越南有其特殊性，不仅限制了外国人可以购买的房产类型，更重要的是，越南的资本管制政策，挡住了一大批想要到越南投资的外国人。越南资金汇出没有金额限制，但是有管制，需要登记或者申报，提供文件证明这笔资金的合法来源。

　　而新加坡独特的公屋制度，政府明文规定这一部分的房屋是不对外国人开放的。因此新加坡的房地产市场中，外国人只能购买私人住宅，不可以购买政府建造的公屋，同时还一并征收海外买家税，因此外国人可以选择的房屋类型变窄，付出的资金也更多，在买房自由度上就要大打折扣了。

　　有些区域在打击短期炒房上下了大力气，比如法国和德国。这也确保了这两个房地产市场的安全性和稳定性，不太容易受到外来资金的冲击。

　　五星市场的资本进出自由，且政策稳定度高，此为最后一项自由。

　　星级越低，代表市场进出自由度越低，在这些区域购房时在政策上遇到的阻碍也更多。

　　此为卖房自由。

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　　我们先说贷款利率比中国低很多的发达国家。

　　星级越高，代表这个国家或地区的房地产市场对外国买家越开放，从购房到出售房产、变现整个流程受到的限制也更少。

　　但即使有了房票，也不自由。

　　此为买房自由。

　　海外投资大家最关心的问题，除了房价，就是能不能贷款，除了自住房，海外买家买房都希望借助杠杆的效用，来实现最大化的房产增值。

　　五星市场：没有比它们更自由的了

　　一套房到手，等到合适时机再卖出，获得房屋增值收益，是很多海外置业人群的需求。

　　一是这两座城市的房产自由度最高，无论是当地人还是外国人，都无门槛限制，绝大部分依赖市场的自由调控。二是这两座城市源源不断的人口流入，保证了后续有充足的接盘需求。东京聚集了日本接近一半的人口，人口密度是北京（楼盘）的5倍，而伦敦人口约占整个英国的五分之一，人口密度是北京的3.7倍。足足可见这两座城市背后承载的巨大需求。

　　最重要的是，在泰国或柬埔寨买一套公寓，100万以内的选择非常多，也可以挑选到很多符合大众需求的房产，这样更容易找到下一任买家。

　　二星市场：进也难，出也难

　　除欧盟以外的发达国家也分两类，一类是整体自由度最高的美国、英国、日本，以及在贷款上相对自由的加拿大，只要按照银行要求准备好收入证明、纳税证明、征信材料等等证明购房资金合理合法，且有能力偿还贷款，就有很大可能获得贷款，可贷款6-7成。即使部分外资银行审核严格，还有中资银行可以提供贷款服务，就是手续繁杂了一些。具体的资料和贷款利率，可以参见我们的《全球房地产投资自由度指数概览》.

　　不过需要注意的是，房产自由度仅针对各地的房产政策，不涉及与房价有关的资金投入门槛。

　　短期投资，换句话说，也就是可以快进快出，房产出售自由度更高的区域。

　　房屋出售所获收益能不能自由汇出，主要在于一个国家的外汇管制宽松度，此为最后一道门槛。

　　而德国与法国的做法类似，购房时征收重税，打算短期变现的，也面临高额税收。持有时间超过十年的，才能免除资本利得税。德国的房产政策保证了房地产价格的稳定性和透明度，租金回报率长期稳定在4%-5%之间，因此更适合追求长期稳定投资回报的投资者。

　　菲律宾与大部分东南亚国家一样，外国人不可以购买带土地的房产，而且外国人在某一个项目上的整体比例不能超过40%。这一点与泰国类似。不过，菲律宾房产交易环节的税收，在整个东南亚区域偏高。尤其是房产出售时缴纳的资本利得税，以出售时合约价格及评估价中取最高值，按这个最高值为基数征收6%的资本利得税，而不是其他国家按照资产增值部分缴税。这一点，大大提高了短期投资的交易成本，变相限制卖房自由。

　　除此之外，由于东南亚地区银行利率太高，房贷利率也远远高于中国国内的房贷利率，所以大多开发商会建议全款。不过，东南亚房屋总价本就不高，而且可以根据项目进程分期付款，全款倒也不算障碍。

