在2016年以及未来的时间，我们还会继续进行全国化的布局，而布局的城市首选一二线城市。目前一线城市房价地价涨得都比较高，竞争也非常激烈，面粉比面包贵的现象比较突出，所以大部分会选择进入优质的、热点的或者是发展潜力大的二线城市，因而并不限于目前已经进入的9个二线城市。

贺江川：我想你是关注到了近期，特别是一二月份，在北上广深一线城市和包括南京、杭州，苏州等二线城市的房价涨得非常快。而我们去年和前年拿的地大部分是位于优质的二线城市，其中南京也有，目前我们在这些城市有项目的，或者是已经在开盘、有可以开盘项目的这些城市，这对公司是一个利好，借这个机会，我们能够卖得更快，卖的价格更高一些，包括我们在北京的项目，杭州的项目，南京的项目和苏州的项目，都是借这个势，我们会抓住这个机会。

第四项是会展的主办、承办，就是刚才说的产业链的上游业务，目前我们主要做的是中游业务，而下一步就是要往上游产业链发展，努力的拓展会展主办和承办业务。

现场提问：请问会展经济和传统的商业经济发展模式具体体现在哪里，能否以目前在沈阳或者是杭州的项目为例子讲一下？

第三项是北辰会展研究院，这个研究院的业务包括战略咨询，国家标准和会展标准的制定，会展行业的教育培训、研发以及会展产业的协会、商会、行会这些产业平台，这一块的业务是一个高端智库的业务，为会展产业的发展提供高端的战略支持和智库的支持，并且为会展产业发掘和培育人才。

可能到2017年，2018年，随着我们新拿地项目进入结转期，也许毛利率水平可能会有一定的下降，因为毕竟这两年的土地成本还相对高一些，其实目前房地产行业整体的毛利率水平也都是在持续下降，我们力争能够让这个下降的幅度更低一些。

然而，这个组织结构并不是一成不变的，是根据公司不同的发展阶段，拥有项目的多少和城市的分布而定。现在不同的企业确实采取不同的模式，有的是两级结构，有的是三级结构，两级结构就是总部只对各城市，三级结构大部分是有一个区域的中心，然后再对城市和城市中心，不能说哪个好哪个不好。目前公司分南北分两个总部，但是下一步，更重要的是发展成为地产总部或者地产集团，加上上市公司相当于三级结构，但是地产板块相当于二级结构。

预计2016年结转的主要是北京剩余楼盘的销售和长沙三角洲，而在新拿地的方面，按照建设进度，明年还不能进入相对的收入和利润的结转，所以2016年整体的毛利水平应该跟今年是略持平。

贺江川：在组织架构方面，目前北辰实业下面有一个南方公司，有一个北方公司，南方区域中心和北方区域中心，南方区域中心是在长沙，当时我们在拿的最大的一个项目公司的基础上设立了南方区域管理中心，就是南方的区域项目，各个城市的项目都归这个区域中心来管理。北方区域中心是在北京，在原来北辰置地的基础上赋予北方区域管理中心的职能。

而会展研究院包括战略咨询、国家标准和会展标准的制定，会展行业的教育培训、研发，各城市公司会展解决发展的战略咨询，以及会展产业的协会、商会、行会这些产业平台，“这一块的业务是一个高端智库的业务，要为会展产业的发展提供高端的战略和智库的支持，并且为会展产业培育跟发掘人才”，贺江川介绍这是整个会展产业链中的上游业务。

崔薇：目前我们的整个债务余额应该是217亿，其中短期负债是47亿，包括短借是4.9亿，一年内到期的长期银行借款是26.58亿，一年内到期的应收债券是15亿，长期负债171亿，包括长期借款146亿，公司债券25亿。公司目前的资产负债率68%，长短期的债务还是相对比较合理的，而且长期债务的偿还应该是比较分散的，不会集中在一年内有很大量的债务到期。应该说整体的资本结构保持了相对的稳定，同时我们这个资产负债率也应该是在现在的地产行业里处于中等的水平。

虽说仍然重视重资产投资性业务，不过贺江川认为纯粹发展重资产投资性业务并不是北辰实业的长远之计。

现场提问：业绩报告中提到2015年北辰实业拿下了12宗地块，基本完成了全国布局，请问2016是否还是在这些城市拿地，是否会新增进驻城市，如果新增会选择在哪些地方？

例如，在会展场馆委托运营管理业务中，从收入结构的方面来讲，是与洲际酒店管理其他酒店的收入来源相似，我们这个会展场馆的管理业务也是这样，按照收入高于酒店一块的比例，跟GOP一块的比例去提成，提收入。另外，前期咨询业务则构成了会展场馆委托运营管理的主要收入来源。

