其称：“以往是有协议不能进入对方已布局的城市，但重组后，双方将进行合作，就是可以互相进入对方已布局的城市，但是以合作方式进行。”

　　现场提问：你们的合同销售目标去年是402亿，今年是400亿，会不会导致今年利润大幅跑输同行，因为同行业绩都在增长，利润增长也比较大，会不会对股价有压力？你们提到会加大在香港和海外的投资，有没有具体的目标，比如说香港的拿地金额和具体的项目？

　　目前，这次即将完成的重组，能舒缓保利地产同业竞争的压力，保利置业也能“背靠大树好乘凉“，何乐而不为。

　　“2014年以来，我们的目标都比较保守，但每年都会超额完成，这是我们一贯的作风。”但保利置业终究还是发展太慢，它的兄弟公司又需进一步扩张。这正是促成重组的原因。

　　现场提问：在西南市场的情况能够得到延续吗？这两年三、四线城市有一定的输出的过程，这种情况能够持续下去吗？

　　第二个，我们现在已经销售未结转的货量大概在260到270亿之间，到2018年要结转的是170亿左右，这部分毛利率基本上在30%左右，我们一共有2000多万平方米土地储备，整体土地储备平均价格是4000元，我们现在整体平均销售售价在13000到14000元。

　　香港很多开发商采取拿地和自己控制建筑商的方法控制毛利率，从我们来说，香港是我们比较重点开发的地方，很多大型开发商也都有这样的操作方式。我们和建筑商的关系保持着比较好的合作关系，从我们来说公司需要的时候也不会排除采取这样的方式。

　　管理层：我们一直在研究和探讨主题地产，也是国内众多地产商在研究和探讨的。无论是保利地产还是保利置业，这么多年开发模式基本上以住宅为主的快速滚动开发，所以这几年的发展速度很快，业绩也还不错。

　　管理层：前两个月我们销售了63亿，2018年的销售目标是400亿，这个目标怎么来的呢？2017年的存货，以及2018年新推的加起来货值有700亿，我们的目标比较保守，相比55%的去化率就是400亿的销售目标，我们觉得今年市场压力比较大，尤其是在下半年。如果我们的去化率进一步提升，应该会超过400亿的销售目标。如果今年市场时机合适，我们还会进一步加大开工面积，进一步提高货量，400亿是我们今年比较保守的目标。

　　从这方面来讲对于两家上市公司都是利好，涉及到将来在一些区域有合作的机会，我们都会按照上市规则规避同业竞争、关联交易的要求来办理，在过程中都会检查，不会存在违反同业竞争规则的问题。

　　管理层：第一个，香港是我们上市公司的总部所在地，我们有成功项目开发经验，在资金和人员配置方面会全力获取土地和项目，方式上没有太多的限制。现在不是我们想限制合作方式，只要有合作方式，能够双赢、多赢，我们都会努力争取。

　　至于定位，他继续重申集团方面表态，称架构和治理，合并报表，主业等都不会发生变化。

　　台下的听众瞬间有点摸不着头脑，立刻就有人说，这个目标和市场的预期不符，而且70亿拿地款也太少了，香港的地可不会这么便宜。

　　为避免同业竞争，保利置业与保利地产几年前一直有划区而治的协议。2015年曾有媒体报道，当年尚未离职的余英在微博表示：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大，只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一。”

　　在公司主营业务方面，我们的主营业务仍然是以房地产开发为主业，包括中国大陆境内的房地产开发业务，以及香港、海外开发业务，业务上也没有什么变化。

　　管理层：前几年毛利率比较低，这几年得到了改善，我们在西南前几年的投入一直比较大，土地储备占我们总土地储备中是最大的。前几年我们的销售压力也很大，导致开发周期拉长，成本会有一定的上升，同时市场售价在前几年变化不大，所以西南区域的毛利率被拉低了，因为它的销售面积比较大，金额占比比较高，所以前几年整体拉低了毛利率。

　　港澳作为我们海外地产的基地和重点，我们立足港澳向海外延伸，如果有好的地块会加大在港澳的拿地力度。海外投资方面我们去年在伦敦也拿了一个项目，下一步如果在东南亚、澳洲和伦敦有项目会继续补充。