　　赚钱不易，更好的资产配置可以分散风险，但即便放眼全球，能让中国投资者挥洒自如的地方也未见其多。

　　这些区域有哪些？层层限制筛选下来，柬埔寨和泰国是首选。这两个国家的房地产政策中，没有禁止期房交房前不可转让，除非是开发商的合同中另有规定；取得房产证后也可以自由交易，无封闭期。此外，这两个市场均没有资本利得税，由于税收体系还不健全，因此有些炒楼花的可能借此避开了交税问题。

　　所以，如果想利用杠杆获得更高收益的投资者，建议选择美国、英国、加拿大等限制较少的地区，并提前准备好相关材料。

　　先说新西兰，新西兰近期接连出台一些新的限购政策。8月15日刚刚通过了《海外投资修正案》，此后海外买家只能购买新房，不能购买二手房了。而且外国人在新西兰很难获得贷款。2017年新西兰停掉了对海外收入的贷款受理，除了部分中资银行可以为来自中国的买家办理贷款。但要求也各不相同，只能是case by case，例如有的要求申请人在新西兰当地有直系亲属，或者有最低贷款要求（最低贷款额100万纽币），或者家庭年收入门槛（家庭年收入不低于20万纽币）等等，这些都增加了贷款难度。

　　德国与法国同属于欧盟国家，房地产政策有很多相似之处，例如不限制购房类型，也不对海外买家额外征税，但房产持有成本较高，房产出售时也需要缴纳高额的资本利得税。德国购房需要支付的税费主要有：土地房产购置税3.5-6.5%、公证费和登记费、佣金等等，整个购房税费大约在10%左右。若十年内出售住房，需缴纳25%的资本利得税，超过十年不需支付资本利得税。而且欧盟国家对没有长期工作的外国人贷款审核非常严，如果不在欧盟工作，也很难获得贷款。

　　因为根在中国，为了一个购房指标，有人在民政局排队离婚，有人风里来雨里去斗天斗地，有人怀揣五百万现金也只能蹲墙角……

　　澳大利亚、法国、德国、新加坡、菲律宾

　　（2）哪些市场可以用杠杆

　　丹东（楼盘）楼市还没炒熟就被限售两年，海南（楼盘）的“五年限售”冻结千亿资金，众多三四线城市纷纷排队跟上限售……

　　在各类自由度上，其实与五星市场差别并不大，只是在某些环节上对外国人稍有限制，其目的是打击大规模炒房的海外买家，维护当地房地产市场的稳定性。不过，这些市场留给外国人的选择依然很多，稍稍用心也可以挑选到优质资产。

　　四星市场：跨过这道槛，就是“自家人”

　　进出相对自由的，以东南亚市场居多，比如柬埔寨、泰国、马来西亚。东南亚地区房地产市场政策的特点是，房地产相关税收体系尚不成熟，一些发达国家常见的税种，尚未在东南亚地区实施。

　　因为期房从开盘到交房，少则两年，多则五年。开盘时购买只交首期款，并随着工期的推进再按期缴纳房款。如果一个国家的房地产市场在这几年期间一直稳步上涨，那么从开盘到交房时，房价必定有上涨空间，此时再卖出，便可以用首付的钱，赚得中间的差价，而且因为交房前并未拿到最终的产权证明，在有些地区可以避开收税的问题。

（责任编辑：张洋 HN080）

　　此外马来西亚在房产变现上，也受到税务的制约。三年内出售缴纳30%的资本利得税，第四年出售资本利得税就降为15%，持有五年以上再出售，资本利得税为5%。不过马来西亚很多大型新楼盘的开发时间，在3-5年，从购房到正式交房，恰好渡过了缴纳高额资本利得税的期限。这个特殊的东南亚国家，可能不适合炒楼花，但只要渡过前期的五年时间，房产出售时也可以获得不错的利润。

　　因此打算短期炒房，快进快出的，就离法国和德国远一点，否则收益全被交易成本给吃了。但如果能当做长期投资，去这些国家做包租婆，享受它们带给你的安全和稳定，也算是一笔不错的理财产品。

