2009年12月14日国务院常务会议要求，要加强房地产市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂制度和商品房预售制度。业内人士希望相关部门能把国务院的要求落到实处，通过完善招拍挂制度真正促进土地市场的理性回归。
 
（和讯财经原创）

　　广州：买房计划赶不上涨价步伐

　　北京：潘石屹感慨楼市天旋地转

　　“即使是零地价也不一定能降低房价。房价的高低由供求关系决定，与地价无直接关系。降地价让出的钱，只会增加开发商的利润，并不必然降低房价。”中国人民大学土地规划中心主任严金明说。   

　　
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　　可是没有想到的是，一进入2009年，广州楼市就呈现回暖态势，而且楼价一度还出现了领涨全国的势头。胡晓阳原本看好的100多万元的房子一下就上涨了30多万元，东拼西凑的首期又离高房价差一截。“唉，下手太晚了，买房的计划永远赶不上涨价的步伐！”胡晓阳无奈的感叹。

　　不过很多业内人士对此不大认同。易居中国长春分公司总经理王喻冬认为这个价格不太正常。易居中国此前对这块地的价值进行过测算，成交价应该在20亿元以上。　  

　　与楼市回暖相伴相生，地市的状况在热闹中多有隐忧。2009年土地大战的激烈程度，乃至于新地王诞生的质量与频率，还是让早被一年来各种消息“雷”得麻木的人们，感到无奈和震惊。   

　　国家希望房地产业理性发展，普通百姓希望房地产业理性发展，广大投资者更希望房地产业理性发展。这个理性是可持续、绿色健康的，不矫揉造作，更不哗众取宠的。因为，所有对市场未来表示谨慎或担忧的人，心里都明白，如果任由非理性因素继续疯涨下去，国家可能会真出重拳调控市场。现存的种种问题，并不是不可解决的，楼价的疯涨也不是不能遏制的，只是现阶段考虑到上下游产业及方方面面的因素暂时温和处理而已。当前新出炉的政策信号，无论是对尚处在加价与不加价懵懂抉择之中的开发商来说，还是对于笃信涨价在超出购买能力的情况下仍盲目入市的购房者来说，都应构成警示。   

　　据不完全统计，2009年共有2400多户广州居民像严阿姨一样住进了政府修建的保障性住房。房价高涨，如何解决广大市民，特别是中低收入阶层的住房问题，已成为政府部门的重点工作。随着社会保障制度的不断完善，2009年以来，全国各地城市掀起了建设保障性住房的高潮。在广州，2009年9月举办的房博会上所设立的保障房展示专区显示，广州保障性住房共有9个在建项目、22个拟建项目，还有8块储备用地，可谓阵容庞大。无论开发项目数量还是建筑面积，均创下广州近年来的新记录。

　　杭州楼市的回暖，首先是从地王开始。2009年6月，尽管地产大佬都小心翼翼地表示要谨慎对待市场，但紧接着是一个又一个“地王”的产生以及房价的新一轮明显上涨。楼面地价不断被刷新，让一些开发商捶胸顿足，后悔不迭。“要是早一点去拿地就好了，那时候只要出让底价就能拿到地了。”   

　　像王小姐一样，在通胀预期下，投资客纷纷出手购买房子。或有消费者担心房价会继续上涨，于是纷纷跟风追涨。因而，“买房抗通胀”已成为2009年和2010年房价上涨的重要推动力。

　　不过，王喻冬认为，地价涨房价肯定涨，地价低并不意味着房价低。东光地块的房价如果没有想象的那么高，那应该是市场的结果，而不是地价低的结果。开发商不会放着利润不要。  

　　保障房逐渐增多有利社会公平     

　　投资需求及政策预期等托高楼市     

　　从2009年初的大降价、大彷徨，低迷到很多企业面临破产、个人打算跳楼，到2009年底，几乎所有开发商都赚得盘满钵满，不但再不担心现金流的问题，有点存货还想着留待明年卖个更高价，不能轻易出手；买房的人获利，没房的人干着急——受国内外经济环境及政策层面等影响，如果说楼市从2007年当时的历史高点，迅速跌入2008年的低谷，超出了很多人的预计，那么，2009年从低谷反转大变身的这一轮新转折，其速度之惊人、来势之猛烈，同样超乎人们想象。   

