2017年中国房地产去库存形势及政策建议
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2017-12-05 11:41
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（三）加快构建房地产长效机制，为有效去库存奠定坚实制度基础
39 证券时报头版评论：住宅去库存谨防过了头 图6 2002-2016年城镇人均可支配收入、商品房、住宅销售价格二是政策利率上调向信贷市场传导，房贷利率上行呈现趋势性。2016年四季度以来，由于政策利率上行传导，个人住房贷款利率从4.52%上升至4.55%，基于2017年美联储加息节奏加快的预期，以及我国金融去杠杆或将继续，房贷利率继续攀升或成趋势。 四是培育和发展住房租赁市场。首先，加大住房租赁市场有效供给。以降低新市民住房压力为目标，通过加大土地资源供给鼓励机构新建租赁住房，推动住房租赁市场建设与去库存联动，考虑城市空置房屋改建后用于租赁，规范引导企业、单位、个人房屋进入租赁市场。其次，满足住房租赁有效需求。放宽公租房准入条件，允许提取公积金支付房租；给予住房租赁税收、金融及供地等方面的特殊支持政策，鼓励房地产企业推进“租售并举”。再次，完善住房租赁市场体系。支持发展机构化、规模化租赁企业，规范住房租赁企业、中介机构和从业人员行为，建立公开的房屋租赁信息服务与监管平台，完善租赁市场管理法律法规体系。三是加快推进常住人口有序实现市民化。首先，深化户籍制度改革和居住证制度双落地。建立新型户籍制度，全面实施居住证制度，并加快居住证制度全覆盖，稳步扩大居住证持有人享有公共服务范围，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务。其次，加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设。加快全国住房公积金异地转移接续平台建设，实现“账随人走、钱随账走”；同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存人员跨地区购买住房的资金使用需求。再次，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。加快实施城市棚户区和城中村改造，打通去库存与棚户区改造之间的通道，促进库存商品房可改造为安置住房，库存量大的三四线城市应进一步提高货币化安置比例。 图10 2007-2017年6月利率政策、M2增速和商品房单月销售面积增速 为管控去库存引发的房价快速上涨，2016年以来房地产政策开始加强价格调控。 关键词 >> 去库存,楼市调控,货币政策 一是加快研究和解决扩征房产税涉及的障碍性问题。首先，尽快构建个人住房信息平台。推进个人住房信息采集，尽快实现不动产登记信息互通共享，推动不动产信息依法公开查询，为扩征房产税提供基础性的技术条件。其次，重点研究和解决小产权房确权登记和入市交易等问题。配套推进农村土地制度改革，尝试将集体经营用地试点逐步扩大到宅基地范围，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，研究推进小产权房补缴土地出让金和推动小产权房入市交易，夯实小产权房纳入房地产税缴纳体系的制度基础。再次，加快研究和解决征收环节的技术比如房产评估的问题。加快健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准和规范从业人员行为。最后，深入研究和审慎推进房地产税收制度改革。我国房地产税收体系分布在开发建设、交易和持有三大环节，包含10多个税种；房地产税收制度改革在于简并税种、优化税收结构，合理设置开发建设、交易和持有环节的税负；开征房产税则应减少交易环节的税负，防止税负增加和避免重复征税。
2017年，总体来说我国房地产去库存效果显著，但存在产品结构和区域结构上的分化，部分市场产品类别和部分区域房地产去库存形势仍然较为严峻。 2017-11-07 17:06 来源：澎湃新闻 从狭义库存来看，截至6月底，住宅、非住宅去化周期分别为2.91、15.7个月，同比分别缩短了1.28、3.45个月，较上年末分别缩短了0.61、2.03个月，非住宅库存压力远超住宅。从广义库存来看，截至6月底，住宅、办公楼、商业营业用房去化周期分别为20.73、90.77和140.5个月，同比分别缩短了5.91、24.97和21.15个月，较上年末分别缩短了1.46、11和9.6个月。住宅库存略高于、而办公楼和商业营业用房库存远高于18个月为标准的合理去化周期上限。（三）从区域看，二线城市库存去化周期缩短，但一线和三线城市库存去化周期有不同程度延长
