（二）租金

（四）做好政策宣传，与被执行人沟通谈判。对被执行人耐心劝导，讲明利害关系，以政策压力、心理战术促进执行。对于恶意逃债的低保对象，可向政府部门反映与建议，并寻求帮助。同时积极与被执行人沟通谈判，适当让步。(浙江天台农商银行项赟)

③有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

（三）发动人脉网络，助力房产拍卖变卖。充分利用金融机构客户资源，广泛宣传，发动参与。对于司法强制拍卖要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的，可开展按揭合作，降低竞买门槛，通过更广范围的竞价更好地让拍品变现。

（一）对租赁关系的审查

强制迁出是司法实践中冲突频发的环节，尤其是强制被执行人及其抚养家属迁出唯一住房，更是如履薄冰，稍微拿捏不准，便易发生意外情况，造成社会不稳定因素。故浙江省高级人民法院在《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》中要求：“强制迁出应当作出风险评估和执行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证”，对于“强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为”。同时对于“被执行人自行按时腾空的，可适当上浮保障费用，一般掌握在总保障费用10％的幅度内”。

参考浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》（浙高法执〔2014〕12号）精神，唯一住房应指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。同时该解答列举了6种排除认定“唯一住房”的情形，即在执行程序中查明有（1）一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；（2）被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；（3）被执行人的一处住房用于出租、出借的；（4）被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；（5）—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；（6）其他不宜认定为“一处住房”的6种情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行。同时根据2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋”和“执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋”两种情形也不应认定为唯一住房。

（1）审查租赁合同的真实性。执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

五、农村住房（小产权房）

实践中处理此类房产有两种手段：一是督促被执行人自行变卖；二是法院对价值较大的房产进行强制管理。强制管理，是指人民法院选任管理人对已查封、扣押的被执行人财产实施管理，以管理所得收益清偿申请执行人债权的执行措施。它的法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第492条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”强制管理普遍做法是将房产对外出租，收取租金用于抵债。

①案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

二、唯一住房

这里主要讨论我方执行法院与首查封法院并非同一法院的情形。根据2016年4月14日施行的《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。”故对于被执行人房产已被法院查封的，应当积极向首先查封法院申报债权、申请参与分配。但实践当中，因存在查封房产上有担保物权、其他执行申请人可获得分配比例过大或者腾空困难等其他情况，使得首先查封法院可能陷入“吃力不讨好”的困境，故其怠于处分查封房产。这影响了优先债权人、其他普通债权人实现债权的效率，故该批复规定：“已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”同时2016年12月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第21条也规定：“保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。”

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（二）跟进房产执行，积极主张合法权益。在拍卖、变卖程序中，积极维护自身权益，对于评估价偏高或者偏低、不利房产处置的，提出异议和要求；以物抵债的，明确抵债数额，声明保留对于剩余债权的追偿权利。

在处置违章建筑时，法院在实务中一般区分该建筑是否具备“补救性”，例如能否通过拆除、缴纳罚款等将其转换为合法建筑，如果可以转换的，便可进行处置，例如房产超高、违法搭建阳光房，这种情形可以通过拆除超高部分、阳光房，进而转换为合法房产。对待此类问题时，应与当地房管部门做好充分的沟通，掌握政策安排。

故首先查封法院超过一定期间未执行查封财产的，优先债权执行法院或者轮候查封法院均可以商请移送执行查封财产。但目前首先查封法院移送执行查封财产的案例并不多。并且根据上述批复精神，就移送财产发生争议的，可逐级报请双方共同的上级法院指定该财产的执行法院。而“共同的上级法院根据首先查封债权所处的诉讼阶段、查封财产的种类及所在地、各债权数额与查封财产价值之间的关系等案件具体情况，认为由首先查封法院执行更为妥当的，也可以决定由首先查封法院继续执行，但应当督促其在指定期限内处分查封财产。”同时如果双方共同的上级法院涉及省高院、最高院，那么移送执行将变得更加复杂、低效。

（三）买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的：

【法务管窥】房产执行实务中的困境及对金融机构的建议

2017-11-17 16:24 来源:中国农村金融杂志社 租赁 /房地产

并非所有的带租拍卖都会削弱竞拍者的购买意愿，实践中如果带租拍卖的房产的租金较高，也会吸引不少投资者的关注。在程序上，参考浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，执行实施人员进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。申请执行人提出异议的，移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定（执行异议程序）进行处理。

出租房产被查封后产生的租金归谁？根据物权法第197条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”租金属于房产的法定孳息。抵押的效力应及于抵押物的孳息。故抵押权人对租金享有收取和优先受偿的权利。如果房产未设立抵押的，则应由执行法院依法分配，用于清偿剩余债务。

③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（二）如何执行唯一住房？

①租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；如果房屋未竣工，则不应认定买受人已占有该房产，例如最高人民法院在（2013）执复字第17号裁定书中阐述到：“购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错的，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。”

（一）什么是唯一住房？

（一）案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的；或者该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。另外最高人民法院在（2015）民申字第2381号裁定书中认为：案外人基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对诉争房产所享有的权利，能够阻却对讼争房产的执行。

②案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

四、违章建筑

根据2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但是“唯一住房”并不完全等同于“生活所必须的居住房屋”，该规定第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”同时根据2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的，此时被执行人再以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

原标题：【法务管窥】房产执行实务中的困境及对金融机构的建议

④非因买受人自身原因未办理过户登记。

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④案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

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⑤案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

拍卖一般以住房腾空为前提，被执行人拒绝腾空的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告。强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

（三）抵押房产如何处理？

八、腾空困难