表：出台人才新政的城市能级区域占比（不完全统计）

　　从济南和长沙的商品住宅以及户籍人口的增幅分布规律来看，我们可以看出二者具有一定相关性，即户籍人口增量会带动商品住宅市场的发展。自2016年以来，新政所带来的户籍人口占据着各城市新增户籍人口增量的一定比例，甚至有些城市有一半的新增户籍人口是由新政带来的。那么，在人才政策实施后，新政所带来的新增户籍人口又能否为商品住宅市场带来红利？

　　通过对长沙和济南2015年-2017年的月度商品住宅成交量进行分析可知，商品住宅市场与新政带来的新增户籍人口存在一定的关联性，2015年长沙和济南人才政策相对匮乏，商品住宅成交除了受到市场周期性因素诸如春节的影响，而有所波动，并未出现其他明显的增减。2016年后人才新政频出，叠加户籍人口增长，对楼市产生影响，2016年6月长沙出台新政，落户门槛降低，户籍人口的涌入带动商品住宅增加显著。2017年8月长沙和济南都出台人才政策，政策因素推动商品住宅市场迎来小高峰，截止2018年1-5月长沙累计商品住宅成交面积同比上升51.8%。因此，政策驱动下，新增户籍人口的增加对商品住宅成交量产生了积极作用。

　　图：长沙和济南2015-2017年商品住宅月度成交量（万平米）

　　不仅是长沙和济南，郑州在 2017 年 11 月份推出人才政策，在 2018 年 5月累计成交同比上行至 14.8%，其他一些二线城市，诸如杭州、南京、西安和武汉等地都相继出台人才新政。

　　热点城市新政的持续出台有效释放了部分购房需求，销售有望持续提振，那么人才政策对商品住宅成交究竟会产生多少影响？对此我们进行了相关测算，并预估了2018年以及2019年-2022年人才新政带来的购房需求和人才新政需求对商品住宅的贡献率。

　　经过测算可知，2017年人才新政对商品住宅成交量的贡献比达3%-12%，通过人才新政带来的购房需求增量在一定程度上削弱了房地产调控效果，其中以南京为首的热点二线城市表现亮眼，人才新政对商品住宅需求贡献率高达12%，其次是广州、济南、西安、武汉等城市的人才新政，新政频出也为城市的购房需求做出相应贡献。

　　通过预估2018年的人才新政带来的购房需求以及人才新政贡献率，可发现人才政策持续加码后，政策带动的购房需求量不断攀升。预计2018年西安人才新政占购房需求的贡献率达30%左右，同比增长接近20%，武汉的新政需求贡献率约20%，较于2017年，涨幅达7%，南京的贡献率为13%，与去年基本持平，杭州、长沙、济南和宁波控制在10%以内，与2017年的贡献率同比涨幅相对较小。我们预估一线城市中广州的人才新政贡献率表现较好，达到15%，同比小幅上涨4%。同样我们依然假设截至2022年人才政策热度依旧，各城市的人才争夺战持续上演，对于部分城市政策变动相对频繁的情况暂不考虑，以此来预估2019-2022年的人才新政带来的购房需求以及人才新政贡献率，通过预估我们发现未来新政有望进一步稳定购房需求，政策红利或将持续助推楼市。

　　图：各城市人才新政带动购房需要

　　图：各城市人才新政需求贡献

　　备注：

　　假设1：人口购房需求在落户1-5年内实现，每人购房面积50平方米

　　公式4：新增户籍人口所带来的购房需求面积=由人才新政带来的新增户籍人口*人均购房面积

　　公式5：人才新政贡献率=人才新政带动购房需要总面积/商品住宅成交量

　　测算过程：新增户籍人口已测算出，我们假设新增户籍人口购房需求在落户5年内实现，每人购房面积50平方米，算出新增户籍人口所带来的购房需求面积，最后测算出人才新政带来的购房面积占商品住宅总成交面积的贡献率。

　　特此说明：对人才新政带动的购房需求仅以当前政策规定的购房条件为标准，对于一些城市频繁变动政策的情况暂不考虑。

　　（二）

　　商品住宅市场或将向好，

　　城市间人才新政效果不一

　　城市间人才新政对商品住宅的贡献率存在显著差异，一方面，不同城市能级之间存在一定差异，二线城市贡献率略优于一线，一线城市的人才政策市场还未完全打开，政策力度与二线相比还不够，且一线政策倾向高层次人才，引才对象受限，二线城市的人才政策力度相对较大，从引才对象、引才规模、政策补贴力度和政策出台频次等方面，都表现出求贤若渴的决心，继而进一步带动新政对商品住宅的贡献率；

　　另一方面，同一城市能级之间的贡献率也不尽相同，西安和武汉表现尤为突出，同比涨幅较大，这和西安、武汉的人才政策密切相关，南京、杭州和长沙等地贡献率相对稳定。西安作为国内靠前的科教重镇和西北重要的区域性经济中心，以开放包容的姿态引进各地人才，渐渐形成人才的“虹吸效应”，不管是2017年5月的人才新政23条，亦或是2018年5月的人才新政13条，都是西安积极引才人才的相应举措，仅2018年上半年落户人口就突破50万，其中人才政策占比高达66%，以此带动的城市购房需求体量将不可估量。

　　武汉作为热点二线，城市人才吸引力较强，在2017荣登城市人才吸引力指数榜单，人才净流入超越北上广深，我们预估武汉2018年人才新政带动购房面积同比增长近100%，市场表现较好。

　　南京在2018年的3月1日的重磅新政中再次开出优惠条件，规定多个热门板块的楼盘以被留作人才房，将进一步提高人才新政对商品住宅的贡献率，6月29日南京拍出4幅地块，有2幅地块含住宅性质，未来将建超2万平方米人才房，不断满足未来五年由人才新政带来的新增户籍人口的购房需求。

　　长沙虽然2016、2017年的人才政策相对较为宽松，也带来一定的新增户籍人口增量，但该城市人才新政变更较为频繁，于2018年6月25日推出的新政又规定新落户长沙，需稳定就业一年，社保或者个税缴满24个月，才能买一套房，或将削弱新政对购房的需求，基于此，我们预估2018年人才新政对商品住宅成交的贡献率将同比下降1-2个百分点。

　　整体来看，二线城市商品住宅成交或超预期，市场或将持续向好，人才新政对商品住宅的贡献率有望继续增长，这主要和西安、武汉等城市作为热点二线，城市发展机会多、政策力度大、生活压力相对不大密切相关。因此我们预测，2018年二线城市商品住宅热度不减，新政依然能带动下半年的购房需求，且政策对未来5年商品住宅的贡献率或将持续。

　　未来或将持续升级