　　管理层：西南一直是保利置业土地储备占比比较大的区域，主要包括贵阳和广西，现在占了我们50%的土地储备。前几年在西南地区确实有压力，但是经过2015到2017年的上涨，西南土地储备价值得到了大幅提升。我们2016年西南地区的销售均价是7000元左右，但是2017年到了9000多，西南地区的售价比2016年大幅提升了32%，这一块的土地储备是保利置业的优质土地储备。

　　现场提问：按照韩总刚才讲的，如果重组完成以后，你们的定位和团队基本上没有太大的变化，重组完成以后怎么解决同业竞争的问题？公司今年资本性开支是什么样的，多少用于购买新的土地，有多少用于股权并购？刚才报告中提到主题地产会探讨的方向，你们有什么样类型的东西在讨论中，有什么样的想法？

　　随后，韩清涛解释到目标是根据货量计算的，今年会推货700多亿，保守去化率是55%，所以做这样的判断。

　　自从2017年底，保利地产发布公告称，公司拟采用现金方式收购母公司保利集团持有的保利香港控股50%股权。而保利香港控股的主要资产为持有保利置业39.66%股份（实际拥有40.39%的表决权）。这意味着保利集团酝酿已久的地产业务整合拉开了序幕。

　　之前，保利地产董秘黄海曾说过：“未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发。”那保利置业去哪里开拓市场呢？韩总经理解释说，公司会加大在港澳地区的投资。

　　中国市场也不是弃子，但韩清涛把公司在国内的发展寄希望于保利地产的支持。”股权调整之后，保利地产也作为我们的股东之一，他有责任和义务帮助我们在他所进入的城市之内提升我们的管理能力，管理水平和业绩。”

　　其形容香港是保利置业在海外市场的一个基地，会更多尝试在香港拓展土储。各种投标方法，合作方式都会去寻求。因为要维持在香港业务量。海外方面，保利置业会将目标放东南亚、澳洲和伦敦。

　　现场提问：你们西南地区土地储备非常多，接近50%，但是西南销售均价不是很高，新的一年拿地是不是还会集中在西南地区？公司怎么看长三角销售量下降的问题，是不是因为竞争太激烈？你们会不会继续在香港拿地？海外拿地的策略是什么，考量的因素是什么？

　　我们也会提请股东派息的情况，按照20%来派息。按照现在的股价来计算，我们的股本回报率也在3%的水平，这个水平也是行业内的平均水平。

　　管理层：核心还是看利润，股价最核心的还是要看毛利率，看回报，我们进一步去库存、降成本，提高销售、提高售价、提高毛利率，只要把核心利润提升，股价就不是问题，而不是看销售目标。如果销售目标卖5000亿，最后利润却很低，股价也上不去。

　　除重组外，保利置业业绩会的另一个“看点”，就是它超保守的年度计划。

　　从2016年下半年开始整个西南区域开始涨价，因为供求和去库存的原因，西南市场好了很多，2016、2017、2018年毛利率都会得到改善。因为我们原来的长三角和珠三角毛利率都是不错的，如果西南区域毛利率再上来整体毛利率就会有很大的改善，现在我们已售未结转部分的毛利率在30%左右。这个水平能不能继续持续和市场有关系，因为房地产市场有个轮流坐庄的现象，这一轮上涨是从2015年深圳开始涨，然后轮到北京、上海，再到广州和省会城市，再到西南，西南真正涨价是从2017年初开始的，广西、贵阳这些地方。我们贵阳有一个项目前十年差不多都没涨价，但是从2017年开始贵阳价格都大幅往上涨，有的涨了50%。

　　两家上市公司中A股上市公司在行业内一直排在前几名，无论从规模、业绩、专业化管理团队、能力、水平方面都是位居全国行业前列，对比香港上市公司是有优势的。股权调整之后，保利地产也作为我们的股东之一，他有责任和义务帮助我们在他所进入的城市之内提升我们的管理能力，管理水平和业绩，通过他积累的经验和优势，这对于两者是双赢的，也是互利的共同体。

　　管理层：我们在香港一直积极拿地，也尝试了很多投标的方法，也寻找合作等方式，希望维持香港的业务量。2018年随着香港项目的入账，因为这两个项目都是2014、2015年拿的地，毛利率还是有保障，我们也希望继续拿一些毛利率有保障的土地。国内和香港也一样，我们不是特别进取拿地，希望给股东保证合理的毛利率水平。