对话嘉宾：
    【主持人钟伟】您的美元债对冲了吗？担心人民币贬值吗？
    李晓东：20年太久了，那会还在给人打工，问题是没错的。中国的互联网金融我们是看着起来的，我有机会转的时候，没有转。再给我一次机会，我仍然坚定的继续在地产行业耕耘。

（责任编辑：刘宝丹 HO023）

    一、我们帮助房地产做资产证券化，今天限什么都不能限房价，例如当地市场的价格到了8万或者是10万，政府限价6万到7万，按照政府的限价去销售的话，会出现亏损，甚至是赔本。我们现在拿到的一些项目，可以租赁的项目打包成为类REITs，做资产证券化。经营性的物业，最近做了12.6亿规模的CMBS，也是经营性非常好的酒店。我们做资产证券化的过程中，发现了几个问题。一个是项目的审批非常慢，另外，今年上半年银根紧缩的情况下，我们成功通过了证监会的审批后。发行的难度还是有的，很多金融机构目前对于资产证券化认购的谨慎程度还是比较高的。国外REITs产品没有给很严格发行的时间，国内限制的时间是半年。上半年金融紧缩的情况下，通常难以实现大额认购。我们认为未来租购或者是房地产健康的稳定，流着金融的血液，应该有证券化产品的支持，政策的支持，还包括模式创新。

    申　威：下半年无论是去杠杆或者是加杠杆，金融政策是否会宽松，是否会放水。我认为中小房地产企业的日子会更加的艰难，即使放水也是优先放给大的企业，资金流向不是特别需要的企业。迫切需要资金的企业，会更加的困难。之前我们跟信达资产有一个交流，明年上半年会有大量的资管计划到期，包括信托计划和金融的产品到期兑付。这是中小房地产企业比较艰难的时期，我们甄选房地产企业做地产融资的出发点，甚至比银行的风险控制还要严，我们的出发点是说，如果这个项目是你的，你来操盘，而不是简单的融资，这样的项目，你愿意来做，我们就可以选择这样的项目来做金融和结构化的设计。

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    组织结构和管理模式发生了变化，1，对人的能力要求不同，做开发和做持有运营是完全不同的概念，不是一个问题。2、组织的模式是不一样的，原来开发的标准是不一样的。3、你的模式是不同的。新的时代，第二曲线总结一句话，就是资产管理的时代，这是我的观点。
   
    王宏波：联合办公做的是什么内容，在此之前，企业租办公室只是租了场地，不能直接的使用场地，要继续的投资和改造，才可以更好的使用。随着企业的变化越来越快，需要灵活的租约，变化的面积，今天10个人，明年50个人。企业不愿意将写字楼变办公室产品，联合办公这个市场非常的大，国外已经做得很好，2017年差不多有50亿美元的营收。

    【主持人钟伟】房地产行业是不容易的，在座的各位都是不忘房地产的初心，我来+互联网，而不是互联网来+我们。感谢台上的五位嘉宾分享了40分钟的时间。半小时之后美的之夜，颁奖晚宴再见。

    李晓东：这几年工作重点是专注于海外市场，我们发现一个现象。大量的中国房企出海，前几年以大企业为主，现在大企业国家政策收得比较厉害。现在投资热点转换比较快，包括美国市场非常的热，特朗普上台后，美国的经济可以说大家看好的居多，最近股市和房地产市场表现的比较好。欧洲市场经济非常的强劲，包括欧元的表现。去年是全球表现最好的货币，增长非常的快。澳大利亚的房价处于高点，有回调的压力。我们放在熟悉的南欧的市场，经济快速成长，将之前打磨出来的模式，迅速的推广复制。今年上半年在那里进行了3—5个酒店收购的案例。下半年有同等数目或者是更多旅游地产的项目，欧洲在任何的竞争中，都不会落后。欧洲旅游有独特的人文和历史文化，我们快速的向旅游地产转型，这是未来3—5年，都会朝着这个方向发展的趋势。虽然公司内部具体的事情抓的少一些，但是下面的人快速的成长。我们的团队做事还是非常的踏实和努力，沿着这个趋势发展。国内的房地产金融企业不是民营可以长期去玩的领域。