具体来说，品牌经营就是受托经营管理会展场馆，据说这是北辰会展集团目前发展最快的业务；互联网+，指会展、写字楼、公寓等投资物业所可能产生的互联网+的业务。

据观点地产新媒体查询，2015年12月23日，北辰会展集团正式成立，彼时，北辰会展集团董事长刘焕波就介绍，北辰会展集团的业务模式为“6+4+N”，由6家实体企业，4项新业务和未来将要开展的新业务组成。

而在会展酒店、写字楼、公寓和商业方面，主要是通过大数据和互联网新技术，提升和改变传统的营销手段和商业模式，把它的附加值、新的价值增长点挖掘出来再实行改造和提升。

因而未来北辰实业的发展如何，目前来看取决于两个方面：第一个是地产业务，主要是以传统类型为主的地产业务，能不能迅速的做大做强；第二个是新业务，主要是会展的新业务、健康养老、文化创意、汽车服务和信息化这几块新业务能不能做起来。

从融资来看，因为房地产开发是高资本投入型的业务，所以随着公司整体的资金运用需求和拿地需求，公司会适度进行融资。去年1月份，我们发行了25亿的公司债，当时是很低的利率水平。同时，去年公司也启动了25亿的非公开发行的工作，今年的2月3日取得了证监会的审批通过，并在申报非公开发行的私募债，目前我们也在与上海证券交易所进行沟通，预计在4月份的时候会有所进展。

这一次，北辰实业再在业绩会上定下未来的目标及战略。其称，2016年，将力争实现销售90万平方米，签订合同金额（含车位）118亿元。与此同时，贺江川明确表示，2016年，北辰实业将继续完善全国布局，增加拿地力度，预计拿地预算为60亿左右。

所以从发展的前景来看，我们是想从原来纯粹的传统重资产投资业务转向“重资产投资业务+轻资产服务型业务”并重的方向。转型是需要过程的，我认为目前只有一家地产企业转型是比较有模型的，而有了商业模型，有了盈利模式，有了真正的产业规模，大概也就是一两家，绝大部分地产企业都还在探索当中，并且在相当长的一个时期内，恐怕所有的地产企业都是在努力地探索。

当然公司在这些领域的竞争力的形成是需要一定时间的，寻找准确的、合适的点也需要有一个过程，而这些点是属于从传统地产业务中转型的，并且能够结合公司的竞争优势、具有可挖掘价值的。

贺江川：今年我们拿地的预算大概是60亿左右，但在实际的执行当中，要看市场形势和实际拿地的竞争情况，如果地价太高，我们可能会适当缩减一些数额。如果形势比较好，可能也会适当再增加一些金额。

目前南北区域中心的架构底下是城市公司和项目公司，但是未来这个结构可能也会有变化，最终变化的模式还没有确定，一种可能的模式是先成立地产总部，把南方中心和北方中心都整合在一块，变成一个在上市公司总部下的一个类似于会展集团，类似于地产集团的地产总部，把各个生产环节的业务职能都放到地产总部里，或者是直接做地产集团，把所有的这些总部职能都放到地产集团里，如果是这种模式，那么南方中心和北方中心可能就不一定有了，变成一个地产总部或者是地产集团，下面对接城市公司和项目公司。

所以我预计，2016年整体还是一个平稳发展的一个态势。

而在投资物业方面，会保持一个稳定的基石的作用，是压仓石的作用，但是它的增长不会太快，除非我们找到一种模式，能够使这项业务持续地滚动增长，也就是使得其投资收益要高于融资成本，在这样的情况下，我们可能在物业的增持方面再加快一些布局。但是，从大陆的融资成本和租金水平来看，目前我们现在持有的这几类物业，不计评估增值单从投资收益来看，还没有一个物业在市场化的拿地建楼标准之下，收益率能够覆盖融资成本，但是加上物业评估增值那一块，有的类型的物业是能达到的因而在这个阶段，我们会比较谨慎地对待投资物业的业务，但是，如果将来有创新的商业模式，我们也可能会加大这一块的布局。

2015年，北辰实业实现合同金额和销售面积分别为73.4亿元（含车位）和61万平方米。严格来说，北辰实业并没有完全完成其2015年初定下的76亿元目标，销售金额与面积的数据相比于目标仍有微小的差距，也并没有进入到上海这个城市。不过，从整体来看，其的确一直在践行“加大扩张步伐”这一战略。

另外，对于一线城市我们也并不是放弃，而是会继续高度关注，只要发现合适的机会，我们也会努力去拿到发展项目。

预计2016年整体的销售情况我们也会有公布，2016年销售应该是比2015年有一个更大规模的增长，北辰在2013年下半年拿地已经进入了9个城市，新取得了12块土地，预计会在今年开盘进行一部分的销售。今年我们预计的销售的面积会达到261万平方米，预计销售面积是90万平方米，增幅也是40%。签订合同金额会首次突破百亿，达到118亿，而去年是74亿，增幅达到50%以上。所以我们整体的项目，考核的第一指标是要争取快周转，争取现金尽快回流。