　　“地王”止步引发诸多猜想　 
 北京，中信城售楼处，不久前就发生了前述一幕。事后，中信城的销售负责人对记者解释说，开发商之所以做出这样的举动，主要是本着对老百姓负责的态度，看到购房现场大家情绪太热烈，担心有人会受气氛影响而盲目买房。即便如此，在开发商做出上述表态之后，房子依然在开盘当天全部被抢售一空。     值得注意的是，2009年房地产项目热销，并不像以往一般需要推出特价房，甚至是在项目涨价的情况下，依然能保持未开盘已有数千人排号的纪录。据媒体统计，2009年北京不少项目售价涨幅都超过50%，至11月时，四环内房产均价已经超过20000元/平方米。   

　　“如果真是这样，那就意味着，开发商拿地已经从过去的‘硬拍’，争得你死我活，转向‘合纵连横’，以达到曲线降低成本的目的。”《房地产报》总编助理马峻岭说。事实上，此前已经有开发商通过收购有土地储备的中小企业的方式直接获得土地，以绕开通过招拍挂可能产生的高地价。“如果说万科他们三家真的私下里‘和谐’了一下，也只能说是高地价下开发商做出的自然选择。”马峻岭说。 

　　2009年5月，富力地产拿下广渠门外10号地，以15000元/平方米左右的楼面价刷新了此前北京住宅用地出让的纪录，打响地王争夺战的第一枪。仅隔月余，中化方兴就上演了广渠路15号地的著名一战，以40余亿元的总价和超过16000元/平方米的单价分别再度打破纪录。2009年12月18日，保利地产(600048,股吧)以30余亿元的总价拿下朝阳区东风乡高井村地块，楼面价竟高达25000元/平方米，远远超过此前的楼面单价最高纪录。不少人就此联想起年中时保利与中化方兴在最后一轮争夺广渠路15号地的情景，不由得惊呼，那块地竟是卖便宜了！   

　　2009年，如果你去过广州房地产中介公司了解楼市情况，中介人员大多会透露一个信息：目前购房的投资客中，银行人员比往年明显增多。“银行人员最懂得保值增值了，他们都选择购房了，说明通胀很可能较快要‘杀’到。”中介人员多半会做出这样的解释和鼓动。   

　　2009年初打折销售的楼盘决策者们一定没有想到，楼市回暖的速度如此之快，而亲历这场"V"形反转的购房者们也不曾预料，价格如今已经不是问题，能不能抢到房，才是最大的问题。目前，杭州市中心的楼面地价已稳定在2万元/平方米以上，不少郊区板块地价都已接近甚至超过1万元/平方米。对此，一位业内人士说，1万元/平方米的地价，如果不考虑市场不好等因素，一般最后销售价格起码在2.5万元/平方米以上。也就是说，2010年的杭州楼市，将遍地都是高端房产。   

　　2009年初，房地产业未能列入十大产业振兴规划一度让业界感到失落。而今看来，倒是应该庆幸。专家指出，发达国家房地产的大发展往往是在工业化、城市化基本完成之后，而我国过早过快发展房地产不仅容易形成投资过热，出现经济泡沫，而且会使其他制造业升级缺乏资金、技术及人力资源的支持。经济大调整过程中从房地产业可获得的丰厚利润，让做过房地产的人再也不愿做其他产业，这种过度的依赖将导致对产业升级推动力的不足和经济增长方式转变的延缓。当经济危机来临时，房地产短期拉动内需的作用无疑是显著的，但如果房价没有节制的暴涨，商品房市场不能与保障房建设共同发展，民众的焦虑、投资的盲目以及市场的狂化、不守规则等等，都将使原本可改善民生、让人们生活得更好的房地产业走向另一个极端。   

　　不过，由于长春土地市场持续升温三个月有余，东光地块一夜趋冷的可能性不大。王喻冬告诉记者，“土地市场疯狂已经有一段时间，指望一天之内实现理性回归不可能”。就在东光地块拍卖前的几分钟，还有一家企业因为与另一地块的拍卖失之交臂（竞买保证金差一个小时没有到位被取消竞买资格）而围堵竞买现场。    

　　莫忘了，房地产业头上始终悬着一把最锋利的剑，那就是物业税类税收杠杆。一旦在房产保有阶段，像某些发达国家一样征收40%甚至更多的房产财产税，又或者在交易环节加大个人所得税征收力度，那么不要说那些极易摇摆的投资型软性需求，就算是置业的刚性需求恐怕也会大幅缩减。届时房地产业的进退维谷，恐怕并不是大家所乐见的。

