这些大房企开发的项目普遍为精装房、中大面积，小户型房源显得较为稀缺。这也使得主城区的主要购买力为改善型需求的购房者，不少购买力较弱的纯刚需购房者则向周边区域转移。

与以往不同，近几个月，石家庄房地产市场已经很难听到小开发项目的“声音”，能“撼动”市场的仅剩下“资历”较老的一些全国性大房企、本地知名房企开发的项目。

记者了解到，从房源情况来看，这些大房企开发的项目普遍为精装房、中大面积，小户型房源显得较为稀缺。这也使得主城区的主要购买力为改善型需求的购房者，不少购买力较弱的纯刚需购房者则向周边区域转移。

主城区成 改善型住宅 “战场”

“首付50%，目前最小户型115平方米，精装房，均价18000元/平方米左右”，这是裕华区某项目售楼员的销售说辞。仔细算下来，如果想在这个项目购房，各种优惠算下来，首付款最低也要在100万左右。而这样的价格，也基本是新近入市的知名项目的“起步价”。

这样的价格，对于提前将“老破小”变现，来改善购房的老市民来说，算是“可承受范围”，可是对于购买首套的刚需而言，则显得不太现实。“来我们这买房的，一部分是‘原著老市民’，还有一些是私营企业家，他们大多是改善型置换，或者是居住加长期投资。刚需购房的较少，购买首套房的大多是适婚的年轻人，在父母的支援下贷款购房。”该项目售楼员介绍。

细数近期入市的知名项目，它们大多有这样几个特点：精装、三室以上户型、总价高、首付比例高。与上半年“无房可买”的情况相比，下半年这些大项目的入市的确极大补充了市场的需求，而且这些项目在一期开盘时普遍采取了“低开”策略，这对购房者无疑是一个利好。可是这些项目提供的房源往往面积较大，加上精装房的“标配”，使得总价和首付都相对较高。这样的“入手”条件，也使得主城区的项目争取的“客源”主要为改善型购房者。

“纯刚需”向周边区域转移

主城区房价的“居高不下”，再加上可售房源的大面积高总价，让首套房的“纯刚需”们都倍感无奈。据燕赵都市报房地产传媒中心调查，当前石家庄主城区新入市项目的户型基本都是小三室或大三室、四室等，面积相对较大，两室户型房源仅占上市量的一成左右，基本是“等你咨询的时候已经只剩下三室了”。而除了品质项目外，一些“偷偷”在售的小户型项目，往往不是证件不全，就是资金实力较差进度缓慢，购买风险很大。

“原来和家里人商量，在二环内买一个婚房，一室或小两室就行，不图多大就图上班方便。可是看了几个近期开盘的项目，几乎打消这种念头了，因为市中心有小户型房源的新房实在太少，我看到的最小面积的新房是88平方米，单价要2万以上，总价太高。最后，我们决定改变思路，先在鹿泉区地铁沿线买一个，以后根据需要再换房。”购房者小张表示。

像小张这样的“纯刚需”其实不在少数，他们中有一部分是“曲线救国”选择在周边区域购房，也有的是看中石家庄市区扩容的机遇，期望买到“潜力股”房源。“其实，对年轻人而言，买在周边区域，先解决‘刚需’，未尝不是一个合理的短期解决办法。”某业内人士说到，“从今年新三区、正定新区等区域的土地市场情况、房企布局情况、城市规划情况来看，周边区域的发展正在提速，与市区的融合度也越来越高，未来的居住舒适度也会提升。”

主城区投机客已“忐忑”

近段时间，石家庄的楼市调控政策愈加收紧。除限购、限售、价格严查等全国范围的楼市政策外，石家庄还制定了针对本地的相关政策并不断升级。例如，将经济适用住房列入限售范围、增加商品房合同备案撤销的难度。一系列的政策调控，将还未入市的投资客“挤出”市场，也让前期在主城区盲目投机购房的投资客倍感“忐忑”。

“5月份买了东二环附近的一个房子，当时觉得‘捡漏’了，因为单价在13000元/平方米左右，而周围项目的房价普遍在15000元/平方米左右，觉得肯定是‘只赚不赔’。可是随着政策的变化，我越来越忐忑了。一个是这半年来出台了很多政策，楼市明显降温了，主城区买房的人少了；再者是前阵子石家庄开盘了不少大项目，价格也相对合理，我这小项目的性价比就显得不高了；还有，我这房子的证件迟迟没有下文，没有证件的房子不好出手。”一个不愿透露姓名的投资客表示。

随着各类调控政策对主城区的“层层加压”，当前主城区的投资性购房需求减少，自住型刚需和改善型购房需求为主，去化率较快的则集中在大房企开发的五证齐全项目，部分投机购房者手里的无证房、图纸房、小产权房等零散房源出手难度加大。业内人士认为，未来一段时间，大房企开发的房源仍是主城区的市场主流，购房者则以改善型购房需求为主。

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