根据2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15点：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

（四）对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人可以提出停止处分异议；符合物权登记条件，受让人可以提出排除执行异议。

①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

七、排除执行的房产类型

③案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

②租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

六、预售房产

（二）买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的：

参考浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）精神，对于租赁关系的审查，“执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。”

（三）带租拍卖

三、出租房

房产是信贷业务中喜闻乐见的抵押物，也是司法实务中常见的被执行财产。中国人对于房子，有着特殊情结，故在自家房产要被执行时，也是掏空心思，怪招百出以图“保全”。同时基于保障人权、政策冲突、保护案外人权益等，在执行房产的过程中可能遭遇诸多困境。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，房产的权利人应按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。但在以下情形中，案外人可以主张对房产的权利，并排除执行：

抵押房产即执行案件债务所指向的标的物，故抵押房产应当进行执行。参考浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》：“对于已经依法设定抵押的“—处住房”，可以执行，且不需为被执行人保留保障费用。”根据2005年12月21日施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”但应给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，法院可以作出强制迁出裁定（无法自行解决居住问题的低保对象除外）。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。并且，申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。如果申请执行人提供临时住房确有困难的，参考浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》，“如果该抵押由债务人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于半年的租房费用；如该抵押为第三人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。”

②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

目前最为棘手的是村集体所有土地（包含宅基地）上的房屋。根据现行法律，此类房屋只能在本村集体成员之间流通。此类房屋可以查封，理论上也可以处置，但成功率较低。一方面，农户的购买欲望与购买能力普遍较低；另一方面，涉及到“一户一宅”的政策问题：一户只能拥有一块宅基地。

一、非首查封房产

（一）做好贷前调查，掌握真实资产信息。对于房产的调查，应要求客户出具产权证明，并通过物业、邻居、工人等明察暗访，重点关注房产性质、功能（通行、采光、周边环境等）是否齐全、是否出租、有无拆迁风险、客户有无其他住房等情况，保存证据材料，为今后执行程序提供线索。

①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

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九、对金融机构的建议

（3）审查谁是房产的占有人。有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：