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小调查 “地价泡沫”:“高地价—高房价—更高地价”恶性循环 日前,记者在国土部门采访,一位领导一再让记者去求证:杭州到底是房价先上涨,还是地价先上涨.言外之意,杭州地价上涨的罪魁祸首是房价上涨. 但专家们调查后发现:近年来由于土地紧张,土地供应开始采用市场化的招标拍卖方式,但在市场缺乏正确的估价和拍卖价无封顶的情况下,造成浙江土地交易价格连续上涨,地价由此出现大量“泡沫”. 上周五,挂牌出让的46号地块经过拍卖双方共71回合的大战,最终导致该地块以超出底价1.1161亿元成交便是例证.双方你争我夺的结果,使该地块的楼面价格在2小时内每平方米上涨了1720元. 2003年,杭州的土地交易价格涨幅为38.1%,排在全国35个大中城市之首.高额地价直接推动房价上涨,形成“高地价—高房价—更高地价”的恶性循环.同时这也催生了部分开发商大量投资、囤积土地,加剧了土地出让价格的上涨. 在去年9月26日的土地招标会上,浙江某房产商以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地,而其中的一地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿,其中的23号地块,还因无力开发,也找不到合作伙伴,不得不以缴纳巨额违约金的方式宣布放弃,这种不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险,也增加了整个房地产市场的风险(详情见本报8月5日《大元神话的代价,1.236亿元?》一文). “需求泡沫”:“羊群效应”透支未来收入和需求 羊群效应也称“跟风效应”,英文中将其描述为:TheGreater-fool-Game,意为“下家都是比你更大的傻瓜”.浙江楼市的火爆,从表面上看是得到了需求高增长的支撑,但是,房地产投资需求已经呈现明显的“羊群效应”:当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时,投资者会蜂拥而上进行购买和囤积,以待价格更高时抛出,这样需求量就快速增加. 房价的持续上涨,使那些暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌,认为房价会只涨不跌,迟买不如早买,因此宁可负债累累也要购房.这实际上是对未来收入和需求的透支,也加剧了楼市的需求泡沫.加上有些房产公司、中介公司进行人为炒作、哄抬房价,或互相炒作对方楼盘,加剧了楼价上涨,更给房地产市场带来了虚火. 根据有关部门对杭州几届房交会上的调查,炒楼者占买家的比例超过50%,大大高于20%的国际警戒线. 从供给来看,大家都习惯于以每年有多少竣工的商品房来计算可供房源,其实分散在个人手中的二手房源,同样也是供应量.据不完全统计,杭州二手房市场中,有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房,甚至有部分是期房.可以说此时的空置房不在开发商的手里,而是积压在炒房者的手中. “资金泡沫”:金融市场濒临危局 《报告》显示:1999年以来,浙江房地产开发投资以年均37.8%的速度增长,表面看来是有充裕的开发资金作后盾.实际上,资金链主要一环是来自银行的直接贷款,和通过银行对个人购房的按揭贷款,其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金. 据统计,2003年浙江房地产开发投资本年金来源中,企业自筹资金占的比重只有18.3%,而国内贷款、定金和预付款分别占到28.5%和52.9%,说明房地产虚拟资产的膨胀很大程度上依赖着信贷规模的扩张.如2003年1~9月杭州市房地产企业贷款发放额同比增长35.1%,发放个人住房贷款同比增长48.1%,两者合计占全社会贷款总额近1/5.房地产开发企业以少量的注册资金,通过各种方式取得土地,由建筑业企业垫资开发,取得预售资格后开盘销售,获得收入,然后再投入滚动式开发.在这个“空手套白狼”的过程中,开发商并没有承担太大的风险,而将风险转嫁给银行、消费者和建筑企业,形成一定程度的虚假繁荣. -追踪采访 《报告》执笔人打开天窗说亮话:房产泡沫早已出现 浙江省统计局企业调查队综合处副处长、《浙江房地产市场发展研究报告》执笔人朱卓瑶统计师接受记者采访时,介绍了《报告》出台的前后始末. 据他介绍,当时因为听说政府将有一些有关房产方面的举措,于是调查队综合了城调部门这几年来的调查数据做了这个课题,希望能给省市相关部门的决策提供一些数据依据. 朱卓瑶告诉记者,这次调查的最新数据是截止到2004年6月份为止,因此,“它可以反映当前的市场情况.”房产泡沫究竟是何时出现的?朱卓瑶说,房产市场有一个从繁荣到衰败的周期,进入到峰值就意味着它将要走向谷底——这是毫无疑问的规律.杭州房产市场的峰值出现在近两年市民渐渐地认为买房能赚钱,纷纷加入到投资房产的行列.这种投资心态极不理性,有些人根本没有需要也买房,有些人没有能力也买房.他认为,当大家普遍看涨时,房产泡沫就已经出现了. 一路看涨的楼市何时走到了转折点?据调查队的报告分析,“房产公司与购买者都处在僵持状态、中介公司纷纷关门就是楼市从峰到底的一个信号.” 2004年:地产市场滑向谷底之年 浙江省统计局企业调查队的专家通过选取房地产市场中11项重要参考指标,计算出了1991年以来,各年浙江房地产扩散指数值(见图1).从这一红一兰两条曲线可以看出:浙江房地产经济存在着周期性波动,只不过,浙江房地产周期与海内外其他地区的房地产周期相比有独特的波长. 曲线运动轨迹显示:浙江的房地产波动周期为8—9年,比全国的房地产周期略长.其中1997年是萧条转折点,1993年是上一个周期的景气分割点,而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期,其后续发展值得关注. 根据专家的分析,过去的13年中,房地产业发展的状态大致划分为5个区域:“1997年浙江房地产业的发展处于过冷区;1996年和1998年处于冷区;处于适度区的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年;2002年处于热区;而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域.”由此推断,2004年,浙江的房地产市场正跨过波峰滑向谷底. -专家观点 浙江省统计局企业调查队综合处副处长朱卓瑶表示:“房地产泡沫不可能永远膨胀下去,一旦趋向破裂,首先崩溃的是人们的心理预期,从而使房价‘兵败如山倒’,出现大量的负资产家庭.更严重的后果是:企业将因资金链断裂濒临破产,银行出现大量坏账、呆账,对整个国民经济将产生严重影响.” 有关专家还认为:当前浙江房地产的主要矛盾是供求的结构问题,结构错位导致供求失衡,进而造成房价虚高.因此建议政府对供求双方进行适当干预,以促进供求的有效性.他们建议,要建立土地供应的中长期规划,加强土地调控的科学性;发挥价格和税收的杠杆作用,增加普通商品房和经济适用房的供给. 同时,政府也有必要调整现行的房地产税制,将税收政策重点转向使用环节,增大房地产的保有成本和交易成本,从而打击囤积炒作行为,抑制被放大的过度需求.在“去泡沫化”的同时,通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式,提高居民的购房能力,从供求两方面降低房价收入比.专家们还建议通过法律形式,进一步明确各级政府在住房保障问题上的职责,加强对房地产市场的监测和预警力度. >>>>更多精彩文章尽在房产频道 >>>>发表精彩言论 欢迎进入置业投资论坛 |