺激效用逐渐减弱，“药效”也明显缩短，短期效果明显而效用递减将成为一种常态。这将对仍在观望的购房者出手入市有莫大激励，短期内部分需求将会得到有效释放。

房企未来融资成本将降低，当前持续下滑的盈利能力将有所改善