另外于业绩会上，贺江川在回答观点地产新媒体采访时还提到了其目前的组织架构，“北辰实业下面有一个南方公司和一个北方公司，即南方区域中心和北方区域中心，南方区域中心是在长沙，北边的是在北京，区域中心底下是城市公司和项目公司。”

现场提问：北辰的回款周期是怎样的？另外，管理层能否介绍一下现在的现金流情况，以及在未来一段时间公司是否需要融资？

贺江川说，目前北辰会展集团主要做的还是中游业务，下一步则要往上游去。因为，在会展的生态圈里，上游业务占的利润是最丰厚的，上中下游所占的收入比例分别为4：3：3，“我们进入上游，就是进入到轻资产的运营领域中，基本上没有什么投入，这一块做起来的话，将为公司提供支撑”。

原来的腿继续走

观点地产网 “我们现在干的事儿，就是用两条腿走路。原来的这条腿要接着走，新的一条腿也要迈出来”，3月31日，北辰实业董事长贺江川在2015年度业绩会上说了这么一番话。

对于4项新业务，贺江川介绍说，包括品牌经营业务、互联网+业务、会展研究院业务以及会展主办、承办业务。

但是目前房地产市场冷热不均，分化非常严重，一半是火焰一半是海水，冰火两重天，在一线城市和一些热点二线城市涨势很猛，但是在三线城市还是非常冷，库存的压力还是非常大，并且二线城市也表现不一，所以我预计在地产形势方面，越是涨得快的城市，政府的反应也会相应地跟上，会平抑和打击过快价格增长以及投机的需求。在冷的城市，比如说三四线城市又会出台一些刺激房地产市场发展和产生有效需求的措施，不同的城市采取不同的政策。

可以这么说，在场馆运营成熟以后，如果一个场馆的收入是1千万的话，那么10个场馆的收入就是1个亿，除去营销的一些成本之后，基本上就是利润了，因而净利润是比较大的。当然目前公司运营管理的几个会展场馆大部分处于初创期，还没有达到这么高的收入，未来达到相当高收入的时候，我们的收入也会相应上升，因为这项业务未来还有相当大的增长空间。

现场提问：目前一些城市的政策都开始收紧，您认为收紧政策对北辰的推盘影响有多大？可以透露一下你们房地产和投资性业务的毛利率分别是多少？跟去年比较的比例又是多少？

“重资产投资性的业务需要很雄厚的资本支撑，如果没有相当雄厚的资本支撑，或者是相当的融资能力，这个业务没法去做。从北辰的现实特点来看，北辰跟一些大的央企、国企、民企相比，资本实力上是有很大差距的。当然我们不会放弃传统的业务，但是在做传统业务的同时，也要努力地开拓新型业务。”

二是，发展纯粹的新型业务。在十三五期间，把健康养老产业、文化创意、文化旅游和文化娱乐作为公司培育业务去发展，目前这一新业务只能说还在探索阶段。此外，发展相对独立的信息化业务，虽然信息化业务建立在传统业务的基础之上，但是在发展过程中，有可能独立出来作为纯粹的互联网业务，目前公司在做一些点的尝试。此外还有汽车服务，就是汽车有型市场，以及在这个基础上的汽车后产业链服务。

但是在这相当长的一个时期里，必须在探索轻资产运营的新型业务的同时，保持原来重资产的支撑，在保持重资产投资业务支撑的同时，又必须探索新业务，否则的话，再过五年或者十年，当时代历经了黄金时代、白银时代进入黄铜时代，那个时候再转型就来不及了，所以我们现在干的事儿，就是这么一个事儿，就是在两条腿走路。原来的这条腿要接着走，新的一条腿也迈出来，争取越走越扎实，变成真正的两个业务支撑。

“最后一块互联网+，可以坦白说，我们是抱有很大的期望，并且力争做出一个有潜力，特别是有爆发力的业务”，按照贺江川所说，互联网+是在整合北辰自身的会展业务大数据，并从中发掘出价值，寻找其他的业务增长模式。

现场提问：2016年公司发展战略，业务结构是怎样的，比如说投资物业和商业物业的占比会不会有所调整？

另外，公司的包括教育培训、顾问咨询等的第三项业务也会珠江产生收入流，比如目前在国内取得了巨大的成功的新东方英语教育培训，当然会展产业的量没有学外语的人那么多，但是也有一定数量的人群，因而也会逐渐产生收益。

崔薇：我介绍一下去年项目去化的情况，这个也是代表了现金流回款的情况。2015年公司整体的销售面积为61万平米，实现合同金额为73万，增长了49%，去年整体上销售情况还是非常良好的。