这次会议为明年甚至更长时期的房地产市场定下了基调：要加快住房制度改革，后续政策的出台会更多地从全国范围来考虑。对于不同群体，除了要因城施策，还要分层施策。1998年和2003年调整住房制度都是按照分层的办法来进行的。对于低收入、中等收入人群，未来会出现制度安排，比如，对于低收入群体，政府将采取“兜底”措施，保障他们“住有所居”；对于中等收入群体，出台支持政策，提高住房产品的适应性；对于高收入人群，出台规范性政策，使房地产市场平稳健康发展。

作者系国务院发展研究中心研究员

倪鹏飞：把持续调控融入制度和长效机制建设中

12月5日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布《中国住房发展报告（2017~2018）》。2016年9月以来，调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定，各方博弈处在短暂的弱均衡状态。

不断收紧的楼市调控政策有效遏制了热点城市房价过快上涨，当前住房市场的总体风险有所降低。但部分城市住房市场仍然面临着反弹泡沫继续扩大或者预期逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，总体有所好转；居民购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使宏观经济蕴含一定风险。

“房子是用来住的、不是用来炒的”和“住有所居”定位基本奠定了我国房地产市场的制度建设基调和调控政策方向，要实现“住有所居”，需要房地产更加平衡、更加充分的发展来支撑，而破解房地产不平衡不充分发展的问题，关键是加快建立符合国情、适应规律的住房长效机制，以租购并举开启住房新时代的新模式。

我们建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入制度和长效机制建设中。

楼市政策及制度建设要坚持一个结合：机制建设与稳定市场调控相结合，同时将调控机制化、制度化，用新制度和机制支持调控。

把握两大平衡：在调控力度上，把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融发展稳定的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。

实现三个转变：从以售卖为主的体系转向租购并举的体系，重点是租；从以商品房为主的体系转向商品保障体系并行，重点保障支持；从以老市民为主的体系转向新老市民并重，重点是新市民。

坚持四项基准：改革重点是建立抑制投资和投机的长效机制，坚持因城施策、分类施策，发挥市场的决定性作用同时加大政府支持力度，让家庭和个人主要通过自身努力实现住有所居。

突出五个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制。第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度。降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成多主体参与提供购房、租房的局面。完善租赁住房制度和立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。第三，完善住房金融市场与监管制度。强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准。第四，进行土地制度和机制改革。加快修订相关的土地使用和用途调整法规，适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。增加热点大城市的居住用地供给，研究和探索住房市场监管调控和土地使用权市场监管调控统一为一个主管部门的改革。第五，加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让地方政府可以因城施策进行调整。

作者系中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编

江瀚：房地产金融将从快金融向慢金融演变

中共中央政治局召开的会议提出，防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，既是对金融业的整体要求，又是对房地产金融产业的具体指示。根据清华大学中国经济研究中心的统计，中国家庭财富的63%表现为房地产，在某种程度上家庭财富过高的房地产化已经造成了潜在的金融风险。防范化解重大风险使宏观杠杆率得到有效控制，体现在3个重点领域：

一是房产金融杠杆。在中国，大多数人最熟悉的房产金融是住房金融，个人贷款购房是最常见的住房金融形式。除此之外，现在越来越多的企业采用不动产抵押、不动产债券的方式进行融资，这在一定程度上加大了房地产金融的杠杆率。其中，最危险的是消费贷等非房地产资金流入楼市的问题，随着金融产品的不断演化和放开，越来越多的短期消费信贷产品通过变造名目的形式进入房地产，从而引发了潜在的房地产风险。

二是地产金融杠杆。地产金融往往集中于房地产开发的上游阶段，比如说土地的获得、改良以及经营开发阶段等。这些金融的应用主体往往是地产金融企业，在土地价格日益高涨的情况下，地产开发的各个环节都加大了金融杠杆的力度，比较常见的有土地出让融资、土地开发融资等。由于房地产的货币化程度和贷款利率较高，这些企业的杠杆风险在某种程度上高于房产金融杠杆。随着地产融资的逐渐收紧，风险也在增加。

三是房产银行杠杆。大量的商品房贷款，让银行变成了房产的实际持有者。这就导致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式，甚至出现了房地产二次抵押现象，这些潜在杠杆同样值得关注。

化解风险需要构建房地产金融的长效机制。在经过福利分房的1.0时代、购买商品房的2.0时代后，在某种意义上，我国已经进入了房地产3.0时代。租购并举就是这个时代到来的标志，与之相对应的房地产金融将会从快金融向慢金融方向转变。

原先，无论是房地产企业开发还是个人购房，对于银行来说都是快金融，虽然有着较长的还款期，但是从本质上来说是在赚快钱，实现业务迅速扩张。而随着租购并举时代的到来，各个城市轻租重售的发展模式正在向租购并举方向转移。所以越来越多的房地产金融参与者需要意识到，利用房地产金融赚快钱的时代已过去，如何利用金融真正实现服务房地产市场的长效发展变得非常重要。

从过去的房改经验和美国次贷危机来看，房地产金融市场面临两个难题。

一是防止房地产金融的变造趋势。非房地产资金或者外源性资金进入房地产变成房地产资金，从而造成房地产的隐性风险，这一点在消费变造交易中已初现端倪，需要注意。