图4 1999-2017年住宅、办公楼、商业营业用房广义库存及去化周期 数据来源：Wind。 二是根据库存消化周期适时调整土地供应。对于一线城市，应采取有保有压和优化结构的措施，合理增加土地供应。完善招拍挂制度，预防土地市场出现异常交易进而抬高房价；盘活城市中的闲置土地，特别是房企囤积尚未开发的土地；加快再开发城市中低效利用土地，支持棚户区和城中村改造，并充分保证保障性安居工程的用地。对于三四线城市，要因城施策，根据库存去化周期适时调整土地供应，保证住宅用地供应平衡有序。 注：广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积+商品房待售面积，2017年上半年广义库存=（1996年至2017年6月累计房屋新开工面积）-（1996年至2017年6月累计商品房销售面积）+2017年6月商品房待售面积；广义去化周期=广义库存/近12个月平均销售面积。 三是货币供应增速续创新低，房地产按揭贷款显著收紧，对房地产市场形成实质利空。2017年我国M2增速持续下滑，6月底我国M2同比增速降至9.4%的历史最低水平；同时，2017年以来，我国银行体系收缩房地产按揭贷款，住户部门中长期贷款在新增贷款中的占比下降到35%左右，较去年末下降了近10个百分点。从我国房地产市场的历史经验看，流动性宽松与收紧是市场转向的关键因素，流动性收紧往往导致销售大幅下降。未来一段时间，货币环境持续趋紧将从金融端对房地产市场去库存产生实质性的约束作用。 （一）保持货币政策适度灵活性，为稳步去库存创造良好金融环境 从狭义库存来看，上半年全国商品房待售同比下降了9.6%，去化周期缩短为4.62个月，同比和较上年末分别缩短了1.39和0.68个月。从广义库存来看，截至6月底，总库存为65.01亿平米，去化周期为46.51个月，同比和较上年末分别缩短了8.17和26.3个月，但仍远高于18个月为标准的合理去化周期上限。如果延续上半年商品房销售增速较去年同期大幅下降的趋势，房地产高库存的状况可能还将存在较长一段时期。 图9 央行政策利率和个人住房贷款利率变化
三是商品住宅销售创历史新高透支未来需求，三四线城市居民需求向二线城市转移。2016年全国住宅销售面积13.75亿平米创历年新高，需求在短期内集中释放的现象较为显著，透支了未来市场需求，对去库存工作提出了新的挑战；一二三线城市住宅销售面积分别为0.53、3.91和0.81亿平米，同比增速分别为1.08%、26.64%和19.75%，二线城市吸纳了部分一线城市和大量三四线城市的购房需求，不利于部分一线城市和多数三四线城市房地产有效去库存。 （二）一二线城市调控不断加强，环三大经济圈的三四线城市开启调控，限售模式出现且范围不断扩大，楼市严格调控加大去库存难度 注：商品房分类型待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年上半年住宅广义库存=（1999年至2017年6月累计住宅新开工面积）-（1999年至2017年6月累计住宅销售面积） 一是调控政策逐步从一二线城市向三四线城市蔓延。2016年国庆前后，22个城市密集出台调控政策，通过提高购房门槛、上调房贷首付比例等措施严格抑制投资投机需求。2016年四季度以来，一线城市和部分二线城市如苏州、南京等调控力度不断加码，调控力度达到史上最严。2017年3月中旬，部分二线城市如青岛和石家庄也开启调控模式，之后长沙、济南、郑州、福州、南昌和宁波等则跟随实施部分区域调控。2017年一季度开始，环三大经济圈的部分三四线城市也步入调控行列，如环北京的保定、承德和张家口，环上海的嘉兴和启东，环深圳的东莞和惠州。 2017年中国房地产去库存形势及政策建议
曾铮 荣晨/国家发展和改革委员会市场与价格研究所 数据来源：Wind。数据来源：Wind。
图5 2012-2017年一二三线城市广义库存和去化周期 图1 2012-2017年狭义库存及去化周期
首页 > 澎湃研究所 （一）从总体看，全国房地产库存去化周期明显缩短，但仍高于合理去化周期上限字号 图2 2011-2017年广义库存及去化周期数据来源：Wind。
（二）分类别实施限贷限购政策组合，为合理去库存提供政策支撑 责任编辑：吴英燕澎湃新闻报料：4009-20-4009 澎湃新闻，未经授权不得转载 二、后续去库存工作存在的主要问题和矛盾 |
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