　　三星市场：澳大利亚、法国、德国、新加坡、菲律宾

　　五星市场的监管体系当然很严，不过对于外国人的房贷申请，也不会比对本地人严格很多。总体而言，其实和我们国内申请房贷是一样的，只是国内的执行标准没有人家那么严。

　　贷款最困难的是欧盟国家，例如法国和德国，几乎不对无欧盟收入的人员提供住宅房产的贷款，当然不排除有些开发商实力雄厚，可以帮助外国买家申请到跨境贷款，享受欧盟的低利率福利。

　　只要是能合法出入这三个国家的外国人，都可以和当地居民一样，拥有自由购房的权利，不需要持有绿卡或者长期居留签证。而且，外国人在这些地方置业和当地居民一样，没有什么购房限制，也没有额外的税费，当然，该交的也一样不会落下。

　　法国的房地产政策也比较特殊，虽然在购买政策上外国买家和本地买家几乎一视同仁，但整体而言法国的持有成本和出售成本较高，欧盟国家对于不在欧盟工作的外国人，房贷审核非常严，部分项目可以贷款但要分类型。当然如果能遇到一些实力很强的大开发商，可以帮助申请贷款，也能享受一下欧盟国家低利率带来的杠杆效用。

　　2哪里更符合你的个性投资？

　　澳大利亚为了打击海外买家的投机行动，在热门城市征收海外买家税。目前悉尼、墨尔本、布里斯班均已开征海外买家税。除了税收上设置门槛，澳大利亚还从房产类型上设限，不允许外国人购买二手房。

　　（3） 在这些市场，请打消短期炒房的念头

　　不限售，房产出售时不缴纳资本利得税，或者缴税比例非常低的区域，房产出售就更自由。除此之外，还涉及到一个房产变现的问题。

　　（1）哪些地区短期投资的成本更低

　　四星市场：加拿大、泰国、马来西亚、柬埔寨

　　美国、英国、日本就属于这一类市场。

　　五星市场：美国、英国、日本

　　还有一类是东南亚，贷款难度不算大，外国人一般可以贷五至六成，但银行利率在7%-10%，远高于中国银行(601988,股吧)的房贷利率，再加上房款总金额不高，使用房贷高成本加一倍杠杆意义不大，也压缩了利润空间，因此这些区域不太适合普通的海外买家去做贷款。

　　但哪怕房本本在手，在有些城市可不是你想卖就能卖的。影响能不能自由卖房的因素有很多，比如政策上的限售规定，或者高额税收的限制等等。资本利得税（Capital Gain Tax）是很多国家在房屋出售时都需要缴纳的税款，对房屋持有期间增值部分收税。

　　另外一类就是澳大利亚、新西兰这一类逐步出台限制外国人买房的发达国家，对于外国人的贷款申请也非常严格。从2016年开始，澳大利亚当地的银行开始限制外国收入者的贷款，只有少数中资银行还可以发放贷款，可贷款五成。

　　资本利得税的税率越高，房屋出售时所获收益越少，也就越降低卖房者出售房产的意愿。相对而言，五星市场的资本利得税不算高。

　　1哪些国家的楼市进出更自由？

　　这些地区的进入门槛主要在购房环节。例如，马来西亚设定了外国买家的最低购房门槛为100万马币（约合人民币166万），以保证当地低收入人群的购房需求。柬埔寨和泰国规定了外国买家不能购买带土地的房产。具体更细节的政策，可以参见文末海报中的《全球房地产政策自由度指数概览》。

　　但是，投资理财中，收益性、安全性与流动性往往很难同时实现。炒楼花的收益性会比老老实实等着房价上涨带来的收益率更高，但也面临更大的风险。例如政策风险、下一任买家的交易出现问题，导致前期的投入拿不回来等等，这些都需要投资者自己来承担。

　　例如在同一家银行，把美元汇入越南购房，房屋出售时有交易所得，这些银行都有正式记录，等到缴纳完房地产增值税后，便可将资金汇出。但外国投资人必须提前至少7天，向税务机关提出申请，能否在银行将越南盾换成美元汇出，还需要取决于市场当时的流动性。因此房产出售后的资金汇出方面，便利程度没有其他地区高。