五、未来房地产市场区域分化明显，人口新引力强的地区市场发展将有所支撑

　　被解释变量、常数项的系数在10%的置信度水平下均显著。

　　通过总人口与城镇人口的增长趋势估算国内城市化进程，预计2030年国内将达到70%的水平，完成快速城市化进程。受城市化边际力度下降影响，房地产行业发展速度预计也将随之下滑。

　　二、人口是决定房地产市场发展的根本因素

　　根据模型的回归结果，2017年我国城镇合意人均居住面积为23.16平方米，这一数值与我们计算的城镇居民当前人均实际居住面积大体上吻合。需要注意的是，国内外的人均居住面积含义可能会存在差异，国内以房屋建筑面积计算，国外以房屋使用面积计算（新华社发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》中提出，从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病，而国际上都是按照套内面积计算房价）。假设国内商品房建筑面积与居住面积之比为1:0.75（根据中原地产的统计分析，在商品房销售过程，大概得房率应该一般在75%~85%之间），则统一为国内口径，2017年我国城镇合意人均居住面积（折算为建筑面积）为30.8平方米，将明显高于当期水平。

　　因此带动中国房地产市场快速发展基本依靠第一轮城市化浪潮，此轮城市化预计在70%~75%的水平完成。2017年国内城市化水平为58%，与发达国家进行对比，国内仍有明显增长空间，预计未来城市化依然可以对房地产市场形成支撑。

　　一线城市人口增长分化显著，东北三省人口明显减少。一线城市因产业和资源聚集，历来吸引大量外地人口流入，然而近两年北京、上海两市随着中低端产业外迁、户籍制度的严格执行，人口总量已现减少之势。根据规划，北京到2020年将常住人口控制在2300万，上海到2040年控制在2500万左右，预计这两大城市人口增长未来将保持相对平稳，但因聚集丰富的教育、医疗资源和充足的就业机会，北京、上海仍将对中高端人才具有极大吸引力；广州和深圳的人口密度大于北京和上海，但经济增长和产业结构并未出现较大变化，加之先天的气候环境和对外交流优势，在北京上海限制人口情况下，反而成为吸引人才流入的最重要城市，近年这两市人口增长显著；东北三省近年受支柱制造业持续不景气影响，地区经济下滑严重，加之寒冷的气候环境，人口数量明显减少。自2014年始，黑龙江、辽宁、吉林三省的常住人口总量和自然增长率均陆续呈减少之势，预计未来短期内难以改观。

　　观察国内总人口与城镇人口增速变化，2003年之后国内总人口同比增速基本稳定，增速均值约在0.52%，最大值未超过0.60%。城镇人口同比增速自1996年高点后呈现边际下降趋势，以此计算的城市化增速也在逐渐降低。

　　根据国家统计局公布的数据，1978年城市人均住宅建筑面积仅为6.70平方米，2016年人均住宅建筑面积已经达到36.60平方米，增幅非常明显。虽然国家统计局数据能够清晰地反映出国内居民居住环境不断改善的趋势，但相比实际数额存在高估的情况。

　　近年人口流动略有减缓，流动方向发生结构性变化。由于长期存在经济发展和人口分布不平衡状况，因而一直以来，中国人口跨区迁徙主要是从人口基数大且经济欠发达的中西部地区（如河南、贵州（楼盘）、四川（楼盘）、安徽、广西（楼盘）、湖南、江西、重庆（楼盘）、湖北、河北、甘肃、陕西等）向东南沿海经济发达地区流动（如广东、上海（楼盘）、北京（楼盘）、浙江、天津（楼盘）、江苏等）。根据国家统计局公布数据，目前中国流动人口规模约2.5亿人，约占总人口的18%，2014年之后，流动人口总量略有减少，由最多时的2.53亿人减少至2017年的2.44亿人，占比也由最高时的18.50%逐年缓慢下降至2017年的17.55%，表明人口流动出现减缓之势。流动方向上，近年受人口政策和产业结构调整、经营和生活成本上升、交通状况和气候环境改善等因素影响，也在悄然发生着结构性变化。

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　　以总人口增长率维持0.6%，城镇人口增长率以0.0833%递减来保守估算城市化速度，预计2030年国内城市化率将达到70%的水平,基本完成城市化进程。

　　根据国际经验，随着人均GDP的不断提高，城镇居民改善住房的需求会随之提升。世界银行的研究表明，中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米。研究同时发现，在一定水平的居民收入下，达到相应人均居住面积之后，居民对住房面积的需求将显著下降。

　　四、收入增长带来人均居住面积增加，长远来看当前商品房销售高增长趋势难以维持