在业内看来，由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，部分资金实力不够雄厚或承受风险能力相对不足的企业，始终对投资这一领域较为谨慎，浅尝辄止的情况也时有发生。因此，共有产权等模式应运而生，为“利益导向”的社会资本提供了更多的可能。

　　北京市民政局副局长李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。不过，也有业内人士表示，由于共有产权养老填补了行业空白而且突破了现行政策，试点推进需谨慎进行。

　　具体到社会资本关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策，“不过，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表示。

　　新试点落子通州

　　根据《方案》，北京此前惟一“获批”的共有产权养老试点是位于朝阳区双桥的双桥恭和家园项目，该项目是乐成公司利用自有土地修建的。

　　日前，乐城老年事业投资有限公司总经理高峻松向北京商报记者独家透露，继此前北京确定了全市首个位于朝阳区双桥的共有产权养老院试点后，日前本市正式确定了这类试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老院，预计今年开工建设，2020年实现入住。据悉，在这两家之后，相关部门将会对试点模式和效果进行分析，预计短期内可能不会再轻易拓展其他试点。

　　高峻松介绍，位于通州区半壁店地区的新试点已经通过了“一会三函”中的“一会”。据悉，所谓“一会”就是指市政府召开会议集体审议决策，“三函”则包括前期工作函、设计方案审查意见以及施工意见登记书三份文件。

　　具体来说，新试点中备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证。

　　而且，与双桥项目类似，消费者在购买了半壁店试点的房屋后，仍然可以获得共有产权不动产证，即所谓的“大产权证”，产权期限为50年，其中企业持有房屋5%的产权，个人持有95%。而对于新试点的出售出租，高峻松表示，应该基本与双桥项目类似，过户后，购房者可随时出租、出让，价格随行就市，买卖都不受北京现行普通商品房限购政策限制。“目前，双桥试点项目出租、出让的需求还不多，仅有2-3户提出了将居室出租的意愿。”高峻松表示。

　　对于新试点的房价，高峻松预计应该会比双桥项目稍高一些，基本等同于半壁店周边一般商品房价格，不会形成价格洼地。据悉，目前试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。在高峻松看来，最终决定半壁店项目的售价主要包括建设成本、周边市场价格以及对于共有产权模式的接受度等。

　　在此基础上，半壁店试点的户型规模及每户总价也会拉开一定的差距，两居室、一居室和单间户型各占1/3。“通过对双桥试点项目的研究我们发现，购买共有产权养老院的老人普遍倾向于选择两居室的房间，因此半壁店的两居室项目占比有所提高。”高峻松表示。

　　此外，共有产权养老院每套房必须居住一位60岁以上老人的规定，以及每月必收的服务费仍然延续，但价格是否维持3000元/月的水平还需要进一步论证再确定。

　　还有知情人士向北京商报记者表示，与双桥是企业自持用地不同，半壁店项目的土地是国企的存量用地，是经过公司协议出让的。未来北京可能将会研究探索土地“有条件”地通过招拍挂市场出让，建设共有产权养老院的新模式。