　　有人认为，这个结果可能与最近国资委的地王“禁止令”有关－－业内近日盛传国资委已数次召集18家央企举行内部会议，措辞从委婉到激烈，要求央企禁拿“地王”；也有人认为，可能与刚刚结束的国务院常务会议要求遏制高房价有关；还有观点认为，该地块要求建设8万平方米住宅产业化示范小区的高门槛本身就限定了这个地块只能姓“万”，因为只有万科(000002,股吧)有此类建设的市场经验。 

　　2009年5月，从中央到杭州本地的救市效应开始体现。1月初，已有招商、浙商、光大、民生、广发等多家银行出台了存量房贷下调执行细则，工行(601398,股吧)等也紧随其后。2008年10月杭州市出台的24条《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，放宽买房入户、增加公积金贷款额度、减少交易税、放松土地出让金等政策也被认为是杭州2009年下半年楼市疯涨的主要推手之一。 

　　“东光地块”市场影响有待观察    

　　通胀预期催热投资性购房     

　　土地市场上，表现最抢眼的无疑还是本地品牌房企，尤其是绿城房产和滨江房产，两者分别以97.6亿元和47亿元的绝对优势，位列2009年杭州拿地金额10强榜前两名。2009年的土地，要么不拍，一拍就拍出区域最高价。土地价超过或者接近周边在售楼盘价格的情况，也不断发生。据杭州市国土资源局土地招拍挂数据统计，截至2009年12月15日，杭州主城区年内共出让土地107宗，出让面积4968亩，出让总金额达到700.5亿元，相当于2008年杭州主城区土地总出让金额的2.88倍，是土地市场同样疯狂的2007年的1.38倍。

　　大落大起，大悲大合。2009年的中国楼市，就好像一部冲突感极强的悲喜剧，考验着身处其中之人的承受力。经历了2008年向2009年“过山车”式的转折之后，楼市下一步的命运究竟如何？2010年的中国楼市又将去向何方？

　　地王频出凸显加强监管必要性     

　　当然，房产热销的背后，也有人质疑数据的真伪。诸如开发商请“托儿”、捂盘惜售等说法也不胫而走，各种正负面信息充斥市场，一度异常混乱。有关部门曾几次严查，公布并查处了一些有明确违规交易行为的开发企业。但随着一些所谓优惠政策年底到期的预判，加上房价一再上涨，买房保值增值以应对全球经济风险等预期，包括部分刚性需求和诸多软需求在内的复杂需求群体急急匆匆入市，紧紧张张购房，让市场在没消停多久后就又陷入新的漩涡。  

　　另外，如果像业内猜测的那样，东光地块低价成交的背后存在企业与地方政府的博弈，那么，无论这种博弈是否有其合理性，都已经损害了“招拍挂”制度实行之初的本意：公平、公正，价高者得。 

　　杭州：2010年将遍地“豪宅”

　　其实一直以来，中央对于楼市的调控都是希望其稳定发展。最新的国务院常务会议更是指出，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。但在面对庞大的住房市场需求和内外经济形势的复杂压力时，每一项政策的出台与落实往往面临各种各样的干扰。政策上的朝令夕改、难予落实等弊病，在应对变化多端的楼市危机时往往显得效力滞后，又或者容易引发新的争锋，产生新的问题。    

　　编者按：2009年，全国各地楼市受内外经济形势影响，很多地方都经历了生死反转，且在相似之中又有微妙不同。回顾过去，展望未来，有人反思，有人希冀，2009年房地产的走势虽然目前尚难下定论，但从下面几个城市的案例中，我们或许会窥得一丝端倪。 

　　回暖从地王开始     

　　胡晓阳是广州市的一名公务员。2008年就看好了一套总价100多万的房子，向家里借了10万元，再加之自己工作五六年来的20万积蓄，刚好凑够首期。可是心里盘算着2009年房价可能还会下跌，于是就持币观望了一下。    

　　因此，很多业内人士人为东光地块低价成交是由于三大房企事前达成了某种默契，联合起来与政府博弈，“东光地块可能是开发商联合起来报复政府”。   

　　四地连线：2010中国楼市之粗观察

　　在广大老百姓都在感慨不少房地产项目售价年涨幅动辄50%-100%，已超乎想象且无力问津之时，为何还会有如此多的消费资金涌向房地产？    

　　家住广州市白云区机场路的刘庆小姐就是在中介人员这样的说服下买了一套二手房。刘小姐在家附近的万方园小区花了近40万元购买了一套面积仅为38平方米的一房一厅。如今，此套住房出租出去月租2000元，投资回报率达6％。“虽然回报率不算高，但没有炒股的风险，对目前收益还比较满意。因为对通胀预期，这样投资至少可以保值。”刘小姐说。   

