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　　据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。

　　数据显示，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。

　　今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

　　这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

数据来源：中原成交系统

　　总之，冷冷清清、凄凄惨惨戚戚！不是8年来最惨，就是3年来最惨。

　　然而，如果你真的相信这些数据，就彻底傻了。因为按照目前的交易流程，在黄金周“网签”的房子，绝对不是在这期间成交的。

　　而在黄金周成交的房子，能在12月中旬之前“网签”就不错了。

　　目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策，你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核，看看你是不是符合购房、贷款的条件。

　　以购买新房为例，能在这个黄金周期间“网签”的房子，很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款，拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说，真实的交易是在7、8月份达成的。

　　目前的房屋交易，至少会面临两大关口的拖延：

　　第一是房产登记部门。这个部门对当地新房均价负责，所以那些单价较高的楼盘往往会被拖后“网签”。登记部门一般采取“配药方”的方式，每天把等待“网签”的（交易事实上已经达成了）合同放出来一些，高价、低价盘搭配，以保证当天的价格可控，最终稳定住本月的“新房成交均价”。

　　有些高价盘等待“网签”，往往一等就是几个月。即便是低价盘，出于控制成交量的考虑，“网签”也是被严格管控的。

　　第二是银行。银行房贷额度空前紧张，尤其是北上广深更是如此。因此，银行把贷款部分放给开发商（或个人卖家），往往需要更长的时间。

　　我的一个读者抱怨说：他6月末在某一线城市购买新房，7月初拿到了银行贷款承诺函，并缴纳了全部五成的首付。但“网签”到9月中旬才完成，贷款到现在都还没有发放。

　　在这种情况下，你根本无法判断某一天“网签”的房子，真正成交是在哪一天。

　　所以，所谓最惨黄金周，8年来最低、3年来最低，统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。

　　但有一点是对的，这就是我们此前预测的：中国楼市正进入“成交量”的冬天。

　　这个冬天并不完全是“购房者预期变化”导致的，而是政府“冻房”的结果。

　　政府“冻房”有以下方法：

　　1、在产权登记上，拉长“网签”、“备案”时间；

　　2、从银行房贷额度上控制，导致银行放款速度慢下来；

　　3、“限购”、“限贷”，尤其是“限售”，让你买不了，也卖不了。

　　总之，官方希望大家暂时忘记楼市。

　　为什么？主要原因是：由于去库存太过迅猛，目前全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月，明显偏低；其中商品住宅只有3个多月，如果不控制随时可能因为“没房卖”而价格再次飙升。

　　过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外，北京市政府还出台了“多校划片”政策，打击天价学区房。8月，北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房，并于9月30日开始实施。

　　紧跟北京步伐，全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等。广州率先推出“租售同权”，上海则率先推出“租赁住房用地”，建立住房长效机制。

　　杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市纷纷跟进，推出各种限购措施。南京规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。

　　随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码。10月份热点城市数据均将创年内最低。

　　到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。

　　限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

　　此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升也值得注意，国庆黄金周期间，各地银监系统发布政策要求银行严查消费贷进入楼市，限制了购买一方的支付能力。

　　张大伟认为三四线的火热行情不会持续太久。限售将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售，房价上涨城市，限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

　　让“楼市入冬”，更重要的原因是等待开发商“补库存”。

　　所以，这不是真正意义上的“楼市的冬天”。真正的冬天是“购房者预期改变”，大家集体进入观望状态造成的。

　　或许有人会问：为什么改变购房者的预期这么困难，而且似乎越来越困难？

　　原因很简单，这是因为到目前为止，“任志强们”总是正确的。特别是2015年末到2017年初的这波楼市去库存，导致了中国历史上最彪悍的一波房价上涨。

　　想真正改变民众对楼市的预期，政府需要做更多的事情，比如建设规模更大的廉租房、共有产权住房，真正控制住货币增速。当然，这一切需要通过深化改革、转变经济增长方式、转变投资主体来完成。

　　否则，“任志强们”还会说对，“最清淡黄金周”还会来骗人！

　　来源：财经涛略；华尔街见闻

　　任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