最新评论

    以下为论坛实录：

　　和讯房产消息 7月23日消息 博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会围绕“资金变阵：盈利的平衡术”进行探讨，对于企业投资回报方面进行了深入阐述。

    我们希望在存量时代能够有实验的样板，先从理论来讲这个问题。第二曲线应该是有三个特点，不仅仅是杨博士讲的变成存量就完了。存量最大的问题什么，就是资产的变化。过去是住宅开发散卖就完了，存量市场是商业和持有物业，包括长租公寓，将住宅放在一起是不妥当的。从成熟的市场来看，长租公寓是商业物业的一个类别，如果大家看美国的REITs市场，长租公寓是非常重要的类别，这是大的变化。行业变化最大的特点是什么？不是住宅属性的问题，而是金融属性，流动性来源跟住宅开发完全的不一样。住宅是卖给老百姓(603883,股吧)，价格操纵和非理性很容易出现，机构主导持有性的市场，泡沫不太容易发生，流动性的场景发生了变化。我们了解到第二个问题，金融的场景和金融组合的变化。过去开发是靠银行贷款为主，在存量的时代中，金融组合总结为四个重视。1、融资。现在CMBS已经有1000多亿的发行量，在短短的两年时间不到。2、类REITs，已经有几百亿的规模，完全实现退出的还是比较少的。3、公募REITs平台。开发时代的融资平台就是上市公司，境内不能上，就到境外上。商业领域就是公募REITs，我们要关注。4、私募基金行业，真正扩张的时候，表内已经没有办法了，利用外部权益性“杠杆”，用别人的钱帮你持有物业。四个重视跟过去的开发时代完全的不同。

    房地产人还是比较操劳的，我今天看任总退休后满头白发，我的大学同学在百度已是身家百亿，刚刚上市的小学同学也是小米的联合创始人，也身家百亿，他们活的很轻松，头发都是比较黑的，互联网的人士活得比我们更加的有朝气，房地产的人还是比较辛苦的。

    最后，希望未来的3—5年能够将类REITs和公募REITs尽快的推出来，将投了长期公寓，投了科技园区的资产能够有效的对接到资本市场。这样的话，可以化解去杠杆和降低风险是非常的有好处，谢谢。
    周以升　 高和资本联合创始人
   
   
    王宏波：按照钟教授的要求，我看了名单，我们是运营商，我们本身是做租赁运营的业务，我们是比较新兴的行业，但其他四位都是投资者，我们是需要钱的。地位上是不同的。过去的半年，联合办公行业，刚才发布的数据讲到了，快速的成长，包括主流的运营商过去的半年忙着扩充业务和寻找新的资金。从我们了解的情况来说，过去的半年，主要的运营商，发展的都很好，运营效益是不错的，上半年来讲，现金流是正的，作为新的行业，去年大家怀疑，今年上半年总体来讲，市场非常的接受，经营成果是非常好的，大部分的运营商，今年上半年的运营面积翻番，收入也翻番，这是目前的现状。
   
    王宏波：联合办公运营目前才刚开始，对于酒店和长租公寓非常的年轻，还没有10年的品牌，更不要说20年的品牌，我们先坚持20年再说。

    汪　浩：互联网金融这个行业是非常好的行业，虽然最近出现了很多爆仓的事情，经过泡沫以后，会迎来再一次的增长。我对互联网长期是看好的，我们会选择房地产+金融+互联网科技的方向，适应未来的客户和产品的特点。

    我们希望在中小房地产企业融资的过程中，一方面可以帮助他们输出资金，输出管理，输出我们的团队和经验。另一方面，也可以跟大型的房地产企业合作，融资主体是百强房企，我们联合操盘，是这样的模式。

    证券化也是盘活存量重要的工具，上半年包括租赁公寓，我认为商业地产中有很多很大的机会。