2005，一个不经意的将逝的流年；2005，一段地产投资客谈之色变、心有余悸的岁月。

　　历经袭地风暴无情洗礼、疯狂打压，在大浪淘沙中抗击风险，鏖战搏杀……

　　当潮水退尽，多少投资客沧海横流方显英雄本色，多少投资客千金散尽折戟沉沙？

　　当沉影浮现，谁是投资客青眼有加的宠儿，谁又是投资客爱恨交织的祸水？

　　一切悲喜故事正在上演，一切欢笑泪水都将成为过去……

　　2005政策“炙烤年”，大约在冬季，问一声，投资客，你现在过得还好吗？

　　本期《楼市》展开调查，并按不同投资类别对广大投资客进行了实地采访及调查，隆重推出“2005京城楼市投资客现状调查”年终专稿。

　　投资客之2005：在美梦与失意中游离

　　2005年，在楼市泡沫论的席卷之下，国家政策迭出，投资市场遭遇系列组合拳。时至岁末，北京的房地产投资市场具体状况如何？呈现出什么样的特点？本文就此专门采访了相关专家，并结合本刊的网络调查，希望能对2005年的楼市投资市场作个简单的描述。

　　政策调控初见成效 投资客依旧逆市出击

　　“政府调控的主要目的是打击房产投机泡沫，减缓房价过快上涨的势头。”这句话曾经成为房地产市场有识之士对政策意图的共识。时至岁末，根据各种报道，全国各地房价的过快涨幅已经得到有效抑制，但房地产投资市场的情况到底如何？

　　“从总体上看，政府的调控初见成效，这一点从今年各地的房价走势以及市场交易状况完全可以看出来。” 一位业内人士接受《楼市》采访时肯定地说。

　　而在调查中，有43.48%的受调查者也对政策的效果表示了认同。

　　同时，在关于“你是否继续选择投资”的问题中，有68.25%的人仍看好房产投资，除去28.57%的被调查者 “想投资却无投资实力”外，有39.68%的人选择了继续投资。

　　“从北京市场来说，投机行为相对上海还是较少。政府的一系列政策，比如征收营业税、期房禁止转让等措施应该对投机行为是个有效的打击。但对于整体的投资市场来说，情况也许会比较复杂。就我个人了解，今年的政策对住宅市场影响较大，但对其他诸如写字楼以及商铺市场影响甚微，而且在一定程度上，使一部分投资客实现了战略转移，从住宅市场转移到了上述市场。”上文的业内人士对《楼市》介绍。

　　市场前景乃投资之本 物业品质是决策动因

　　“政府政策的作用显而易见，房地产投机现象将被有效抑制。但根据目前的管理办法，主要抑制需求，其实是治标不治本，因为房产投资的根本需求问题并没有被很好地解决。”著名经济学家茅于轼先生接受《楼市》采访时如是说。

　　据他分析，造成房地产投资过热的主要原因是国家可供居民进行投资的渠道过少，股市低迷而且危险，基金、债券市场不成熟，存款收益也不高，富裕的闲钱没有去处，投资房地产就成为一种“必然”的事情。而在本刊的网上调查中，有三成多的受访者支持了这个观点。仅有23.88%的受访者单纯因为物业的升值潜力而投资房产，另有30.60%的受调查者对房产投资市场预期依然看好。

　　而对于具体的决策依据，有34.15%的受调查者选择了物业品质，另有56.72%的人选择了可以强化品质价值的开发商实力以及升值潜力等因素。物业品质成为决定投资者选择的核心。

　　“这个结果并不让人感到意外，相反地应该是在意料之中。随着市场的逐步发展和成熟，很多购房者也久经锻炼，变得越来越理性。无论从哪个角度来说，物业品质都是保证物业升值的根本，一些开发商或者销售商的甜言蜜语和欺诈行为也受到更多消费者的警惕。随着社会节奏的加快，交通便利成为更多人选择物业的重要因素。”上文曾提到的业内专家对《楼市》分析到。

　　“正因为上述因素，房地产开发也更趋于专业化，竞争更加激烈，加上政府政策迭出，资金和土地紧张，房地产市场的合并将是未来发展的趋势，品牌的加强势所难免。而据了解，前不久，还专门有媒体就此作出了一个房地产品牌价值的评估。”

　　“但从中也不难看出，消费者的投资能力还需要进一步加强。”

　　投资风险难测 多数投资客经验匮乏

　　虽然如此，仍有29.35%的受访者认为投资市场依然过热，28.26%的人对房产投资市场的未来心存疑虑，对商品房投资的回报不抱太高希望。

　　“目前的房产投资市场问题比较多，除去开发商的原因，很多投资者个人的素质也成为影响收益的重要因素。”北京同世飞天商业顾问机构总裁助理侯峰向《楼市》感慨。

　　“一般人也许会觉得，对于房地产这样的大宗财产，投资者应该很理性。但事实恰恰相反，据我所知，很多投资者很不理性，全凭个人的简单判断和一己爱好进行投资。”

　　而本刊的调查也印证了这一点。在关于“房产投资经验”的问题中，有55.21%的投资者选择了“初级阶段”。在“进行房产投资判断的依据”中，有37.20%的被调查者以“自身对所投资物业升值的预测”为主要依据。

