2018年上半年，全国商品房销售金额达到6.69万亿元，同比增长13.2%，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%，在严调控背景下，虽然同比增速均有下滑，但成交金额和面积仍维持同比正增长。其中，头部房企的表现则更为优异，销售集中度提升的现象更加明显。截止2018年上半年，TOP10的行业集中度已经达到30%，TOP100的行业集中度达到65%。随着行业集中度的不断提升，中小房企规模扩张的压力也越来越大，行业规模效应越来越强。

由于房地产行业收入结算滞后的特点，当年的收入情况更多的反映企业前1-2年的经营业绩，从今年上半年的财报数据来看，房企可以说是增收又增利，2018年上半年发债房企营业收入平均值171.58亿元，同比增长37%，归属于母公司的净利润平均值达到22.09亿元，同比增长58%。

在目前房企业务收入构成中，房产产品收入仍然占重要部分，但是除了房地产开发与经营，其他业务收入也在逐渐丰富房企业务收入构成。

从2018年上半年发债房企的现金流数据来看，经营现金流较17年上半年的情况有所好转，2018年上半年经营现金流净额相较于2017年上半年经营性现金流净额净流出的状态，已经由负转正，但是投资性现金流仍然处于净流出的状态，且流出净额较去年同期进一步扩大。

从企业筹资性现金流来看，外部融资环境仍然偏紧。2018年上半年的数据显示，发债房企筹资性现金流净额较去年同期下滑约25%。筹资现金流覆盖资金缺口的能力从2016年开始逐步下滑，今年上半年较去年同期开始好转，主要还是依赖房企加大了经营性现金流的回笼。

2017年去杠杆被提上议程，房企在追求规模扩张的同时，需要重视负债管理和资金链的安全性，但是从18年半年度发债房企财务报表数据上来看，发债房企的整体杠杆率仍然有所提高，在强者恒强的行业趋势下，企业加大投资扩张规模的动力仍然较强，负债经营的压力有所提高。

从债务结构来看，发债房企的长期债务占比有所下降，债务呈现一定短期化，或与企业融资成本不断抬升，融资难度加大有关，尤其是地产行业融资难、融资贵，企业用短期融资滚动长期债务，有利于获得融资，同时控制融资成本。

总的来说，发债房企今年上半年盈利能力仍然较强，同时，在外部融资环境紧缩的背景下，发债房企也更加关注经营性现金流的回笼，但是在规模效应的影响下，企业扩张规模的动力较强，随着近年来项目股权转让和合作开发现象明显增多，房企投资性现金流仍然呈现较大幅度净流出，企业对筹资活动仍有较强的依赖。

房企表内杠杆率今年上半年仍有所提升，同时考虑到地产行业表外融资和部分企业明股实债的债务形式也将影响企业真实的负债率和偿债能力，随着企业的表外业务逐步回表，企业表内杠杆率仍面临抬升的压力，由于企业融资成本上升和投资人风险规避等原因，发债房企的债务结构还呈现出短期化趋势，房企负债管理的难度有所加大。

小结

展望2018年下半年，房企的观点基本都认为房地产行业调控短期内依旧不会放松，但是长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，认为我国房地产行业仍有发展空间。而长效机制建立之后，将有利于房地产长期健康的发展，对长期政策回暖有信心。同时，行业的集中度未来会进一步提升。

对于地产主业，绝大部分的房企仍然希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，不断提升在行业的领先地位。同时，在做大做强传统地产主业的同时，房企也在积极推进公司战略转型，主要还是“由房而生”的相关领域，也有少数和地产关联度偏低的其他多元化领域。

今年上半年房企融资环境仍然偏紧，融资成本普遍上行，多数房企也在半年报中提及了要将其资产负债率控制在合理水平，改善负债结构，拓宽多元化的融资渠道等负债管理的诉求，但是从房企上半年的财务数据来看，整体的杠杆率仍有所抬升，且债务期限结构呈现短期化的趋势，仍然对外部的融资有较大的依赖。随着防风险，去杠杆转向稳杠杆，表外业务监管放缓等积极因素的积累，房企的融资僵局边际上有望缓和。

随着规模集聚效应的逐步体现，房企未来的竞争也越来越激烈，房企在业绩竞赛中加速奔跑的同时，也要关注资金链的安全性，在杠杆平衡中求发展。

风险提示

行业政策调控超预期，信用风险

报告来源：天风证券研究所

报告发布时间：2018/9/19返回搜狐，查看更多

责任编辑：

声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。

阅读 ()