近期，楼市格外火热：成都5万人抢400套房；西安（楼盘）5000人排队买700套房；杭州（楼盘）2998户家庭抢购某楼盘170多套房；南京（楼盘）15000多人抢夺3177套限价房。

　　与现实中火热的楼市相比，地产股的表现则朝着无底的深渊坠落。

　　上周四（5月29日），在香港上市的优质地产股万科、碧桂园、中海、龙湖跌幅不约而同超过2%；而其他品牌地产股更出现大面积下跌，其中，融创下跌4.79%，旭辉下跌5.17%，恒大下跌5.68%，佳兆业下跌3.17%！

　　那么这种奇特的楼市火爆与股市完全不对称，是什么原因造成的呢？

　　楼市去杠杆持续，部分房企资金链或断裂！

　　先看下股市分析师们看空房地产板块的理由：房地产股集体走低是因房企的短期负债在急剧增加，房地产未来出现违约的可能性在飙升，尤其是部分房企脆弱的资金链或有断裂迹象。

　　数据显示，截至2018年3月底止，在香港上市的内地房企，未来一年内到期的短期借款，按年计算增加逾一倍，而房地产整体板块持有现金对短期债务的偿还率由一年前平均139%降至95%，也就说一年前房地产板块短期现金流完全可以对冲短期借款，今年则有约5%的短期借款或得不到偿还。

　　实际上，这一波的房地产行情本来就是个“意外”，命运的转折就是2015年的“去库存”，高层意图本来是为三四线城市常年卖不出去的楼市去库存，结果被利益至上的开发商又加了把火，财政奇缺的地方政府又来推波助澜，房价短时期内暴涨100%的城市此起彼伏，也让很多债务高企的房企获得喘息之机，据WIND资讯数据显示，2017年上市房企中，约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；仅有20%的房企高于80%。

　　2018楼市或先涨后跌，

　　如何才能做到资产快速翻番？

　　那么问题来了，平均负债率已超80%的120家上市房企接下来怎么办？

　　选项无非这两条：一是降价跑量，先求生存，再谋发展；二是固守既定利润，错失楼市快速出货时机时机，导致资金链断裂，或非理性降价，或烂尾。

　　这就意味着，两条路的最终都通向“量增价跌”，这就意味着供应量会增加，新房价格下跌，部分购房者和炒房客或买到烂尾楼进而陷入大坑。2018年楼市大概率“先涨后跌”，目前是买房的好时机吗？

　　先看一张表，那就是各地财政对土地出让的依赖度：

　　再来看看实施“海河英才”计划之前的天津（楼盘），从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。2017年11月，天津大数据房价指数环比下跌1.71%，到了12月跌幅再度加深，达到2.57%，在全国样本二线城市中居跌幅首位，进入2018第一季度天津房价继续下跌，数据显示，一季度天津新增供应面积为120.86万平方米，环比下降67.57%；住宅成交面积为157.41万平方米，环比下降38.70%；全市商品住宅平均销售价格为14859元/平方米，环比下降4.18%。

　　与此相对应，一季度的天津房价持续下跌，成交下滑，马上就在财政上体现：天津市一季度一般公共财政收入579亿元，完成年初预算25.8%，比去年同期下降17.2%。其中：地方税收收入427亿元，下降5.9%；非税收入152亿元，下降38.2%。

　　这说明了什么？它告诉我们，在房价下跌、楼市成交量下跌的背景下，地方财政收入必然受到严重影响，就是天津这样的直辖市都不例外！

　　所以，你懂的，“516海河英才计划”顺势出炉！有关方面公布，在海河计划上线的第一天，申请人数就突破了30万，即便出台了多项打补丁政策，提高了落户门槛，但预计仍会有相当数量的新天津人入住，业界预计其中大部分都是北漂的购房人，其数量远远超过了天津楼市一年的成交量。

　　这就导致近期天津楼市成交暴涨，房价迅速回温。

　　实际上关于这一点，作为资深地产评论人，地产凝眸早在《重磅！楼市调控动真格，这些行为将被严查！》中明确确提出，从中可以判断，楼市大涨不行，大幅下跌也不行，防控的是“市场波动大”！

　　看深圳（楼盘）近期案例：5月30日招商双溪预售现场上演了一场“5000万蹲”楼市大戏，刷爆了朋友圈！起因就是在预售证严格价格控制下，使得双玺三期成为该项目价格差最大的一期，从最低单价8万、总价1600多万到单价15万、总价6500万不等，均价约12万/㎡，而市场上双玺二手房报价约为12-16万/㎡不等。