编者按：

　　在围绕上海楼市的纷争之中，常见的是观察人士的自说自话，而鲜有当事人论短说长。此文作者为上海一家房地产开发公司的中层管理者，亲眼目睹了近期上海楼市种种，并大胆写出自己的感觉和分析。从某种意义上说，此文不啻是戳破了一层窗户纸。

　　面对扑朔迷离的市场，一厢情愿已不能为理性决策提供帮助。正因为如此，我们欢迎任何尖锐独到的分析，即使我们对其观点有所保留。

　　市场必然包含上升、高涨、衰退、萧条四阶段的自我循环过程，现在处在衰退的序幕。市场何时能够转暖？保守估计，至少要到2006年年底

　　房价基础被掏空

　　5月份出台的房产新政，可能使上海楼市至少在2年内，即在2006年年底之前不乐观。

　　在不出台更猛烈政策的情况下，市场很有可能呈现这样的走势：首先量缩价稳，即量能急剧萎缩、有价无市，市场处于僵持状态；然后放量下跌，这应该从3季度末开始一直延续到春节，甚至明年1季度，市场成交量增加，价格急挫，呈现空杀空的局面；最后，阴跌不止，明年及其后一段时间，市场将呈现价格缓慢下跌、量能缓慢增加的状态。

　　在这过程中，上海房价的地区结构、产品结构、比价关系、租售比例关系将出现重大调整，其中外环线以外区域的某些楼盘将出现死盘现象，部分楼盘出现跳楼价将不可避免。

　　降价运动将首先从外环线两侧及以外区域的普通住宅发起，尤其是那些生活配套实施缺乏、接受市区辐射力较弱的中低档住宅将成为降价的急先锋，并严重掏空上海楼市的价格基础。

　　然后降价风潮逐步蔓延到内外环线之间的中价房，直至内环线以内的豪宅。

　　最后，由于楼市对几十个相关行业的带动作用，住宅市场萎靡也将波及到写字楼市场和社区商业市场，整个区域经济也将受到拖累。

　　奇怪的是，处于楼市风暴中心的上海开发商对这种已为经济学理论和其他行业的发展历程屡屡验证的市场预测却充耳不闻，无动于衷。许多开发商和销售商5月初几乎一致声称，这个规律对楼市不适用，认为降价不能激活市场的交易量，理由是购房者买涨不买跌，房价一跌将更加没人买。

　　结果正如一些媒体所报道的，一些楼盘结成了价格联盟，造成了5~7月楼市买气严重低迷的状况。

　　轮番降价维系人气

　　然而经过几个月的多空较量，市场法则逐渐显示出强大的威力，僵持局面在近期已被明显打破。楼市已呈现严重的价跌量缩之势。

　　第一，从价格上看，普遍降价已成为趋势。在中环线附近和外环线以外，有的楼盘降价幅度已达到30%，降价15%以上的楼盘更比比皆是。更令人心惊的是，在楼盘集中供应的区域，同一板块内构成竞争关系的楼盘出现竞相降价的现象，如普陀区大华、万里板块等。今天甲楼盘降200元，明天乙楼盘就降300元，轮番降价，迫使所有楼盘都加入降价的行列。

　　同时，降价的形式更加赤裸和直白。谁降价幅度大，谁就有眼球关注。你方唱罢我登场，各领风骚三四天。

　　第二，从成交量上看，目前上海住宅市场月成交量基本稳定在70万~80万平方米之间。如7月份商品住宅成交了78.4万平方米，其中普通住宅占51%，动迁配套房占42%；6月份商品住宅成交了81万平方米。各类商品房月成交量5、6、7月分别是：92万平方米、103.9万平方米和104.7万平方米，基本稳定在100万平方米上下，这个量大约只相当于去年的1/3。如果这个趋势保持下去，预计全年总成交量也就在1000万平方米略多，与2004年3300万平方米的一手房成交量相比，差距很大。

　　现在的问题是，楼盘虽然跌价，但量能却不能同步放大，跌价的效果只能在开盘当天有表现，售楼处里热闹一下，往往第二天就依然冷清，要靠下一波的降价才能维持人气。

　　上海楼市的萎靡症状很清楚，就是投资客离场后，本土的市场购买力不足以支撑现有的市场供应量。在这种情况下，大量的主动杀跌和楼盘空置率猛增将势在必然。

　　作为一个移民城市和向国际化大都市不断靠拢的外向型城市，上海历来就是全国的上海。因此，在猛烈地清除投资行为后，上海楼市就不可避免地迅速冷场，当前的竞相降价只不过是一幕大戏的序曲。

　　颓势已定波及甚广

　　股市中有句名言，叫做“多头不死，跌势不止”。时至今日，期待后市回暖和指望政府救市的论调仍不乏呼吁者和响应者。重要的时间点有两个，这可以被称为“时间之窗”。

　　这两个时间之窗，一个是10、11月份，原因是，一方面从9月底开始的整个秋天通常是房地产的旺销期，企业要乘这个机会消化掉存量房产；另一方面，普遍认为憋了将近半年之久的开发商将会抵挡不住资金的沉重压力，其中包括银行收紧贷款、支付施工企业工程款和供应商材料款等，因此必须将手中的楼盘大量上市。

　　另一个是年底年初，上市公司、多元经营公司等一大批企业需要结算利润。这两个时间点毫无疑问将成为开发商绕不过去的坎，其市场表现将预示着明年市场的下行速度与波及广度。

　　第二个问题是，经常有人反复询问政策的底部在哪里。隐含之意是，只要政策明朗化，市场颓势也就可以扭转了。事实上，从七部委颁布房产新政的那一天，政策就已经明朗化了，政策只会收紧不会放松，市场走势几乎已经注定。这是一个长期性、带有导向性的政策，它是一轮发展周期中的政策基调，不可能因为一时的市场起伏就改变。

　　市场的真实表现正在验证本文开头引述的三阶段市场走势预言，其中第二阶段“放量下跌”一幕正在上演。这种状况表明：

　　第一，上海楼市进入衰退期大局已定。这个衰退是针对房地产市场发展周期而言的，即市场必然包含上升、高涨、衰退、萧条四阶段的自我循环过程，现在处在衰退的序幕。市场何时能够转暖？保守的估计，至少要到2006年年底。我们唯一可以预言的是，现在正在步入下跌通道。核心的理由就是，上海目前本地市场的自住需求难以匹配庞大的供应量。

　　第二，进入衰退期的市场症状将接踵而来，包括部分楼盘亏本销售，已购房者千方百计找理由退房，住房空置率上升，银行的个人贷款坏帐增多，中小开发商关门，项目转让增加等等。而直接相关产业如规划设计、建筑施工、建材设备供应行业、园艺绿化、家庭装潢、房屋中介、物业管理等，间接相关产业如家电、家具、五金、汽车、社区商业、金融等，也将会被深度波及。地方政府看重的GDP增速、就业问题等也将大受拖累。

　　如果房产泡沫问题解决了，市场却又出现空置上升、烂尾楼增加、银行坏帐扩大，随之而来，宏观经济增速下降、失业人群加大，诸多问题接踵而至，这是无论如何令人难以兴奋的事。　(作者为管理学院博士、高级经济师 张晓灵)