打造“五位一体”的理想之城

“商业地产不是太多，而是优质的太少”

作为国有集团，我们与私人商业地产开发商最大的不同在于，我们是持续经营，每推出一个产品想的不是三年五年，而是几十年，所以在产品上可谓是精雕细刻，倾心打造。我们现在已持有优质商业地产物业140多万平方米，银行估值175亿，每年除了可以吸纳就业、增加税收外，还可以较为稳定地获取租金收益。

旗袍小镇局部鸟瞰图

如何平衡眼前利益和长远利益

第三，对于短期的财务压力，我们完全可以通过融资、吸引民资等多种方式加以解决。从实践看，滨投集团近年来不仅投入不断加大，而且财务运转也已步入良性循环。（文/包永辉 崔露薇 张志溪 图/滨投集团）

笔者：用住宅快销的思路做商业地产行不通了，那什么才是正确的思路和出路呢？它能化解商业地产当前面临的问题吗？

张中军：今年“两会”首次把“特色小镇”写入政府工作报告后，全国各地掀起了一股特色小镇热。恕我直言，这些建设中有许多不过是打着特色小镇的旗号，进行的还是房地产开发，真正能够把改善性服务、公共性服务、基础性服务以及产业运营服务做好的并不多。

把商业地产当作快销品发展思路的直接后果是，开发商急功近利，商铺千篇一律，有的不仅没有成为城市的风景线，反而成为了城市的伤疤，至于商业运营更是每况愈下，业主维权风波不断。当前商业地产确实遇到了很大危机，但我认为其本质不是商业地产太多，而是优质的商业地产太少。

笔者：在商业地产的开发中，变快销品为自持经营，你如何平衡眼利益和长远利益？会不会造成近期的财务压力？

水秀天地鸟瞰图（于2017年12月16日正式开业）

滨投成立之初，在商业地产的开发上，大体上有三条路径可供我们参考借鉴：一是最传统的经营思路，即通过简单卖地获取出让金收益，这样可以快速回笼资金，减轻眼前财务压力，但缺点也十分明显，正如上面所述，因为过分追求眼前利益，开发质量很难保证。二是建产业园，通过招商引资，走产城一体的路子，目前大多数地方走的仍是这条路子，缺乏明显的特色。三是以人为本，建设文化、商业、旅游、居住、产业“五位一体”、融合发展的理想之城。在这方面，我们很欣赏澳大利亚的JPW建筑设计事务所提出的理念：建筑要以人为本，让人们生活得更舒适、更便捷、更生态、更绿色。

商业地产是典型的经营型物业，与住宅产品不同，它贯穿项目整个生命周期。商业地产需要持续投入和长久考验，这就要求项目前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，后期要做好运营、管理以及必要的升级改造，这些都是商业项目保持长久生命力不可或缺的关键环节。显然，这些使命不仅是“快销品”难以承担的，而且在开发主体上，也不是某一个开发商能够完成的。所以，在太湖新城启动后不久的2011年，管委会就成立了国资背景的滨投集团，试图从体制机制以及利益驱使上，打破传统的思路。

笔者：说起当下一些城市的房地产，可以用冰火两重天来形容：一方面是住宅市场火爆依旧，比如南京仍是一房难求，连夜拿号排队；另一方面是商业地产在电商的冲击下，纷纷关门歇业，新开发的商业地产更是少人问津，我们每天接到无数个推销电话，这从侧面反映了商业地产的危机。

金融小镇效果图（建设中）

旗袍小镇一期示范区 (于2017年5月26日开放)