房地产金融的改进与创新

2018-01-11 17:05 来源:金融论坛 房地产

原标题：房地产金融的改进与创新

房地产是我国的支柱性行业，经济社会关联性强、牵涉面广。经济新常态下，发展不失速，质量要提高，结构要改善，房地产市场呈现总量饱和、结构过剩、需求坚挺的新常态；社会新常态下，社会阶层逐渐向“橄榄形”过渡，改善型、高品质、人性化住房需求逐步替代简单的遮风挡雨；政治新常态下，反腐败进入攻坚期，挤压出越来越多“非正常需求”房产，释放出越来越多“人为短缺”供给；价值观新常态下，人生、积累、消费等观念“拨乱反正”、返璞归真，住房消费更加理性，价值尺度、行为底线成为指导人们住房消费的普世价值和人生观新常态。

保持房地产的健康稳定发展，对扩大我国国内需求起着支撑性的作用，房地产金融发挥着极其重要的作用。根据瓦格纳定理，现代市场经济中，随着社会进步和经济总量的增加，政府的作用将越来越大。加强和改进房地产金融监管，使房地产金融在调节经济、弥补市场功能失灵的同时，不缺位、不越位、不错位，发挥指导、监督、调节和控制作用，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展。

当前房地产金融的问题

一

1.助推了房地产乱象。一是大部分城市房地产市场出现过热现象，存在大量的非理性因素，高利益诱惑下的发展冲动和盲动导致市场矛盾日益尖锐；二是价格的不合理持续上涨，引发民生问题和社会矛盾；三是房地产有效供给不足与“无效”供给过剩并存；四是房地产的投机性日益增长，将社会人群割裂为看涨持有和看跌抛售两个阵营，影响了房地产金融秩序的有序性、安全性和经济健康运行，带来了严重的民生问题。

2.透支了经济健康。一是抑制了其他实体经济的投资，实体经济的大量资金向房地产领域转移，制造业资金空心化现象严重；大型国企的房地产公司依靠母公司良好的融资优势，“虹吸”了大量的信贷资源，推高了地价和房价；二是挤占了消费动力，购房与养房支出增幅大大高于居民可支配收入增幅，居民只能通过压缩其他消费、减少储蓄、增加借贷等途径来维持家庭收支平衡；三是损伤了环境生态，房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因；四是加重了政府风险，土地收入、与房地产相关的税收在地方财政收入中所占比重过大，给地方财政增收埋下了很大隐患。

3.系统性风险快速累积。一是剪刀差效应凸显房企流动性不足，造成房企资金周转压力大、房企去库存压力大、中小房企生存压力大；二是当期风险可控，潜藏风险正在积聚。从表象看，房地产行业贷款不良率低，风险可控，但从未来看，三、四线城市房地产市场将进一步恶化，银行体系潜在的信用风险正在积聚，集团客户多头授信和过度融资等问题突出；大型房企抵押物价值的不稳定性等问题又加大了银行贷前评估难度和贷后管理风险。

房地产金融现存问题成因分析

二

1.信贷授信企业“脱实向虚”。授信企业资金流向房地产市场，部分授信法人客户专门设立了房地产置业公司，部分授信企业挪用信贷资金的比例高达50%以上。少数银行“避实就虚”，部分银行对中小房地产企业发放“借道”贷款，小型房企更以个贷形式流入市场，以个人经营性贷款名义流向房地产。

2.商业银行贷款“三查”不严，表外授信不合规。部分银行对于项目资本金真实性审查、贷款专户管理和封闭运作、贷后资金支付证明的收集、抵押物重估的管理不到位；委托贷款管理不严，实际部分资金被挪用于归还借款人的房地产开发贷款，委托贷款成为部分房企绕贷款限额、规避监管的通道。

国外房地产金融监管经验

三

1.英国“节流开源”为房地产降温。节流方面，发挥利率的杠杆调节作用，提高利率致使借贷成本增加，对购房热进行“釜底抽薪”。英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5％提高至4.75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。增加房源方面，一是通过政策鼓励增加住房建造，建立房地产投资基金，对这种投资予以免税；二是对城市改造给予政策扶持，拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加对废旧建筑进行除旧布新的贷款。

2.美国靠联邦基金利率调控房价。为尽快摆脱周期性衰退和“9?11事件”对经济的影响，美联储从2001年初开始13次降息，将联邦基金利率维持在1％长达一年之久，随之而来的是，住房抵押贷款利率不断下降。住房市场持续繁荣促使住房价格不断上涨，房价持续上涨引起舆论关注。美联储去年6月开始至今连续7次提高联邦基金利率，美国住房抵押贷款利率也逐渐呈现上升态势，预计今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡，住房市场将走出“白热化”阶段。

3.日本金融创新提振经济发展信心。1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济10多年来一蹶不振，金融政策失误，日本一再放松银根，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成；房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣。日本随后使用改革创新的措施使日本房地产业迈入持续发展周期，一是通过增加国债来投入建设公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力，提高房地产的附加价值；二是日本放松了对金融行业诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，用于设立商业地产投资的互助基金。

房地产金融改进与创新

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