　　“这种不理性现象表现在商业中，就是更多的投资者片面追求短期回报，而忽视商铺的长远经营利益。”侯峰说。

　　住宅投资逆势上扬 CBD区域最被看好

　　从市场整体来看，政府新政如征收营业税、期房禁止转让等，对住宅市场影响比较大，对于写字楼、商铺市场影响甚微。但因为住宅的总价相对较低、便于出租以及投资风险小，在本刊的网上调查中，住宅产品明显更受投资者欢迎，这也与调查中大多数人选择100万元以下的投资金额相对应。商铺以相对较高的投资回报率位列第二。而公寓、写字楼优于住宅的保值增值功能和旺盛的需求前景也得到了投资者的广泛认同。

　　在区域选择上，无论是公寓、写字楼、商铺还是商住楼，CBD都被认为是最具投资价值的区域。尤其是该区域中的公寓产品被29%的投资者热捧。

　　对此，前文提到的业内人士分析：“住宅产品广受欢迎主要是因为相对刚性的居住需求。而商住楼随着限建政策的实施，也将物以稀为贵。商铺市场虽然整体供应不协调，投资风险也相对较大，但其旺盛的需求和高额的回报是吸引投资者的两大要素。产权式酒店的市场目前还不太成熟，产品供应也比较有限，这些都限制了其投资市场的发展。”

　　预期回报虚高 实际收益两极分化

　　那么，作为投资的根本，2005年投资市场的投资回报状况究竟如何？

　　在本刊的调查中，有57.78%的受调查者选择了5%～11%，其中30%的投资者预期的投资回报率为5%～8%，27.78%的投资者预期回报率为8%～11%。另有18.89%的投资者预期回报在5%左右，23.33%的投资者预期高过11%。

　　但在实际收益率如何的回答中，现实的落差让预期显得有些遥不可及。只有在公寓投资中，有35.4%的投资者实际回报率在5%～10%之间，大多产品的实际回报率在4%左右徘徊。其中公寓产品投资客中有58.8%收益率超过5%，商业投资者中有62.6%回报率在5%以上，另有18.7%的投资者收取了超过15%的高额回报。

　　表示无收益、赔本的各产品的投资者比例平均为29.28%，商住楼投资者无收益、赔本的比例最高，商业和公寓产品的赔本比例相对最低，均为19.35%。各不同产品在此的比例分别为：公寓，19.35%；别墅，28%；商住，38.09%；写字楼，31.81%；商铺19.35%。

　　产品问题为投资失意首因

　　在影响投资收益的因素中，根据《楼市》调查，选择物业品质不好、开发商虚假承诺，以及物业存在法律纠纷等产品问题原因的占到了调查人数的42.47%。因为经营问题影响收益的比例为28.77%。

　　在调查中，有36.07%的受访者把写字楼市场的竞争加剧作为影响写字楼投资的重要因素。商铺市场的高空置率以及物业开发销售模式也成为50.1%投资者的关注焦点。

　　对此，华高莱斯国际地产顾问公司副总公衍奎对《楼市》强调：“目前的商铺市场，最大的问题就是项目缺乏科学的前期定位和规划，很多产品建好后才开始招商，有不少产品是建了改，改了卖，明明只需要建1万平方米的物业却要建到数倍甚至十倍的规模，导致空置率上升。商铺原本需要统一管理、统一经营，开发商为了快速回笼资金，改持有为转卖，经营者为了赚钱，缩短养铺期，什么赚钱做什么，导致管理混乱，商铺贬值甚至倒闭。”

　　写字楼投资多数赔本 少数派获高利

　　写字楼通常因投资回报稳定而倍受投资客追捧，那么在2005年这一政府加大宏观调控力度，京城房产市场整体低迷的特殊年份中，投资写字楼是赢利还是亏损呢？2005年写字楼投资客都投资了哪些区域？资金投入实力如何？未来市场前景是否适合投资写字楼？为此，记者选取了CBD、金融街、中关村以及朝阳门等商圈数名写字楼投资客进行了调查采访，洞悉 了诸多投资客真实的悲欢故事。为了保证被采访人的隐私权，以下所提及的投资客姓名均为化名。

　　部分住宅投资客转战 “写字楼”

　　记者是在朝外丰联广场的星巴克咖啡见到谢明的。谈起2005年投资房产，谢明虽然面带笑容，但还是有一丝阴郁瞬间掠过。谢明坦言：他是某外企中层管理人员，经过几年奋斗，有了一定的资金积累，于是打算投资房产以加快创业。今年国家重点出台了针对住宅市场一系列宏观调控政策，住宅投资风险明显加大，他比较看好投资写字楼较高的回报率。由于甲级写字楼的高总价有点力不从心，于是他在中关村((000931行情,股吧))投资了一套乙级写字楼。但是事出所料，项目自2月份入驻以来，租金一路下滑，目前仍无收益，处于赔本阶段。他决定再观察一段时间，如果有更好的投资方式，他便决定折价出售。谢明认为2005年是中关村((000931行情,股吧))写字楼集中放量的关键时期，市场竞争比较激烈。“不过真正优质的楼盘并不愁租。” 谢明略带尴尬地说道。

