【天风固收】房企如何看未来？

2018-09-20 10:49 来源:格隆汇

原标题：【天风固收】房企如何看未来？

作者：天风固收孙彬彬团队

本轮地产调控始于2016年底，至今也逐步进入深水区，2018年以来，受到地产市场调控和金融严监管的影响，地产企业面临融资难、融资贵的境地，行业集中度不断提升，房地产行业发展面临挑战，对房地产企业的专业实力和持续发展能力也提出更高要求。

房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期和政策调控等因素影响大，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济和行业调控相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响着公司的长期发展。

目前地产行业调控时长已达两年之久，房企对于后市的看法如何？地产主业是坚持做大还是减速？该布局哪些多元化的战略方向？负债管理进行了怎样的调整？本文对各个房企18年半年报进行梳理，从观察微观个体入手，看整个行业的发展动态。

1. 房企怎么看行业政策走向和未来的发展？

当前，房地产市场形势十分复杂。一方面，限购、限价等调控政策并未有放松之势；另一方面，在融资难融资贵的背景下，房企面临严峻的资金压力。未来行业的走势也备受关注。

那么对于未来，身处于行业之中的各个房企又怎么看待房地产行业的政策走向和未来的发展趋势？

整体而言，在房地产政策方面大部分的房企都预期将继续执行各项调控措施，认为市场调控政策短期内难言放松，但是在长效机制建立之后，将有利于房地产长期健康的发展，对长期政策回暖有信心。同时，租购并举的住房制度将充分激活存量市场空间，住房租赁市场迎来快速发展的机遇期；另一方面，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推进，改善类置业需求还将继续增长。2018年各梯队房企的行业集中度将进一步提升也是各家房企的主流观点。

2. 地产主业，做大还是减速？

在“房住不炒”的总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但市场集中度加速提升，在现在这个节点下，房企对于地产主业，是选择坚守做大规模，还是适当减速？

从地产企业18年的半年报披露情况来看，除了少数地产企业如碧桂园，明确表明公司将相对放慢发展速度以外，绝大部分的房企仍然希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，不断提升在行业的领先地位，但其发展模式更多的由原来的“规模型”向“规模+效益型”转变。

3. 多元化策略如何布局？

为顺应形势变化，不断扩大业务领域。各大房企在做大做强传统地产主业的同时，也积极推进公司战略转型。梳理各主要房企的半年报不难发现，其在多领域、多业态、多模式的探索具备共性，同时也不乏个性。

在“房住不炒”和“租购并举”指示精神指引下，长租公寓业务成为众多房企多元化的主流选择。通过延伸地产业务产业链而发展的物业服务和健康养老服务也是多数房企多元化发展的着力点。根据克而瑞的统计，前30强房企在长租公寓、医养、康养、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。金融业务也是较多房企多元化布局的重要板块。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产有两个市场：一是住房市场，另一个是楼宇市场，如商业地产、酒店、共享空间、长租公寓等，主要围绕旅游、度假、养老、健身等展开，这是新的增长点。

除此以外，房企的多元化布局也具备个性，有布局“3D生物打印+生物医药”等创新产业，也有筹备布局机器人业务，以机器人作为核心技术，围绕整个机器人核心技术产业进行拓展，通过物联网、人工智能、云计算和大数据平台进行研发的房企。

4. 负债管理做了哪些调整？

2018年房企融资难融资贵，在追求规模化的同时，也需要保证资金流动性的充足，如何使其在杠杆平衡中寻求发展成为所有房企面临的共同问题。

15、16年金融环境较为宽松，企业通过债券、非标等等融资渠道丰富融资来源，16年底以来整个行业的融资逐步趋严，调控至今，对于负债管理，房企是否做了新的调整？

2018年上半年房企的融资环境继续保持收紧的态势，除了对信托贷款、银行贷款以及委托贷款融资进行限制，对房企境外发债的资金用途也加强了监管。房企也提出了面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，公司要将其资产负债率控制在合理水平，改善负债结构，拓宽多元化的融资渠道等负债管理的诉求。

房企半年报数据再验证

房企对于未来行业的发展，关于自身主业的拓展以及多元化的布局，以及在融资收紧背景下的负债管理都提出了各自的看法和诉求，那从近期房企的财务报表数据上来看，各大房企的财务情况又发生了怎么的变化呢？