　　部分开发商劝消费者勿盲目购房
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　　故而，形容楼市弃用“疯”，而用“癫”，实在是觉得直白的“疯”，不足以展现楼市众生在一年内悲喜转折的婉转形貌。而“癫”者，则颇有几分手舞足蹈的意味。   

　　如果不考虑容积率的因素，粗略算来，每平方米的楼面价格，2009年是21108元，2008年是15585元，2007年是12519元，增幅之明显，令人咂舌。高地价又不断刺激着周边在售楼盘推高房价，“地价一高，房价立涨”。2008年9月7日，据透明售房网数据显示，杭州可售房屋套数和可售房屋面积分别为21488套和286.77万平方米，其中可售住宅套数为12453套。仅一年后，可售住宅则从"房荒"边缘挣扎归来，数量仅余5806套（截至2009年月6日），与一年前相差悬殊。  

　　“购房有风险，入市要谨慎。”这句话如果是出自任何一位专家甚至官员之口都不足为奇，可若是在房地产项目的开盘现场，由开发商面对着眼前黑压压、闹哄哄、蜂拥而至的抢房大军，而不得不发出如上的劝诫之言，听者又该做何感想？

　　据统计资料显示，高端住宅的购买者中二三次置业的比例要远大于普通住宅。在市场房价普遍提升一个层次的情况下，这部分房产的消费人群其实并没有太大的改变。往往表现为房产项目销售过程中开发商口中所说的“老客户”。而这部分人群的置业需求并非刚性或必需的，会受市场环境的变化，买房子也很少为了居住，更多是从投资的角度考量，另外也会有一部分是以家庭为单位给子女置业。虽然放到整体的购房需求来看，这部分相对软性的需求所占比例可能不会很高，但由于人口基数及需求基数太大，这部分需求一旦尽情释放，对于楼市的影响依然相当可观。   

　　据资深业内人士透露，楼市的抄底其实早从2009年十月份已开始，如今伴随楼市回暖，获利几近100%。我爱我家二手房中介机构数据也显示，2009年北京二手房成交总量接近前三年的总和，城八区年末交易均价较年初增长超过50%，内城核心区域涨幅接近100%。   

　　从2009年年初的打折销售到下半年的发号排队出售，杭州房价在一年里发生了前所未有的涨幅，有些区域房价涨幅甚至到达100%。

【来源：和讯网】 (责任编辑：石赛玉(实习))

　　有业内人士分析指出，珠三角地区因与海外市场联结度高，席卷全球的金融危机，让企业感到冲击的同时，也让国内市民的消费观念发生了很大的改变，有的消费者随时担心工作不保、资产缩水。    

　　“如果按照原来的估计，东光地块的房子至少得卖到每平方米1万元以上，现在看有降价空间”，市民米川认为，“地王”没有出现对购房者来说多了几分期待。  

　　“有些地块可能早有规划，所以在上市时因政策刚刚出台，又未明确何时生效，于是就未获执行。为保证政策的严肃性，这种情况应尽可能避免。”严金明表示：“政府主管部门应妥善使用自己的权限，审批用地、供应用地只是一方面，更重要的是加强土地使用中的监管，坚决打击囤地、倒地行为，适当加大中低收入人群保障房用地，才更有利于市场向良性发展。”

　　今年52岁的严阿姨终于告别了二代人同处一室的状况，住进了政府修建的廉价房。“虽然满足购房条件十分严苛，但毕竟政府给了我们这些低收入者一个圆住房梦的可能！”严阿姨告诉记者。 

　　这种无法判断会膨胀到何种程度的状态，让地产名人潘石屹都感慨“天旋地转”。“这么多人抢着买房，这价格怎么能降得下来？”一位资深房地产管理人员也如是表态。 

　　长春：地王爆冷，能否改变房地产格局?

　　面对如此情景，开发商的表情也分为两派：一派认为，产品热销，说明市场有需求，定价合理，市场认可，而且市场既然这么认可，就没有降价的理由，反而要开始思考“自家的房子是不是贱卖了”；而另一派，如王石等地产企业负责人则表示担忧，多次在公开场合指出理性的开发商并不希望看到房价节节高涨、消费者依然追着埋单的场景，因为那有可能提前过度透支消费者购买力，从而导致市场的整体崩盘。