最近1年多以来，住房租赁获得了政策的大力推动，其中纲领性的政策文件是去年6月印发的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，文件，文件提出：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。为后续支持住房租赁的文件和试点陆续出台定下了基调。并指出要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加群住房租赁监管等6个方面支持住房租赁市场的发展。

　　党中央和国务院的决策也获得了各中央部委和地方政府的纷纷响应，今年7月20日，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。住建部同时会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。通知印发前三天，广州政府已经率先出台“租售同权”政策，《通知》出台后，佛山、上海、沈阳、无锡、成都、杭州、南京、郑州、北京等城市也纷纷采取行动，通过公布新政、供应只租不售地块、和房地产租赁企业合作等方式，推动住房租赁市场的发展。

　　1.3. 租赁市场发展的两大阻碍均有望破除

　　1.3.1. 集体建设用地建设租赁住房，解决房地产难题的一招好棋

　　在推动住房租赁的诸多政策中，即将出台的国家级“租售同权”立法：《住房租赁管理条例》和正在进行的集体建设用地建设租赁住房试点最令人期待。前者通过建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，从需求端化解庞大的买房刚需，增加租房需求。后者则通过利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。

　　今年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部共同下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　《方案》要求：在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市编制实施方案经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

　　利用集体建设用地建设租赁住房，一石多鸟，是解决房地产难题的一招好棋：

　　1)增加居住用地供应紧缺城市租赁住房供应，缓解住房供需矛盾；

　　2)拓展集体土地用途，将集体土地纳入规划依法依规建设；

　　3)盘活农村最大的资产，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，丰富农村土地管理实践；

　　4)促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程；

　　5) 集体土地进入住房租赁市场，从侧面绕过了导致城乡二元矛盾不断加剧的国有土地“招拍挂”制度，排除“土地财政”的影响，集体土地价格上远低于国有土地；

　　6) 在低地价的集体土地的基础上，住房租赁企业可以用较低的价格提供优质的住房租赁服务并获得较好的回报；

　　7)有利于培养大型、专业化的住房租赁服务企业；

　　集体建设用地入市：对农村而言可以盘活资产，增加收入；对城市而言可以增加土地供应，优化城市建设；对居民而言可以以较低的租金获得优质的住房服务；对住房租赁企业而言则是获得低价土地、发挥专业优势、统一建设规划的好项目。四大主体均能获益颇多，试点有望顺利推进。

　　1.3.2. 租赁住房REITs到来，打造租赁住房商业模式闭环

　　REITs这种资产证券化产品，是国家推动住房租赁行业发展给予的重要金融政策支持。租赁住房REITs产品试点，一方面可以为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品，另一方面也能为相关房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径，形成完整商业闭环，解除租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，令其得以通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式。从而增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展。

　　今年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs、首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。为后续的租赁住房REITs试点起到了很好的示范作用。

　　1.4. 空间巨大，政策力推，地产后周期的绝佳选择

　　从全国的住房租赁市场发展来看，我国的租赁市场占整个房地产交易市场的比重仅为6%，远低于美国的50%和日本的72%。同时租赁市场仍不成熟，全国机构化渗透率只有2%，北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市，也才不到5%，相比之下美国机构化渗透率在30%左右，日本的渗透率达到80%以上，在市场成熟度上领先我国很多。

　　就算是租赁市场最为发达的一线城市，目前而言与其他国际大都市相比差距也巨大。根据链家研究院的数据，目前北京、上海、深圳的租赁房屋占比分别为20%、20%、21%，租赁人口占比分别为34%、40%、34%，与纽约、洛杉矶、旧金山等国际大都市超过60%的租赁房屋占比和超过50%的租赁人口占比相比，仍有较大发展空间。