“房地产”政策的核心是“地产”（兼评国企自建房政策与房地产长效机制）

文/管清友 如是金融研究院院长、首席经济学家

近期两则关于房地产的新闻引发各方关注，先是昨天北京市住建委表示，北京市鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，然后今天中央政治局会议提出加快建立房地产长效机制。今天我们就结合地方的实践来谈谈中央提出的房地产长效机制：

1、国企利用自有用地建保障房并不等于回归福利分房。北京市鼓励国企用自有用地建设保障房并不是首次提出，早在2012年，北京市就出台过类似政策。国企自建房与福利分房有明星区别。一是土地公开出让。国企利用自有用地建设的自住项目，采用招拍挂方式公开出让，市场化方式决定哪个开发商能拿到这块地，也就是说，土地原属的国有企业未必能拿到这块地。二是面向全社会公开配租、配售。无论是经济适用房、限价房、自住房还是定价安置房，这些房源都不是定向分配给国有企业员工的，在公用对象、分配方式和程序上与其他的保障房完全一致，也就是说本企业的员工没有任何优先权，在价格方面也不享有任何优惠。

2、目的是盘活存量土地，有利于增加土地供应，稳定房价。北京土地紧张是短期难以改变的事实，2017年北京市国有建设用地计划供地3900公顷，比2016年减少200公顷，连续6年减量。盘活存量用地成为缓解土地压力的重要手段，2017年政策鼓励和引导利用的存量建设用地2145公顷，占比超50%。从住宅用地的情况看也是如此，2017年住宅用地供应量为610公顷，较2016年的1200公顷减少近一半；保障性安居工程用地供应量与2016年持平，仍为350公顷。保障房用地占住宅用地的比重，由2016年的29.2提高到57.4%。鼓励国企盘活自有地有助于进一步盘活存量。

3、方式上可能有背公平效率原则，要加强监管。第一，难以保证公开出让、公平配售。政策要求国企自有用地经过“限房价、竞地价”出让程序值得肯定，但是不是每家国企都能公开竞地，公平配售值得深究。第二，难免挤压土地空间，损害市场效率。土地资源是有限的，保障房用地势必会对商品房用地产生挤出效应。而且从以往经验来看，由于设计问题，很多保障房和自住型商品房实际上是空置的。通过货币化安置、存量消化的手段提供住房保障似乎更加合理。第三，警惕改变土地用途，套利现象。要避免国有企业以工业用地为名，低价获得土地，然后转化为商业开发。在政策执行过程中，要建立健全约束机制，警惕这种变相改变土地用途，从中套利的现象。

4、所谓房地产，房产是外壳，地产才是核心。而所谓房地产长效机制，金融是外壳，土地和财税才是核心。去年中央提出房住不炒，并提出金融、土地、财税、投资、立法等几个方面的改革。但从去年到现在，落实的主要是金融（比如房贷政策的调整），关键的土地和财税制度并没有实质突破。国企盘活自留地只是权宜之计，不能解决根本问题。

根本问题在于地方政府对土地财政的过度依赖。土地出让收入与地方一般财政收入的比例一度达到70%，近年来虽然有所下降，但也基本在40%以上，造成这种现象原因有三：一是税少，1994年分税制之后地方税大减。二是事多，地方政府承担了与财权不匹配的事权和支出责任；三是发展，为了GDP而将过多的建设用地用于工业用地，无奈之下只能多从住宅用地上增加收入。

只有把地方政府从土地财政中解放出来，才能真正建立的房地产长效机制。第一，改变发展理念和考核机制。不再单纯的以GDP和财政收入考核地方官员，引导地方政府从高速度发展向高质量发展转变，避免土地资源浪费。第二，改革财税体制。拓展地方政府税源，精简地方政府事权和支出责任，同时完善地方政府债券融资体系，让地方政府更加从容的平衡发展矛盾。

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