“我不去纠结黄金时代跟白银时代具体的分界点，但是不同的房地产发展阶段，地产基金应该有不同的发展趋势，”绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔总结房地产私募基金的三个转变特点，第一是投资收益或者市场利润的下行；第二是参与主体的变化：从外资基金、开发商系地产基金和独立品牌，发展到今天的百花齐放；第三是投资方向的转变，之前是机会型，尤其是债权机会型的比较多，现在更多的有一些核心型的和增值型的占到了30%以上。

目前政策的收紧，加剧房地产企业的融资压力，地产企业融资渠道较为单一，资产证券化作为创新融资工具能更好的满足房地产企业的融资需求。

中信金石不动产总监 郑平

中信金石不动产总监郑平介绍全球房地产资产证券化REITs发展，从2001年到2016年的年底，全球上市REITs的市值，年均增长率13%以上。“在美国REITs市场上，你会发现它的持有性物业非常丰富了，从我们熟悉的商业物业、公寓、写字楼、酒店、医院，扩展到自助仓储、通信信号塔、铁塔，包括现在比较热的物流仓储设施等等。”

“退出环节决定了我们今天的投资策略，我们不要悲观，整个市场政策导向、市场配套开始比较成熟。”对于中国版REITs推出，郑平认为未来两到三年比较中期的时间内，我们可能会遇见一个中国版的公募REITs的出现。

圆桌论坛：中国房地业协会房地产金融专业委员会副秘书长兼中国REITs联盟秘书长王刚，中盈资本产品总经理刘海燕，五牛基金不动产投资部总监杨波，绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔，恒泰证券金融市场部总监兼债务融资业务负责人申挚

中国REITs联盟秘书长王刚表示，如果说2010年是地产基金的元年，2014年应该是资产证券化的元年，到现在整个市场类REITs大概发了400多亿元，CMS发了200多亿元，总共七八百亿的规模，而美国实际上是一万亿的市场规模。

针对未来中国房地产资产证券化市场规模有多大，会以什么方式发展，未来会否出现房地产+基础设施的REITs，恒泰证券金融市场部总监兼债务融资业务负责人申挚认为，对于未来公募REITs的规模还是比较乐观的，预计公募REITs法规落地以后国内会有2000亿的规模。

申挚表示，从投资端来看，是一个非常稳定的投资产品，比其他股票性的产品风险要低，从资产端角度看，对于那些做轻资产运营的商业地产机构而言，没有能力做重资产长期的持有，REITs产品是一个很好的渠道。对于超万亿规模的PPP项目，从全球基础设施类的REITs产品来看占到了20%的市场份额，相信中国“房地产+基础设施的REITs”未来市场会非常大。

对于参与其中的中盈资本而言，其角色既是金融参与者，也是其中的管理者，中盈资本产品总经理刘海燕说，在地产项目运营上，无论是地产基金还是与开发商的合作，参与了“投融管退”四个环节，无论是投资、战略品牌合作、或者参与能够达到回报所要求的持有型物业，包括真正REITs设立与推动，她认为未来将更多加强与机构的合作与互动。

记者 杨槟

编辑 卢宝宜

来源：中国房地产金融

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