2017年中国房地产去库存形势及政策建议(2)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2017-12-05 11:41
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10月份超25城发布34次调控政策 （二）从结构看，非住宅去化周期收缩快于住宅，但是办公楼和商业营业用房库存压力仍比住宅大注：分区域待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年上半年一线城市广义库存=（2012年至2017年6月累计一线城市房屋新开工面积）-（2012年至2017年6月一线城市累计商品房销售面积）
评论（9） 近期，由于城镇化放缓带来的需求回调，楼市调控带来的市场收缩，以及金融去杠杆带来的金融约束，都将在一定程度上影响我国房地产去库存工作的开展。
二是限售手段首次出现且覆盖城市范围不断扩大。2017年3月17日和24日，北京、厦门率先实施限售手段;截至2017年6月底，全国超30个城市已经实施限售措施。房地产严格调控与去库存的限购松绑、限贷放松等措施存矛盾，特别是一、二线城市调控政策持续加严，三四线城市也开启调控政策，对于部分库存较高的二线城市和库存去化周期较长的三四线城市去库存提出了新的挑战。 一是为防范金融体系资金空转，同时为和应对美联储加息，金融去杠杆加码使得政策利率上调，房贷利率随行就市。2016年下半年以来，我国金融去杠杆加速推进，加之应对外部美元加息操作，政策利率中枢不断提高。2016年三季度开始，为降低金融机构的杠杆收益，央行采取拉长流动性工具久期的方式；2017年1月，央行上调中期借贷便利（MLF）利率，2月又上调逆回购和常备借贷便利（SLF）利率，3月再度上调逆回购、MLF和SLF利率。 在货币政策保持稳健中性以及灵活性的前提下，应分类别实施“严格限贷+宽松限购”的政策组合，同时以房价涨幅为依据，设立动态应对机制，既抑制房价过快上涨又推进去库存进程。首先，重点推进三四线城市去库存。三四线城市可实施“严格限贷+较快放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，取消限购；同时，以房价水平为依据，对房价上涨较快的城市及时收紧限贷政策。其次，逐步推进二线城市去库存。二线城市可实施“严格限贷+逐城市放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，以房价水平为依据，对房价上涨较慢的城市放松限购。再次，适时推进一线城市去库存。一线城市可实施“严格限贷+缓慢放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，缓慢放松限购，拉长限购松绑的周期。 全国房地产库存降至近3年新低：去库存任务基本完成 数据来源：Wind。
80城住宅库存同比连降27个月，规模回到4年前 注：狭义库存=商品房待售面积/近12个月平均销售面积。数据来源：Wind。 二是人均可支配收入增速逐年下滑，与房价涨幅差距逐步拉大。2014-2016年，我国城镇居民人均可支配收入由28844元逐年增至33616元，增速由6.8%逐年下滑至5.6%；而同期全国商品房销售价格则由6324元/平米上涨至7476元/平米，涨幅由1.38%逐年上升至10.06%；房价增速与人均可支配收入增速的差距由2014年的-5.42 %扩大至2016年的4.46%。 数据来源：Wind。 数据来源：Wind。 图7 2012-2017年一二三线商品住宅销售面积及增速 三、稳妥推进房地产市场去库存的政策建议 一、2017年我国去库存形势 2017年中央经济工作会议将房地产市场去库存作为我国供给侧结构性改革的重大任务，以及促进房地产市场平稳健康发展的核心举措。2017年，我国政府多措并举，房地产去库存取得了积极进展。但是，随着内部经济环境的变化，去库存遇到了一系列新的问题，这些问题与旧的矛盾交织在一起成为阻碍未来任务顺利实施的重要因素。针对新的问题和旧的矛盾，应该长短结合、分类施策、多措并举，稳住货币供给，优化调控政策，夯实长效机制，在稳定房价的基础上，有序引导各地区去库存工作，既保障房地产市场平稳有序运行，又维护国民经济平稳持续发展，为我国有效推进供给侧结构性改革的战略性任务打下坚实基础。 |
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