　　同谢先生的想法一样，为了规避住宅市场可能存在的风险，张洪涛也在2005年选择了投资写字楼。张洪涛是一私企董事总经理，目前有四套房产，一套公寓自住；两套住宅；今年购买了CBD某写字楼整层。同谢先生不一样的是，张洪涛目前投资已取得收益，并且回报率高达10%。

　　“以前我一直投资住宅，不瞒您说，目前我还有两套住宅因购买不到两年正待转售，资金被套牢。以后我专注投资写字楼了，从我公司的业务发展中我能感觉出未来优质写字楼的前景。去年，我公司所接触的客户中外地和境外背景的已经超过一半，而前年，这个比例不到两成。这说明北京正吸引越来越多的外资企业来发展，我看好金融街以及CBD优质写字楼的投资市场前景。”

　　虽然2005年房地产宏观调控政策集中出台，房地产市场扑朔迷离，但是参与《楼市》调查的人群中依然有31.54%的比例对房产投资市场预期看好。写字楼因抗风险能力强，更能保值增值而受到投资客的青睐，在2005年政府加大针对住宅的宏观调控政策力度的大背景下，这点就更被房产投资客看好。调查显示，41%的投资客投资写字楼主要是持其抗风险能力强的观点，同时还有24%的客群认为经济快速发展，未来办公物业需求整体看涨。

　　“2005年写字楼投资市场特征之一便是有一部分住宅投资客将投资对象从住宅转向了‘销售型写字楼’，但是这部分人群有些投资实力不是很强，这也就使得今年的写字楼投资市场在投资回报率等方面具有了一些独特的特点。”一位业内人士如是分析。

　　资金投入极度分化 一次性付款占16%

　　这位业内人士所阐述的2005年写字楼部分投资客实力稍弱是否属实呢？记者以求租客的身份随机对15位写字楼投资业主进行了咨询，其中有9位投入资金在100万元左右；而有4位投资高达500万元左右；另有两位分别投入了270万和320万。

　　同记者的电话调查数据出入不大，《楼市》推出的调查显示，33.3%的写字楼投资人群总投入在150万元以下，所占比例最高；而仅次于此比例，26.1%的写字楼投资客资金总投入高达450万元以上；可见2005年写字楼投资客总投入资金极度分化。

　　写字楼投资因其投入成本巨大，对银行资金具有较大的依赖性，银行为规避商贷风险，针对写字楼购买客群制定了较高的按揭比例，部分项目甚至高达五成，且贷款审批手续更加严格，其相应利率也高于普宅，有实力的写字楼投资客一般会选择一次性付款方式，据调查显示，2005年投资写字楼的客群一次性付款比例达到16%。

　　另外，写字楼投资客的总投入以及资金实力对其所投资项目的品质起着决定性作用，而国外投资机构大量进入是2005年写字楼投资市场的一大看点，国外投资机构以及大型中资或者国企对写字楼的地段及品质要求极其“苛刻”，国内中小型企业鉴于资金实力往往会在写字楼和商住楼之间选择后者。

　　根据目前北京市写字楼市场的平均销售价格，150万元以下的写字楼投资楼盘很可能存在于以下几种可能：一种可能是投资项目所处地段相对优势，产品品质也还算高档，但是商务氛围还处于培养阶段，并且体量相对较小，单体分割灵活；第二种可能是投资项目产品品质较优，但不具备地段优势；第三种可能是热点商圈的乙级写字楼项目。

　　CBD商圈最为受宠 多元化投资格局凸现

　　CBD、金融街、中关村历来被称为京城楼市商务氛围浓厚的三大区域，也是写字楼投资客的首选之地。也正是基于这样的考虑，谢明将足足奋战了数年的“家底”投入了中关村。那么在2005年其他写字楼投资客又将手中的资金投向了何方？

　　李林是京城某大报的产经版主编，投资了朝外商圈的“朝外Men”，听听他的选盘经过。李林是5月份进行的投资，当然CBD、金融街、中关村也是他选择项目的首要考虑对象，但是最后经理性分析和综合考虑，他最终选择了朝外商圈。李林介绍，经过2005年年初市场呈现出的一些迹象以及今年的放量分析，他首先断定了今年写字楼投资的两大特征，其一是大单成交活跃，其二是多元化的商务格局形成。比如，东二环的集中放量逐渐形成东二环商务带；而CBD东扩，朝外搭顺风车，朝外商圈的发展前景也值得期待，综合其他各种考虑，他放弃了传统的三大商圈。

　　经调查显示，在对2005年投资写字楼所选区域的选择中，22.2%的人群选择了投资CBD写字楼；金融街、朝外商圈、燕莎商圈并驾齐驱，分别占到13%；而由于近年来中关村商圈投资回报率的持续下滑，2005年中关村写字楼散客投资热潮消退，与亚运村商圈并列“同侪”。至此，京城楼市写字楼投资CBD、金融街、中关村三足鼎立的格局被打破，多元化的投资格局凸现。

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